筑龙首页

[分享]孙克放:推广低碳住宅技术、建设未来美好家园

发表于2010-01-19    308人浏览    0人跟帖    复制链接  只看楼主

筑龙币+0

Northernstar

推广低碳住宅技术、建设未来美好家园



中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长、教授级高工,住建部住宅产业化促进中心副总工程师
孙克放


   我的题目稍微改了一下,加了一些内容进去,但主题没有变化。我为什么要用秘书长的主题,因为这次会议开的不便于我说一些东西。现在对于房地产形势都有一个预期,都有一个想法。但怎么看,关键是要保持一个清醒的头脑,另一方面作为企业来说,我们在这种情况下怎么提高我们的竞争能力。
   我从两方面来看,第一,世界性的经济危机对中国产生了一定的影响。这一次我们说的实体经济受到了一定的打击。但这一次房地产是推动了我们这次调整中的重要一块。也就是说对房地产而言,获得了一个重要的调整期。2009年我国经济朝着宏观控制的预期方向发展,调整期的明显特征是要保经济增长。拉动内需,因此我们的政策发生了很大的变化。从紧缩变成宽松,从意志变成刺激,从智障变成了触障。同样房地产面临着挑战,但同样房地产面临着更大的机遇。
   第二,今年的中央基点定下的基调,发展方式要在这方面下工夫,同时提出加大经济结构的调整力度,提高经济发展的质量和效益。这里边还提到要增加普通商品房的供应,支持居民自住和改善购房需求,要适应群众的生活多样化还有个性化的要求,引导消费结构升级。
   今年的任务跟我们原来不一样的地方有这么几个,投资拉动和扩大消费和调整结构这三项并举。但我们国家的经济发展和欧美国家是不一样的,欧美发达国家是什么格局?是以消费拉动型的格局。美国市场没有消费了,这个国家几乎就玩不转了。因此你会发现,他们的CPI,就是我们现在的物价指数值,他能够比较真实的反映通货膨胀情况。因为他是消费,消费作为他的一个明显指标,在中国不大一样。中国的经济格局是什么?以投资拉动内需,投资占了很大一块,每次都是以投资的方式来加大。2009年不光是投资拉动了,关键是要保增长。中央大幅度提供的消费列车,而拉动消费的列车的动力源是什么?一个是住宅,一个是汽车,有人还说是旅游,我觉得旅游不算什么,人不旅游可以活,但人没有住房不行。我从农村转到城市可以不旅游,但是得要住房。消费是一个国家在生活变化中,变成一种必须品,因此汽车也是一个拉动内需的一大方面。
   扩大消费产生的效应,和对GDP的贡献,弥补了什么?弥补了实体经济的回暖期拉动不足的空缺。比如我们恢复外贸,恢复外贸有关的产业,以至于我们想恢复钢铁,想恢复实体经济,我们马上去拉动是不可能的。到今天为止,实体经济还没有完全恢复到这个局面。这个空缺靠谁?靠消费拉动。所以面对这种情况,有很多专家都不熟悉,他认为中国还是以投资拉动的,但这一次不一样。这一次我们以消费这一辆列车来开动的。
   从2008年12月份起,连续降息。所有的,包括二手房的优惠,到今天为止二手房的优惠还存在。一手房、二手房,另外也下降了很多的税。大家知道我们最少的税就是印花税调下来了。这一次调的方向是消费者,等我们到2009年4月份,开始调房地产公司。房地产公司自有准备基金是多少,35%加上20%。说明什么?说明这个列车是必须拉动的。这是我们要首先看到的,另一方面我们国家的第一线城市已经到了人均一万美金的时代。北京市到今年年底,上海深圳南方的城市,广州早进入这个范围。许多二线城市,大部分进入了5千美金时代。南方的城市,比如说江苏、浙江、广东那边,但东北的我不敢讲,连沈阳都到不了,沈阳也就4千美金。当然我说的是二级城市,很多已经达到了5千美金的时代。
   我们从国际竞争的数据来看,当我们进入这个阶段,住宅类消费极具上升,量价都会呈现大幅度的变化,中国也不例外。所以住房需求的旺盛和消费刺激计划的合拍,产生了供给效应。我们的量起来了,我们的价也起来了。正是因为这种共振现象表现的非常强烈,因此会反映到供给结构上和价格上。大家不要以为价格这种波动是中国,当然一举例子拿香港说事,我们一举例子专家就拿日本说事,中国香港、日本都无法跟中国比,中国幅员辽阔,各地完全不一样,有的地方到三千美金,有的地方一万美金,你怎么能拿这些地方说事。我们现在的专家,现在报纸上的专家,我不知道他们是怎么忽悠出来的,说今天我们通货膨胀了。通货膨胀,我们的CPI负值了,刚变成正值,怎么就通货膨胀了!
   大家知道,我们拉动消费和消费谋求共同,我们的房价卖到了6万亿。我们拿6万亿去买了房,哪个行业可以投6万亿把我们的GDP拉起来,看哪个行业可以比!所以说房地产功不可没。
   回到中国的CPI,因为中国的状况,以CPI单纯的反映中国的通货膨胀,还有缺陷。说中国的CPI不高,但是有相当一部分人担心睡觉的时候通货膨胀。因此我们投资的重点,除了一些投资比较强的行业以外,比如说能源,除此以外,大量选择了什么?选择了房地产,消费品已经得到了。吃穿能占我们国家多大,现在这批钱属于个人投资的,会在我们房地产最好销的时候进入这个市场。不是我们国家,其他国家也是这样。
   所以有人说投资问题、投机问题,你怎么判断投机?你认为未来的值,比如说现在的房子一万两千,因此你来投房子,这叫做投机行业。这你不能责怪,他既然是市场,就允许这样做。问题出在什么地方?他动用了银行的东西,那是不允许的。浙江人炒房用的现金可以炒,但如果用贷款的,包括银行跟着一起干的,这不允许,我们杀的是这一批人。关键是管住银行,老百姓拿着房子说准备增值,怎么不允许。你既然让老百姓可以由资产的升级,消费怎么不能干这个事,关键是不要带着贷款行业去。
   最新资料表明,近五年的时间里,处在最高层的10%富人增长率是25.5%,最低级的20%的家庭收入增长了50%,两者相差5倍。他们这些人干什么去了,他们的资产投到什么方向去了?我们那个20%的人,正在以50%速度增长的时候,仍然无力突破。这个敏感突出的一个问题,就是供给结构出问题了,而这种状况随着收入的不断加剧,将继续相当长一段时间,只要贫富之间的差距不是在缩小而是在拉大状态中,房子会出现非常明确。这导致了什么问题?房价过高会产生负面问题。这个问题不重视的,这是经济导致的问题,还不能说是泡沫不泡沫的问题,这必须加以重视。
   如果我们现在要求改变这种状况,你就需要不断提高经济的收入。解决这个问题怎么办?就必须要不断发展,必须要保8。如果不能保8,今天房价问题等住房问题都不能谈,经济不能发展,邓小平说的对,发展是硬道理。今天我们打嘴战,专家说是否通货膨胀,好像是为了这个国家,我觉得是不是扰乱这个国家。{{page}}
   现在问题的关键,中国的政府不缺乏智慧,我们也不缺乏手段,但我们必须要掌握节奏。所以房地产的发展形势一定有节奏,他有周期性,他有他的延后性,他有他的持续性。因此你什么时候调的,调多大,什么地方该放,什么地方改控,这就是水平问题。
   大家知道,今年六部委刚宣布的十一条,我觉得这十一条宣布的非常好,该控的都控了,比如说二手房的优惠政策我们又没动,我们只是说二手房的比例加了,我们是交易问题。但优惠政策没有动,只要二手房是认定的,你就还属于直列的。不能因为房地产价格高,就把消费给堵上。比如货币政策,这一次大家知道银行准备金提高,三千万准备金被控制了,三千万对我们的房地产无所谓了。但明确的告诉你,不能这么流动,贷款不能太快,银行贷款太快了怕你失误。
   另外在局部的地方可能怕形成泡沫,但今天没有看到。你说北京泡沫了吗?我不敢说。再比如说税收问题,这么多年没有好好的做这个事情。我们对高价房的限制,税收一直没有晋升过。比如说高尔夫球场,95年就不允许盖高尔夫球场。95年到2005年中国出了300多个高尔夫球场。从05年到今天又出了400多个,一共700多个高尔夫球场都是国家打的。高消费就不能让他消费了吗?不能让他打高尔夫了吗?不对,中央领导打高尔夫的多了,但你得给我上税。谁开高尔夫球场谁交税,可是你没有控制。现在我们是144平米以上的收34%以上的税,跟别墅是一样的价,那这样的消费不就乱了。不调这个,你调别的去。你调他的贷款,不是把该消费的给调了。
   现在对于高端的房子,中央一直强调不要盖别墅,现在别墅越盖越多。我就纳闷了!比如说保障性住房的问题,在国外只有两种房子,一种房子商品房,你有钱买房去,买钱的租房去。现在是一股道上全哄走。完全靠市场经济解决国家的问题是解决不了的,我们去柏林考察的时候,柏林给我们翻译过来说,我们柏林这个地方70%是租房,30%买房。我说你们是不是翻译错了,结果又翻译一边又翻译了一边,为什么成这个局面,人家还是一个资本主义国家。日本是40%的租房,没有一个庞大的公共租赁市场,你的房子永远是在开发商手里。也就是说,今天要大量盖出租公房,产权在开发商手里的,你可以租房。什么时候可以买房?当你的钱足够可以买房的时候你才去买,你就不是房奴了。
   我们有九个记者为了证明欧洲国家老百姓年轻人第一次买房的时间,德国38岁等等,欧洲国家第一次买房年龄是40岁。现在我们的大学毕业生出来就要买房,报纸上登着他是蚁族,就不应该买,怎么就能到这个水平线上。租房,你得给大量的租房,让他租的房子比老百姓租的便宜,这就是国家政策。只要这样,当我们租的房当整个房价占的比重数,20%、30%的房数出租房都供给你,房价就自然上来了,这就是结构调整的问题。有人说,你说的也不对,穷人怎么办?穷人租不起房,所有的国家都是国家补贴钱,这个钱让你去租房,这个钱足够让你去租房。比如说这一代是穷人,下一代还是穷人吗?廉租房这一代是穷人,下一代还是穷人吗?还让不让他租,我们都没有想好。国外不希望把穷人、富人分开,我们政府也是。我倒是主张,建经济适用房的时候,把低收入的盖几个单位让他去住,不要歧视他。
   现在有很多人说廉租房出来的人嫁不出去,一问住哪儿,住廉租房,这不是社会歧视。我们就盖一两个单元,没有歧视的问题,中国人都是公平的,所以说结构调整仍然是我们的任务。房地产公司想把物业长期放在自己手里,那就出租,不要买卖。我们在苏州、嘉兴都是这样的房,都是开发商盖的,生意相当不错,长期持有。你不能说有的公司为什么给消灭了?因为没有项目。我们现在有很多为老百姓服务的方式,盖房子不是应该服务老百姓吗!
   从有关部门获得的权威数据表示,北京商品房成交金额高达7100亿,相当于北京2009年全部GDP的六层。这不仅说明了北京市居民,2009年大部分的消费都放到了房子上,而且表明住房不是单纯的功能性产品,而是变成了资本性产品。高房价已经成为北京市财政收入的财政收入。
   房价走高,一方面是刚性的需求拉动,在一万亿美金,五千亿美金的需求中,你不让他买,他都得买。只不过这次拉动的,是我们刺激计划和经济正好合拍了。另一方面个人投资的趋向也是拉升的结果。还有一个是土地升值,土地不升值也不对。土地不升值,政府拿什么钱去花。修地铁,建基础设施哪儿来钱。你说楼王,楼王不楼王都不要说,人家那一块地是高价,报纸说这是楼王,你今天可能是楼王,明天可能不是了,你炒作他干什么。我们主要看拿着的地能不能产生效益,这是主要的一点。如果他拿地高产生高的效益,也可以。而他拿的地产生了低的效益,他失败了。你不能说他拿的钱是高端还是低端。这个时候要看怎么做,你要当市长你怎么当。你不得把老百姓的问题搁在第一位,你还得有钱。我修立交桥,从哪儿来钱。这一次上海市的报单上,土地增长拍卖增长了148倍,土地供应量增加了148倍,那边是因为在开世博会。那些记者,专家胡乱说。
   今天房子是一个自然规律,市场规律。既然是一种规律,我们就要冷静的对待他,又要适应这个情况。别看房地产高就恼火,房地产低了又恼火。中国的房地产所走的路子必须要经过这个过程,兴衰的过程是必须的。中国房地产为什么这么敏感?因为中国的房地产就从来没有衰过的。改革开放以后中国的GDP在房地产上一直上涨,哪个国家的经济增长有出现房价跌下来了吗?这么大需求的时候,我们趁势化的步伐每年以1%的速度在发展的时候,他们怎么可能不盖房呢。因此我们要看到什么?我们现在的发展属于一个必然过程,但是我们要冷静对待,对待我们现在的所有的政策问题,你还是要对待我们老百姓的适应他的需求的问题,这是最根本的。当然现阶段的房地产对经济的贡献是明显的,但是对于一个资源极为有限的国家,房地产从一个功能性产品变成一个资源性产品的时候,资源是第一位的。这种情况下,房地产长期充当政府的财政收入主要来源,这也是不可能的。不要认为今天占了6%,明年、后年还占6%,的确很长一段时间占的比重很大,但不会永远都占。
   最后经济流入最大的地方还是实体经济,这是最重要的。美国排前几名的都是实体经济,我们排在前面的都是房地产,因为我们还处在发展阶段,还没有到那个时候。
   流动性的问题,货币的流动性还显示在股票上。2009年全年累计股票涨幅79.98%,排全世界第七名,已经很不错了。从3200多点老是折腾,也没有谁能把他炒作起来,也没有说怎么样了,说老实话有人还赚了钱。有人特别希望中国的股票大起大落,股票大起大落跟房价大起大落是一个道理。股市是干什么的,是存富于民的,让你入股,是你借钱给别人。现在炒作成了冒险行为,因为他有冒险性,但最大的还是存富于民的问题,他有他的自然法则,也是靠市场上完成的,不是用行政来管的。从且盈利上来看,2010年中国的股市盈利上升空间还有,但资金的流动总体来说会波动,为什么波动?是因为有一个因素在里边就是房地产,因为他要产生波动。
   今天北京市的房子成交量又开始下降,这就是市场,现在观望的又开始了,正常。如果北京的老百姓还继续观察下去,我们的房源如果跟不上的情况下,我们我们还能维持这么高的水平。如果我们的供方供上的时候,房价又要相当的回落一段时间。今天我们不敢讲从什么时候回落的。我们把利息降了三次,把所有的东西都降下来,你还不去买房。我说的很准确,政策都给你了,你的房地产还不起来。专家的话不能多听,还是要听你们的。
   要达到经济又好又快的稳定发展,主要靠什么,原来我们主要是靠投资拉动,今天我们要把出口消费投资进行转变,这是2010年转变方式的重要内容,很多人都在转变,转变的过程中一定要重视消费。
   因此,当前解决问题的方向不是让房地产下滑,现在的十一条中没有显示说我们让房地产下滑了,而是让房地产发展的过程中,做到这几项目调节。第一是调节房地产的供给结构,调整产业化的结构,调整经济结构。今天房价的波动,还没有调到位,什么时候能调到位,这个过程还比较长。但有一条我认为是重要的,是要控制过渡的资产融合,这是必须要加以控制的。控制流向的渠道,集向其他实体经济。{{page}}
   现在很多企业资金流向,实际的投资留出产生的效益是最大的。海尔集团为什么搞房地产,青岛啤酒除了做啤酒以外还搞房地产,挖煤的也搞房地产。做西服的雅戈尔变成了三架马车,第一是房地产,第二是服装,第三是投资。
   日本最大的公司是三鼎不动产,我到了那儿才知道,他是做和服起家的。不要认为外边进来的都是失败的,进来的有可能成功的。在这样的情况下,我们要防止过渡的资源投资,过渡资源投资会带来资源耗费以及产生结构的不合理。
   另外我们要控制货币的流向渠道。发展结构上我总结了五条,房地产开发建设进入到以货币政策刺激消费增速为中心的重要调整发展期;这辆马车最重要的是消费的,消费拉起来货币是第一位了,主要是货币的问题。今天我们不是靠一个行政命令可以完成这种调控的,货币手段、金融手段,以至于现在的税收都要发生作用,但目标都是刺激消费。
   房地产进入到一个以实力、品牌为中心的资本扩张期。为什么这么讲?今天我们看到没有势力、没有品牌,你做的越来越小,换句话说没有资本就不能扩张你的业务。要想上市,我们要想做大就必须做品牌。不是只有大投,人的产品确实好。龙虎的吴亚君,网上有多少照片,后来她上市之后才知道网上有多少照片。她出头吗?她是踏踏实实的干房地产。中国的房地产需要这样的老板,最后她的房子一分钟卖一套,这个品牌才厉害,然后就可以上市。
   居民购房进入以追求品质、舒适、适度为中心的理性消费期。今天老百姓的买房适度,为什么适度?一方面房价高。另一方面,现在的适度消费不光是买小,适度消费是要想到今后近两年的时间。北京做过调查,买房跟没买房的人买两室一厅的房子,你问他,他知道我住房子不是一天、两天,五年之后可能有孩子了,我要是一居还得找房。这是调查的结果,有60%。85%的人认为房价高,65%的人认为近一两年买房,还有一个结论就是房子要适度的往前走一走,这就是适度消费。
   住宅产品进入到以四节一环保”为中心的更新换代期。我不能再盖老式的房子,这些老式的房子最大的特点就是短命,可能我们说的是70年,但可能70年的房子不到就废了。近几年拆的是50年代的房子。
   面对未来的住房需求,调整供给结构。2008年中国老百姓存在银行的钱是20万亿,同一时间里企业在银行里也存20万亿。这一高储备相当一部分进入房地产市场,也是近五年中国人储蓄率降低的重要原因之一。中国的储蓄仍然是高储蓄率国家,他在释放,是慢慢释放出来的,属于一个观念性的释放。另一个释放是跟我们社会的资源配置有关,比如说我们怎么养老,我们怎么退休。当这一部分强大以后,储蓄不下,消费慢慢增长。所以大家要重点研究老百姓人,当这些结构慢慢变合理的时候,这20万慢慢的就出来,这样我们国家就出现了良性循环。我们国家在增长状态中,人均GDP超过了3320美金,大城市一万美金,城市化步伐慢慢加大。
   2006年,城镇居民住房私有率达到83%,这83%的消费者仍是刚性需求的主体。他们需求以旧换新,以小换大,以低舒适换高舒适,以低资产换高资产。中国改革开放三十年之后,在房改上取得了重大的,甚至让世界上惊讶的程度。这么这么多人从没有房子到有房子,想想太不容易了。因此这些人他还需要房子吗,这是我们现在要问的问题。你这个国家83%的人都有了房子,你折腾什么!这83%的人,是希望房子上涨还是希望房子下跌。肯定有人说了,肯定有人说我不希望房子下跌。但可以肯定的讲,这一部分人,他也不希望房子上涨太高,很简单,因为他还要买房。当这一部分有房人发现不能买房的时候,房子就失控了,可能就是今天说的泡沫,所以要回调。因此2008年12月份开始到2009年底拉动最大的需求是83%人。这一部分刚性需求是我们拉动的主体,不是我们后边的17%。他们需求以旧换新,以小换大,以低舒适换高舒适,以低资产换高资产。
   另外17%的消费者更需要研究,他们包括低收入家庭,新组家庭,新组家庭包括离婚的人,包括结婚的人,结婚差不多占销售量的15%,前年我们的离婚率超过了日本,如果用简单的例子,这边有一百个结婚的,那边登记的时候有25个离婚的,差不多就是25%,我们差不多是这个水平上下。山东的报告,离婚频率最高的是多少?结婚五年时离婚的占46%,德国在80年代初期离婚率也是特别高。中国为什么离婚率高,根据中国的经济形势和体制变化大有关系。因为我们是大量的城市和城市的转移,再加上我们的文化和信息量的爆发,造成了我们家庭伦理的概念。
   租用迁西,在各地都不买房,到一个地方租就行。比如说在三亚买房的,买房最多的人,东北占27%,本地人占15%,北京人占7%-10%。原来这些人都租房,迁西式家庭。为什么?三亚的房子原来是租房,现在高了,又把三亚的房子给盯着了。三亚是世界上唯一仅存的比夏威夷还要好,三亚的海滩很漂亮。农转非家庭,这么一大批人从农村进入城市,不让他们有房子怎么行,他们大量都是租房,就好象农村人进城市一样,户口慢慢放开的情况下,几乎就是同一地方人。
   因此这两块人,是在不同的消费层次上研究的,这就给我们开发商提了一个很有意思的问题,我们不讲形势,只讲结构问题,我们就必须研究他。况且是今天,中国面临的起伏变化这么大,还得研究。
   未来的住宅,千真万确讲,不完房子高还是低,不管银行放还是收,对你来说只有一件事可以干,其他的影响都是影响的问题,但有一个问题就是卖楼的问题。现在我们售楼小姐一来就是CPI,比我讲的还好。正进卖房子讲的是卖品质,这是多少年不会变的。因此我提了几条,高舒适程度,我们房子的舒适程度不高,很多房子的舒适确实在涨,我们的设备条件差,我们没有一个好的设备配置。比如说给你提供一个毛坯房,你什么数字都没有,但是我给你提供装修房,数字大的去了。我们的功能配置,户型越小,功能配置越大。这完全违背中央的意思,在小的户型中做一个高功能的配置。现在小户型创新力不超过20%,比如说日本的户型小,但功能不小。他把厕所、淋浴、洗脸、洗衣服全部分离。你说功能弱吗?没有,他还强着呢。有高的性能标准,有高质量保证,有高技术集成。这个房子有多好的装备,说明你的技术程度高低的问题。
   另外我们对住宅还有一个人文追求,盖所有的房都是引导,最烂的房对老百姓也是引导,盖最好的房子可能是引导的好一些。原来北京市都是大院,现在买的都是五湖四海的人,有的人就是在这里头重视生活品质,有的人不重视。引进领导人新的消费意识,我们现在的消费意识中没有按照节能减排的消费。有时候中国人消费在这方面是最突出的,就是浪费。中国人的消费,很大程度上就是浪费,即不节水也不节能,能够节能的都不节,都认为自己是大爷,所以小区的物业管理很难。
   引导新的生活行为,我研究的过程中有12条的生活是被变化的。每个设计人员都给你家放一个澡盆。今天我们女同志的衣服差不多都是挂着的,男同志的西装也都是挂着的。还有谁买十几个大白菜往家里存着的吗!研究人的行为,这是几个基本的办法,现在都不这么研究了。塑造新的交往形态,今天的社区比谁都重要,胡锦涛同志讲和谐,最重要的和谐就是社区和谐。说老发生案件,这不算什么。一般的和谐,在座都是年轻人,知道我们的老人在哪儿活着,社区里老人占的数字是全国的12%。实际上社区的老人绝对能够到20%,为什么?因为我们农村家庭的,只要进城的第一件事就是把老人从农村接到城市里,而这一部分的人法国统计进去,因此社区的老人基本上是在20%左右,他们干什么?一个没有打麻将的地方,二是没有锻炼的地方。除此以外还有下岗职工,非常年轻,55岁就退休,工人50岁退休。年纪轻轻的都退休了,干什么去了,他得交往,还有孩子多,现在我们都不去考虑这个问题。{{page}}
   创立一种新的管理模式,原来老的管理模式不说别的就说管理方式,我们一般小区就是只管车不管人,那你的小区就一定是不安全的,你要人车都管就得改变方式,如果把人车共管才能有小区的安全。这些问题都是我们需要研究的,实际上还是以人为本,作为我们人们的追求还是文化的问题。不管发生什么问题,都要提高竞争能力,资金的运作能力,开发模式的能力,策划理论竞争、设计整合竞争、技术集成竞争,人才培养竞争。
   为了提高产品竞争能力要打好四张牌,打好价值创新牌,什么意思?价值是客户得到的,价值好的房子价格可以高。同样万科的90平方米的房子就比你强,为什么?这一次我去看了,房子很好,而且楼里边的户型全是90,全是装修到位,而且都是三室。现在看旁边卖的房子,户型糟糕透了。万科的房子卖200套,后边排1000人。价值是不一样的,我们要在价值上进行创新。
   价值创新要改变一些思维方式,开发公司的思维方式一定要改,怎么寻求策划,怎么运作,这里边有一个策划设计一体化的问题。今天要搞一个楼盘,策划设计这是先决条件。策划设计一定要一体化,否则你的价值就会大打折扣。我们要找到商业的亮点和技术进步的双重价值。今天卖房不是一个单纯的商品亮点问题,还有一个技术进步的亮点。你两个都要找到以后,你用策划设计,整理的方式,改变我们的思维状况,你就可以取胜了。
   低碳的意义是国家行动,低碳是使命,是千家万户的事情。胡锦涛说,事关人类环境,需要坚持不懈共同努力的。我们国家已经确定目标了,不管是否签订哥本哈根协议,我们在2020年比2005年下降40%-45%。
   低碳住宅体系框架,19日在北京饭店有一个一千多人的会议,在上面发布一个低碳住宅体系,我们分九个方面,低碳设计、低碳用能、低碳构造、低碳运营、低碳排放,低碳营造、低碳用材、增加碳汇。我们有一套完整的技术体系,这个体系完全是给房地产公司做的。让我们房地产公司直观的看到这个体系的结果,我们用什么水平来解决技术问题,在这里头还推出十五项的重要技术,绿色建筑、生态建筑往里边扣了很多的帽子。今天的技术里边有发布,我们必须要下工夫克服。
   打好主流户型设计牌,特别要注意的是三口之家的主题户型设计非常重要,也就是说面积在120平米以下的。有人说,建设部下这个文件有毛病,90平方米你是怎么出来的,我们不是胡乱下文件的。这是世界各国的数字,是日本统计的。世界各国的家庭户口区域小户型,因此在一个稳定的国家里,会稳定在一个科学的户型上,这个户型恰恰就是90平方米。问题出在什么地方?不是文件,而是因为我们国家的90平方米和其他国家有一个值,这里边产生平面上的数字的“漂移”。90平方米做两室,只要86平方米就可以做出来,那我为什么不多给他几个平米做三室?所以我们文件的方向是对的,问题是在操作的过程中,我们要一一治理,市场是决定我们政策的最重要的因素。只要把92平方米做出三室,你就是胜利者。不要偷面积,比如说阳台你给人家算一半,这都是不合理的。在不偷面积的情况下,我们有这种创意吗?现在也有。你做一个86、87年平米的两室,为什么要拿90平方米做两室,这个问题我只是说我们在这里边还是要符合老百姓的要求。保障性住宅也有问题,包括经济适用房65,廉租房50,这里边的问题就比较大了。不要以为房子小了就可以上市,都是人,都是家庭。我们在小空间里能改善就改善。同样的房子能够设计的非常好,而且给浪费了。所以说这一部分房子也需要研究。
   打好提高住宅品质性能牌,我们的看家本领是质量,我们连看家本领做不好,还谈什么工业化。因此品质和性能,很重要。最近我们调查很多的房子,这一次金融危机中品质高的房子抗跌能力非常强,就是不降价。到2008年我们还降的时候,房子还在降,至少要维持原来的水平。2008年中国的质量协会和调查委员会做了调查,住户有五大因素,工程质量低,缺少配套设施,设计不合理,停车管理混乱,周边环境差。这些问题52年前就有,说明我们的内功打不好,整个房子往下塔,这么多年都没有降过。因此我们要提高我们的技术整合能力,关键是要延长住宅寿命。
   有人老问,产业化搞半天搞出什么名堂?日本提产业化的时候,人均GDP是多少?是15000美金,也就是说今天我们产业化有这样的实现可能性,经济达不到不会达到这么高的水平。中国的水平首先要达到低能耗,如果你达不多低能耗,不要去谈其他的问题。比如说中国要用二十年的时间,现在来看还有十年,就是2020年的时候,要完成城市化所有的住宅,达到节能65%,这个标准还不到现在德国的水平,但已经相当靠近了,这个任务极为艰巨。
   中国的商品住宅必须要告别毛坯房,实现全装修。如果中国老卖毛坯房,中国的产业化就是空话。真正要做的就是必须把毛坯房去掉,我们给老百姓的一个产品是不完整的产品,我们要给他一个完整的产品。这么多年发展起来,有没有成果?有很大成果。广州可能达到65%,因为广州是先驱。深圳这么一个发达地区,居然没有到15%,你想这多么的不平衡。毛坯房不是我们提出来的,是每次人大开会,人大代表提出来的。但我们总有一天会发文件告诉你,某年某月毛坯房不能建了,所以接下来你要大量投入时间研究全装修的房怎么建的问题。
   住宅建筑必须实现构建化的集成装配,真正交给我们能够实现产业化的,实际上是制造业发展水平。
   时间关系就讲这么多,祝大家在以后的开发中能取得好的成绩。
   谢谢大家!

来源:筑龙网

筑龙房地产

掌握最新房地产行业动态,分享知名房企经典工程案例,探讨房地产开发热点问题。请在微信公众账号中搜索筑龙房地产或者zhulongfangdichan,或用手机扫描左方二维码,即可获得筑龙房地产每日精华内容推送。
分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫",扫描上方二维码
请点击右上角按钮 ,选择 

登录后才能评论,评论超过10个字,有机会获得筑龙币奖励!

猜你爱看

筑龙学社APP扫码

立即免费下载资料

扫码安装筑龙学社
随时随地学习