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[分享]对话:2010调整压力下房地产的阵痛与变革

发表于2010-01-18    209人浏览    0人跟帖    搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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对话现场


以“启动地产新引擎,引领低碳新时代”为主题的中国房地产业的“哥本哈根”峰会“中国房地产2010北京峰会”于2010年1月16-17日在北京钓鱼台国宾馆、长安大饭店举行。搜狐焦点网对此次活动进行了现场直播报道。

时间:2010年1月16日下午

地点:长安大饭店

直播实录


中国房地产学会、北京房地产学会常务副会长陈贵

【主持人】:各位领导,各位嘉宾,大家下午好。


下面我们进行会议的下午议程。下午议程主要由三个板块,三个对话栏目。我首先介绍一下,我们第一场对话。第一场对话的主题是“2010调整压力下房地产的阵痛与变革”。


那么这场对话,主讲嘉宾是中国房地产学会、北京房地产学会常务副会长陈贵。下面我给大家介绍一下对话嘉宾:

中国房地产学会、北京房地产学会常务副会长陈贵

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹

北京大学房地产研究所所长、北京房地产学会副会长陈国强

香港路劲集团董事局主席单伟豹

当代投资集团有限公司副总工程师邓京喜

和泓控股集团总监谢斌

好,有请。

【陈贵】:各位代表,大家辛苦。今天下午有三个议程,第一个就是关于“房地产宏观条件情况下的地产的一些策略”。第二场是关于“低碳房地产和低碳建材话题的对话”。最后一场是由丹麦代表团对丹麦低碳的经验和一些案例给大家做分享报告。今天下午的第一项就谈房地产的宏观情况。

今年的中国房地产2010年北京峰会,主题是“推动低碳地产”这样一个话题。由于中国的房地产发展走过了20几年。改革开放30年中,尤其是房地产在改善人居生活条件,拉动经济增长和改善民生,增加地方财政收入和产业链带动方面,应该说功不可没。

在2009年,汽车行业双双过千万。而且尽管现在堵车,北京非常的严重。可是还在火爆,在一片片喝采中还在亢奋。同样处在青春期的孪生兄弟中国房地产业,一切的反叛的表现实在让家长头疼不已。一路走来,强制、对抗、沟通应该说,用心良苦。这是我们房地产成长中的一些烦恼。

中国房地产的调控,尤其是2007年是关键的时刻发生了全国的金融风暴,那么这样的调控就过去了。反过来成为了次级消费,起到了卓有成效的作用,房地产又开始火爆。最近尤其是国务院出台的一些条例,和建设部开的一些会,让我感觉到有一些特殊的地方,就是说把房地产工作会议和党风廉政建设和社会注意精神文明建设相结合去面对2010年的房地产调控。所以这样把它上升到这样的高度,也充分体现了政府这次调控的决心。所以以前说,狼来了,狼来了,这回是真的。尤其是这两天,有一些报道,杭州、上海的一些交易房很冷清。今天的会议,请到专家,第一个话题有几个关键词,可能第一个就是,这次调控对房地产的影响。尤其是2010年会是一个什么样?当然也包括房价。可能更多的人关心的是这次的调控,是软着陆还是硬着陆,我想第一个话题,我们看秦副主任,秦副主任是建设部的研究房地产的专家,想请您在这方面给我们提一些信息和建议。{{page}}



住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹
 


【秦虹】:应该说到今年年初,中央出台了一系列的关于房地产的政策,已经非常清晰了,大家看到了,非常清楚。我个人对政府的理解,这次条例的出台,是对市场的一个调控。在共的角度上,我想有三条比较核心的意思:第一条就是加大保证住房供给的力度。政府的责任,在市场的经济条件下,政府必须要履行对我们的政府托底的责任。这次再次强调了这点,而且在2009年6月份的时候,已经公布了我们三年的住房保障规划,应该说这个规划,应该是在逐步的按计划实施。除了保障房以外,经济适用房还提出来公共租赁房要加大建设。包括少数城市的一些限价商品房。这些政策支持,对我们低端的收入的家庭,解决他们的困难是有一些作用的。


这次明确提出来要加大住房市场的住房的供给非常的重要。大家对房价上涨过快有很大的反响。上涨过快与供求关系扭曲有很大的关系。大家看一下统计数据可以发现,我们在2004年的时候,我们每竣工商品房的面积和销售商品房的面积是1:1,那么2004年之前,我们竣工商品房的面积是大于销售面积的。但是从2005年之后,我们的供求关系已经开始发生扭曲。2005年如果仍然拿竣工比销售面积相比的话,我们2005年是1:1.2,2006年是1:1.3,2007年是1:1.4,2008年由于市场有调整又回到了1:1.2,今年知道是多少吗?我们竣工商品房比我们的销售面积大约是1:2。也就是说明显的供不应求这样一个局面。那么它必然的一个结果,就是导致房价的上涨。所以我们能够有效的加大供给非常重要。如果我们不能够,我们的供给不能够赶上需求增长的话,就总是不能得到调整,价格上涨的趋势就很难得到遏制,这样政府非常的关键非常重要。

第三条,就是加大了开发企业加快推进土地开发的这样一个节奏和速度。所以包括清理一些土地,检查一些合同,这样一些意图,都是尽可能的加快。我们开发企业拿到土地之后的一个开发的进度,也是增加供给一些重要的方面。所以我们说,这些措施都是从供的角度来进行市场的调整和调控。从求的方面,我觉得它的核心思想是保障低端家庭的需求,在资源有限的情况下,政府有可能的,通过政府之手来保证我们低端收入方的需求。政府提出要严格差别化的加大执行力度,我们在2007年的时候,12月份关于二套放贷的贷款的政策,一个是购买第二套房的话,首付要提高40%,这是2007年12月份当时出台的政策。

由于2008年我们遇到了全球金融危机的挑战,我们应对保增长,实际上这项政策没有得到非常严格的执行。所以这次政府再次强调,要严格政策的差别化信贷的执行力度。所以就是说,通过增加一些投资性购房的成本来约束投资过于旺盛的情况。所以供和求,主要是追求市场的一个稳定。其实房产市场在中国,我个人认为有非常好的发展的前景。那么我们的企业,我们的政府,包括我们的消费者,其实都希望我们市场能够稳定发展,而不是大起大落。市场大起大落,已经损坏了所有方方面面的未来预期。在预期不稳定,或者不理性的情况下,我们各个方面的决策者和投资者和购买者都出现了不理性的行为,这样加剧了市场的波动,对各个方面都是不利的,所以我想,如果我们希望政策稳定,市场稳定,价格的波动相对稳定,这样有利于我们房地产业的长远的发展,这是我的理解,谢谢。{{page}}

【陈贵】:我想刚才秦主任谈的是关于这次宏观调控的有效措施。我想可能这次调控应该还是比较切合实际的,可能会取得比较理想的效果。



北京大学房地产研究所所长、北京房地产学会副会长陈国强


【陈国强】:当前我们国家对于房地产调控政策的几个重点,或者说几个要点,可能是这几个方面,在供给方面增加供应。实际上通过增加供应,特别是增加普通商品房以及市内保障房,可以对未来的市场的供应结构形成一个深刻的影响。能改变过去,以商品房为主,或者说商品房独占鳌头的这么一个格局,真正形成我们文件提出来的双轨制的供应模式。未来市场上,住房供应它的两跳腿走路的格局,能够真正实现,真正形成这样一个双轨制的模式。


第二个对于未来市场需求部分,刚才秦主任提到,实际上对于首次购房,购买普通商品房,仍然是一种鼓励和支持的这样一个政策。对于投资性质的住房需求,现在是采取有保有压的措施,差异化的信贷政策,差异化的税收政策,我想对于这一部分会有一个比较明显的限制。

第三方面,实际上从更大的范围里面,从区域,未来的房地产市场,和城市化的未来的市场,城市化发展的模式,或者说城市化发展的一个转移有关系。要加快城市化的进程,特别是以未来的城市化,是要以中小城市,二三线城市的发展为重点。那么这个在很大程度上可能会改变现有的,以东部沿海的一些中心城市,特别是一线城市为主战场这样一种城市化的格局,城市化的模式。未来会有更多的二线三线的中小城市,会成为城市化当中的一个重要的角色。也就是说,未来中国城市化它的主战场,会逐步的转移到二三线城市去,中小城市去。这样一种变化,对于房地产发展来说,实际上房地产和城市化,是互为因果。或者说很大程度上是相互推动。未来房地产市场主要的增长空间,它会从现在的,我们最关注的,向一线城市,东部沿海的中心城市,慢慢的转移到中西部的更多的二三线城市,未来市场的重心会发生转移。我觉得这个在很大程度上也会缓解目前我们市场的很多的社会经济资源过于集中在中心城市,特别是像一些一线城市,缓解他们的住房压力。

通过这几种方式,我觉得未来市场它的格局会发生比较大的变化。当然这个需要时间,可能需要过程。我想通过这样的一些长期的政策的实施,那么未来住房市场会发生一些比较重大的变化。

目前以东部沿海,特别是一线城市为主,包括为主导的这种市场格局会慢慢的,二三线城市会成为更重要的角色。我们也看到,像今年楼市回暖,实际上对于一线城市来说,二手房市场应该说是大放异彩。那么未来很多的城市,实际上2009年已经基本上确定了二手房在市场当中即将成为主体的格局。二手房的成交规模已经超过了一手房的成交量。未来市场的格局应该不会再退回去。更多的城市,二手房市场的地位,会日益提升。我们开发企业,未来的市场项目定价的时候,可能会更多的要参考二手房市场它的价格情况。我觉得这个也是一个未来发展的很重要的趋势。

对于企业来说,最近以来,密集出台的一些政策,我想我们企业需要更全面,更完整的对它加以理解。我想是确定一个正确的一个企业策略的前提。在政策变动的情况之下,政策因素我想对于这个楼市的影响是不言而喻的。市场预期会发生变化。对无市场的需求会产生影响。所以我想,2010年,我们可以确定的,就是2009年市场提升的这样一种格局在2010年不可能出现,我想可能是一个空前的甚至空前绝后的表现。特别像北京、上海这样的一线城市,这样的一个成交量,我想在未来,特别是明年不会出现这样的一个数字。

其他方面的指标,土地市场,或者说我们企业投资的增长情况。因为有些指标在2009年,今晚销售一路飘红,但是对于一些城市,特别是北京、上海、广东的一些城市,实际上房地产开发投资的增长是负数,明年这些数字会由负转正,这个是我的预期。

另外一个,对于我们目前的政策一个基本的就是,刚才秦主任特别强调提醒的,政府是希望稳定政策,稳定预期。那么对于房价的变化,应该是希望不要出现大的波动,平稳发展可能是市场各个方面的主体都希望的结果。

简单说这些。{{page}}



香港路劲集团董事局主席单伟豹


【单伟豹】:我个人觉得很奇怪,我们中央的决策,从来不把供求原理放在第一位。用行政干涉的方式,种种不同的类型,去干涉供求定价的最最基本的原理,不可理解。但是这次出台的十一条我觉得非常回归理性,而且是非常理智的。


刚才秦主任也说了,基本上把供求放在第一位,增加供应量,减少需求量。然后把政府应该担当的责任也拿过去了。就是下面的廉租房,商建房政府自己去盖,不要你开发商,你们要降价,人家要买得起,这个做起来非常有理性。采取的手段也是非常理性的,而且很容易的。二套房增加40%也是可以理解的,买得起二套房,拿多一点钱出来不影响民生。然后把银行的那个预备金提高0.5%,就是市场少了供应,货币的供应少了三千个亿,也是一种非常明知的手段。因为它是不需要其他的费用的。将来发生变化了,再减少也是可以的,减少0.5也是可以的。这种控制的方式是非常有效,而且理智的,而且不扰民,也不扰政府,政府没有行政的费用。这次的政策我是非常拥护的。对房地产的影响不会很大。一月份成交量跌得很厉害,其实不算。因为我们整个2009年,是因为2008年累积的需求在2009年消化掉了。2009年的供应不足,因为2008年大家减少了生产量,所以有个断层,也是非常可能性的。所以我觉得2009年的房交价,成交量要把2008年的加在一起去除以2,这个增长是有一些过头了,有一些大城市不是太过分,整个行业泡沫是不存在的。泡沫就是三个,一个就是说房价和收入比,一个是房价和租金比,一个是投资比,就是总的投资比。除了大城市里面,房价和收入比有一些偏高,其他都是很正常,所以我觉得,这个泡沫不存在,也没有必要挤泡沫,政府现在这样做是非常良好的。

我觉得2010年整个房地产市场还是温和的向上,理论上和GDP平行增长,当然它是有一些波动,这是肯定的,总的走势还是向上走。房地产商来说我们比较欢迎这一种的调控。所以我觉得这一次的政策非常理性,会非常有效,而且没有什么大的费用,这是一个很好的政策。{{page}}

【陈贵】:下面听听邓总的意见。


【邓京喜】:我们从几个方面来调整我们公司发展的战略,我们现在在二三线有几亩地,最近年底在江西有一片地,还有在这之前,在湖南、陕西、陕西分别在做项目。所以我们去年,前年的时候也看到了,我们拿地的策略,已经发生了改变,向二三线城市去倾斜了。我们做企业的话,不见得价格高就有利润,价格低其实也有,这是拿地的策略。


我们开发的产品线也做了调整。以前我们做了将近六条产品线,我们还有比低端稍微低一点的,还有其他的几个系列,有四条线。就是低端的,也是节能的产品,产品线也是低端的。基本节能的还得保障,高端的在完善。

还有一块就是我们对建筑产品本身还是一直强调我们的节能技术,我们主要是按照绿色、节能、舒适这么一个产品理念,那么我们从几个方面来做,从建筑本身的健康,我们从外围的结构,另外我们的外遮阳这些,来靠这个节能。另外还通过本身的通气系统的节能,等等结合在一起,都是起到了节能减排的作用。最终的企业的发展,一定要跟国家的利益,跟老百姓的利益,凝聚在一起,才能真正的做到节能的目的。

【陈贵】:房地产尤其是火爆的时候,就是不节能不环保的房子都抢得一塌糊涂,为什么要用低碳的,增加我的成本,无形当中增压了房价,这是一个。第二个地这样听起来很美妙的房子,有人买吗?谢总也是在建筑材料方面,投资方面做了很多,下面听听谢总对这个发展低碳的发展,有什么更的建议。


【谢斌】:今天来参加这个峰会的对我非常高兴,因为讨论的是低碳经济。低碳经济在房地产方面最主要的就是节能建筑。前两年的时间,对节能建筑我也做了一些工作。所以,说有这么一个对话的节目,我特别高兴来参加。但是来了以后我发现,就是分的这个组,是一个对这个形势的一些看法,对房价的一些看法。我就讲,我说能不能给我调到下一个组去。后来说,那下一个组你去参加吧,因为这个组名单已经发出去了。当时我为什么不想参加这个组呢?因为我看题目,谈论这个宏观经济,谈论这个房价,我特别不愿意谈,也不想谈。而这个事情谈的很多了,我觉得我们也谈不清楚。


因为我们集团每年的销售也有几十个亿,那么几年的时间的发展非常快,2007年的时候我记得很清楚,当时房地产整个的发展还是非常好。当时来讲的话,我们在北京楼盘也是卖的非好。当时售价上来的话,觉得这个钱还是应该给百姓做点好事,是不是增加配制,把园林再做好一些。既然有利润,结果后来到了2008年底的时候,严冬一下子就来了。有几个楼盘是在考虑控制成本,怎么往下销。当时市场的价格,当时就是推不动了,那么不得已之后,把价格往下降。基本上来讲的话,楼盘降到了接近我们的成本线。这样整个产品的配制也不得往下减。当时不知道这个严冬要延续多长时间。所以当时我们2008年底想的话,说2009年的形势好不了,当时很多的楼盘也是价格比较低的售出去了,想回笼资金。没有想到2009年一下子起来了。所以为什么我们说,今年的话,我说我们的房价讨论真是没有什么讨论的。怎么说呢,还是说自己怎么做的问题。所以,我们今年来讲,第一个开工的楼盘是经济适用房。我们觉得还是走两端,第一个有一些产品适合做高端就做高端,这个客户群对这个价格敏感不是很高。第二个,对于中端这个很难把握。实际上我们在两三年前,2003年、2004年的时候,我们就在北京做过,开发经济适用房。我们在外地也做过经济适用房。这实际上是企业的一个出路,而且也是比较稳定发展的一个出路。对于高端的楼盘来讲的话,这个东西要牢牢把握住利润。该做高的时候就做高的,园林要做好的就做好,配制该高的就高,这是面对的一个少的客户群体。

所以对形势房价这块来讲,我们现在都已经不是在过多考虑这个问题,还是考虑到什么东西适合自己来做。实际上大家套这个东西,因为确实中国的地产,没有什么东西在世界范围内没有什么可接见的经验。即使在国内来讲,很多的优秀的企业,每个企业真正来学习的话,都会发现因地不同,公司状况不同,学习起来以后很难。想复制一个成功的公司很难的。企业的发展,需要磨炼,反反复复来做这个工作。

刚才讲到从建筑技术这块来讲,无论是从保障性住房,还是高端的产品,实际上建筑节能这块来讲的话,是必须的,政府这方面来讲的话,是责任更大。有一个规范,政策必须是强制的。否则的话,就是对那些做节能建筑的这些公司的不公。

【陈贵】:好,下一个我们也想听听陈总,对这个低碳地产的一些看法。中国的房地产业要走低碳之路,可能还有一个很满帮的过程。请谈谈对走低碳发展这块是不是有很好的建议,或者提出一个什么样好的思路。

【陈国强】:今天很幸运,刚才几位企业家,他们代表当中,像当代的谢总都是在做这方面的工作。那么当代在绿色建筑这些方面应该是非常有代表性。

我想我们谈到房地产,大家都知道,他现在是我们国家经济的重要支柱产业。特别是2009年,作为一个特殊年份,房地产对于国民经济的作用,对相关产业的带动,我觉得作用意义都是非常有目共睹的。

另外一个方面,我觉得房地产一方面是我们国民经济当中的个一个重要的产业,但是这个从换一个角度,我想也是最受争议的,甚至是最大的问题产业。这个话怎么说呢?我们中国目前占世界总体的GDP的7%左右。煤炭40%,钢材45%,这个可以举出更多的数字。

另外建筑物的碳排放,全球是40%几,中国的比已经很高了。这种发展模式,跟现在世界上现在倡导的低碳的发展,绿色的发展,我想这种差距,这种反差会越来越明显。从房地产行业发展来说,它既是重要的支柱产业,同时对于资源消耗,能源消耗,对未来发展透支的表现也同样非常明显。这样的一种模式,这个行业它能否可持续?能否长期可持续发展?我想这个肯定是存在很大的疑问。所以对我们企业来说,对于我们行业的健康发展来说,我觉得认真的思考,行业如何可持续?怎么样能够走到多远?我想和它的发展模式,和它的选择材料和发展路径是很有关系的。

所以尽管哥本哈根气侯大会取得的成果不是很理想,但是我想绿色发展的理念会越来越深入人心。我想中国的房地产行业,未来的出路在哪里?我想肯定和绿色发展,低碳发展,是分不开的。我们也很高兴看到我们行业当中,有很多的企业,越来越多的企业,已经有这样明确的这种举措,在朝这个方向去努力,已经做了很多的工作。那么当然希望更多的企业,能够认同这样一种发展理念,朝这样一个方向去转型,去发展。如果这样,我们的行业出路,我们行业的前景,我想会更美好,更有吸引力。{{page}}

【陈贵】:秦主任再谈谈走低碳之路。

【秦虹】:因为其实在我们这个行业里面,在前些年来,绿色、环保、节能谈过很多。但是低碳确实是非常重要的核心。低碳和建筑的关系,我觉得在我们这样一个产生的这种领域里面,尤其要得到重视。每年全国竣工的住宅,城乡加起来接近14亿平方米,去年的是7.6亿,这个是非常非常的大。那么如果我们现在这样一个大批量的,大规模的建设期,如果不注意提升我们的技术,不注意把低碳的理念融入到我们的建设过程当中,那么将来我们的改造,我们的升级,这个成本是非常非常高的。所以说从现在开始,我们要注重这种新技术,新理念,这种环保,在建设过程当中是非常有必要的。大规模建筑总有一天它会停止,不可能永远大规模的建设下去。当我们的城镇化进程已经基本完成的时候,我们不需要这样大规模的建设了。

所以现在重视这个事情是非常非常重要的。低碳我们是世界发展的一个潮流,一个是国家的责任,国家要强调这个,同时也看到,是我们富裕起来的中国人,民心的需求。大家今天在买房子的时候,在装修房子的时候,在选择装修材料的时候,很多人都会注意到环保的这样一个要求。随着生活水平收入的提高,人民对环保的意识,认知度也越来越高。所以我们房地产是一个长期的传统性的行业。怎么走出一个有技术含量的?能够体现当代时代特点的这样一个未来发展之路,我觉得是非常有意义的。用于做出这样探索的企业,我想它也一定是能得到我们这个逐步富裕起来的,我们的城镇居民和我们的消费者支持和欢迎的。

第三个方面,企业真正实现这种低碳的发展。需要两个方面共同努力,一个方面企业在这个过程当中不断创新和探索低碳建筑发展的模式。这种发展模式,既能够实现低碳发展的目标,同时尽可能的降低成本,通过技术的更新,技术的进步,来尽可能的来约束你的成本,更好的贴近我们社会的需求。另外一个方面政策的支持是非常重要的。怎么能够鼓励,把我们真正做低碳的和非做低碳的在这个上面有所区别,使真正做低碳的企业能够做到税收的减免和政策的支持,能够得到更多的信贷的优惠,支持和贷款。这支队伍才能够越来越大,发展下去,这两方面都非常重要。

真正有一天,我们低碳建筑既能够实现一个社会的目标,同时能满足消费者的愿望的时候。我们这个低碳建筑的发展模式就已经是成熟之日。祝愿更多的企业能够走出非常成功的探索之路。

【陈贵】:芬兰大家可能去过,这个国家的森林覆盖率是在70%左右。但是他们国家的纸都是再循环使用的。再大的政府机关也没有大的澡堂,都是很小的。尤其是我们到欧洲去旅行的时候,发现他们的电梯非常小,我们很不理解,我们只有理解这房子太老了。芬兰做绿色环保,不是今年的事,很早以前就开始做了。要把建筑走向节能低碳的时代,确实是很长的路,还有很多的观念,包括人民的素质,人民的进步程度都息息相关的,所以我说,今天我们在北京召开这样的一个峰会,可能主要的目的是呼吁社会给予足够的重视。我们在政府方面,政策的引导和扶持支持方面,也起到一定的推动作用,这是一个话题。

还有一个话题,尤其是美国的次贷危机出现以后。我们探讨过次贷的问题,当时在一次会议上提出想法,也有一些媒体知道,美国有次贷危机,中国有没有次贷危机?当时我提出认为中国的次贷危机风险性更大。因为我们尤其是分期付款,按揭以后,我们没有个人信用体系,评估应该说也很粗放,甚至包括财产的收入,每个月固定的收入证明,只要盖个公章就行,如果真的出现危机以后,我们就分不清哪些人是有信誉的,哪些人是没有信誉的。当时放贷的时候,可能分不清。这样的话,如果说我们近十几年房地产按揭的发展,伴随着高房价,有多少人都欣喜,炒股炒了这么多年都没有赚钱,居然买了一套房子稀里糊涂翻了三倍,真好。

我当时提出,如果房地产在高点下调控到30%,基本上会出现这个风险。所以这次增加到40%,就是考虑到这个风险。我当时举例子,比如一百万的房子,我自己交了20%,银行给80%的贷款,银行想房子得涨,实在不还就把房子收回来卖,结果房子最后跌到20%,如果再往下跌,可能这个房子,如果现在卖的话卖到70到60万,无形当中就有20%的风险,这在中国的环境下应该是非常巨大的危机。中国的房地产有这么一个观念,可能要引起广泛的关注。就是我们中国的房价,只要政府一调,别说调下了,别越调越涨就行,我相信终究有一天,不知道哪一天阴阳插在一起了,就会引起房地产的暴跌,这也就是房地产泡沫的危机。

这个事也请几位发表一下泡沫出现以后,我们作为政府来讲,这次调控应该不会出现这样的问题。对迪拜的这种东西,大家发表一下看法,有人说我们比他们还危险,这次调控,是不是存在这方面的问题?

【秦虹】:刚才说到次贷,美国次贷确实给我们一个非常深刻的教训。因为美国的次贷,美国是这样的,他把每个人的信用非常记录清楚,高信用的人可以得到固定的贷款的。比如说高信誉记录的人,买一套房子,一生要为这套房子付多少钱,在买房子的时候已经是锁定的,因为是固定的利率。在美国2001年之前,美国只给中高信用的记录人发放抵押贷款。所以在美国,实际上贷款以后,买房子,每个人买多大的房子,买多贵的房子,在一开始的财务安排是非常清晰的,不容易出现风险。因为是固定的利率,那么我们国家是浮动利率,我们是不分信用等级的,对所有人的贷款都是浮动利率,这点是非常的不同。这点来讲,我们的风险更大。

但是美国2001年之后,为了振兴美国的经济,美国发放了对次级信誉等级的人发放贷款。这些人不一定是穷人,就是信用等级是比较低的。美国的负债说起来非常多,有很多很多的负债,所有的,比如信用卡的消费,你的各方面的消费,都记录你的信用的分。在美国的信用是值钱的,你的信用积累到一定的程度,再去申请信用卡的时候,你的卡里面就会有50或者100美金,找工作,大家会查你的信用记录好不好。

2001年以后,对低级信用的人,发放了住房抵押的贷款,对这部分人没有给予固定的利率,给的是浮动的利率,但是当时美国房地产市场的景象是一片繁荣的。我们到2007年开始,美国出现了通货膨胀!就是石油和粮食价格上涨,2006年下半年开始,导致美国的通货膨胀。都是采取了一个办法,就是升息,那么对于次级贷款的人利率就升高了,利息翻了好几倍。然后一个人你银行的贷款,当你最大的能力,连银行的贷款都还不上的话,这个时候,对你这个贷款、借款人最好的办法是什么?就是断供。意味着这套房子越还越多。什么时候开是还本?所以在这种情况下,出现了大面积的美国的次贷危机。次贷危机是没有涉及到高信用的记录人。所以就出现了这个问题,这个问题确实引发了全球的金融危机,也对中国的市场有很大的影响,这个教训我们真是值得认真汲取。

对于我们国家来说,我个人觉得,目前我们国家就是以2009年房地产市场非常繁荣的这个年为例,我们很多人也是用银行贷款购买房子。我觉得从总量上来说,我们目前还没有办法和美国的次贷相比。有三个指标,大家可以听一下,我们为什么现在和美国次贷危机是不可比的?第一个指标,我们现在的个人住房贷款,占到银行比例的11%,大家知道,美国次贷的时候,他占多少呢?是53%。美国次贷的时候,个人贷款占美国商业贷款的53%,我们现在是11%。第二个指标,尽管2009年我们的商品房销售非常火爆,那么多人都去贷款买房子,是不是有风险呢?这里面我们观察了一个指标,就是2009年全年商品房销售额我们大概在4万亿左右。第三个指标,不良贷款的是在1%,总体上,我们的房地产的个人贷款还是安全的。而且我们住房房地产贷款,无论是个贷还是开发贷款,仍然是商业银行最优质的资产,目前的情况是这样。总体上来讲,当然我们越是在这下来,我们汲取美国次贷危机的时候,我们最重要的是银行自身的加强的监管。就是银行自身必须要有风险意识,如果降低你的审核标准,放松了风险意识,什么人都去贷,有风险的也忽视,那么这样的话,确实会造成风险。如果按照我们现在严格的银行的贷款规则,信贷的规则来进行执行,我们现在的首付正常是20%到30%,现在提出40%,如果严格执行这样的情况下去的话,我觉得是可控的。我们商业银行自己做好自己的风险防范更为重要。

【陈贵】:在特别火爆的,全体人民都认为向好的时候,有一点危机的预警,我认为是有好处的。

【陈国强】:补充一点,就是迪拜泡沫的这样一个例子。我觉得我们房地产大家都知道,大家可能对迪拜的泡沫有所关注。我个人的理解,就是礼拜的房地产市场,或者说房地产的发展模式,更多的是它的一个投资所致。我们的很多的温州商也参加了这个迪拜的投资,无论是投资商,特别是消费者参与这个买卖迪拜的房产,那么实际上是非常明显的,这是一种投资的这样一种工具。特别是非常复杂的一种模式。那么这种模式和我们国内的房地产市场相比,有明显的根本差异。

当然我想从迪拜事件给我们很多的启示或者一些警示。这当中很重要的一点,就是我们还是要坚持,或者说要坚守住房本身的一个基本属性,就是一个使用属性,使用功能。尽管房产本身有投资保值的功能,如果当中,我们投资者在消费当中,更多的是投资属性的话,特别是投资的比重在市场当中高于一个什么样的比例,我想对于市场的健康发展来说肯定是埋下很多的隐患。如果我们坚持住房本身的,住房产品的使用属性,这个风险,和我们现在看到的迪拜这样的反面例子,我想应该是可以避免的。我想我们可以做这样一个确定的判断。

【陈贵】:好,谢谢。今天第一个议程探讨了对宏观趋势的发展,对2010年的一些政策的走向。刚才两位专家,也对次级贷款和中国做了比较,以及把迪拜的案例做了一个比较。那么同时我们也共同期待我们三亚国际旅游岛的建设,我们也有更多的专家,很多的专家也在提醒,三亚的房地产市场现在很火爆。我的很多朋友现在在三亚,买房子到了一种比买白菜还要快的速度。居然他抢了十分钟,抢了一个东北老板的房子,那就拿着信用卡就刷卡都要抢在前面,要不就没有了。而且他说的仅仅是琼海市的点上的,还不是三亚的。所以我说我们对三亚火爆的场面,尤其是严冬,很快有很多朋友春节期间要到三亚去了,希望大家到那儿去好好看一看,冷静的看一看。相信国家在这些方面,都有预感。共同祝愿中国的地产平稳的走好2010年。我们各位企业家,在2010年当中,有更多的收获。

好,我们第一个议程到此结束。谢谢各位专家。

来源:筑龙网

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