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[分享]16位购房者合作建房每平方米售价3200元左右

发表于2009-12-18    132人浏览    0人跟帖    搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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题记


中国的房子,越来越贵,今年以来,尤其贵。据央视报道,今年北京等大城市房价涨幅高达50%。国家统计局公布的数据显示,今年3-11月,全国70个大中城市房屋售价环比连涨9月,其中8、9、10、11这4个月,环比涨幅分别达2.0%、2.8%、3.9%、5.7%,涨势之快令人咋舌。房价,离老百姓的心理价位越来越远,对普通民众而言,买房成了最为沉重的话题,而电视剧《蜗居》也因此大热荧屏。


在最近召开的国务院常务会议上,官方明确提出要遏制房价过快上涨,提出了增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设四大举措,力图为“高烧”的楼市降温。


而在民间,上一波楼市高峰时期普通购房者的“自救”之举―――个人合作建房,又开始悄然萌发,只不过,汲取以往屡屡败北的教训,此次的个人合作建房有了升级版―――合作定制住房。近日,本报记者采访了这一升级版的首创者钱生辉,试图了解除了政府的政策之手,民间的创新智慧是否也能成为遏制高房价的推手。


太仓尝试:只拿了6亩地


“只有3个人?”记者吃惊地问钱生辉,一个在房地产业里打滚了16年的商人,但得到了肯定的答复。也就是说,国内首个可能成功的合作建房案例,只有3位出资人。


“这是我们可能成功的关键,”钱生辉淡淡地说,“3个人把风险分担了,没有人中途‘变节’。”今年8月,钱生辉和另外两位合伙人组建了一家名为“丽晶置业”的公司。他们看中了太仓璜泾镇的一块地。


“这块地很小,很适合我们做第一次尝试。”钱生辉告诉记者。在太仓市国土资源局,这个编号为TCHJ2009-30的地块出让记录显示,地块面积为4012平方米(约合6.12亩)。


“起拍价是255万元,但是没想到一些媒体关注反而制造了激烈的竞买气氛,”钱生辉把手一挥,“但这是我们的第一次尝试,我们毕竟承载着16位买家的希望,最后还是咬咬牙,花了415万元把地块拿下。”


这16位有意合作建房的买家多来自上海。如今已退休的方进杰,一直想在上海郊区或周边地区为自己找一个养老房。他觉得太仓离上海不远,交通也还便利,就加入了钱生辉组织的合作建房小组。


在钱生辉的带领下,买家多次前往太仓实地查看,并就未来房型设计发表了自己的意见。“在设计方案上,一开始购房者分歧比较大,但经过协商还是顺利定了下来。”方进杰说,买家们选择了超薄板式迷你小楼的设计,每户面积大约为130平方米,三房两厅,一梯一户。在建筑材料上,买家们选择了双层隔音保温玻璃、节能保温板等,每平方米售价只有3200元左右。最后,有16位买家签署了定制协议。


到这时,钱生辉实现了以往合作建房者未能做到的“关键一跃”―――他找来了几个合伙人出资拍地建房。


“出资人投资建设,这等于把土地竞买、房屋建造过程中的主要风险分担了,避免了以往个人合作建房模式里众口难调、步调不一、决策不易的难题。”钱生辉对自己的这个制度设计颇感得意。


然而,出资人不是慈善家,风险如果没有回报,谁会为风险埋单呢?


住房定制:分流炒房投机资金


“人人都在骂房价高,可是房价为什么高?”钱生辉的理解是,“住房需求正在从投资演变成投机。”


今年年初,钱生辉遇到一个广东企业主,他吃惊地听说,这位企业主已经在某个城市购买了多套豪华住宅,总计支出达4700万元。钱生辉有些坐不住了:“4700万哪,我问他为什么要买那么多房子,他告诉我他就希望手头的钱能保值增值。”房子买来卖去,价格越炒越高,看起来的确升值不少。


这是一个令人担忧的局面。


房产归根到底是为了居住,然而,当房价越来越高,购房者投资房产仅仅是为了售出获利,这就演变成了击鼓传花的投机游戏。人们也许不知道游戏的鼓点何时会停,但是,这个鼓点如果停下来,将可能带来灾难。美国次贷危机、迪拜房地产泡沫破裂的故事就在眼前。


“当投机者不断买卖,制造价量齐升的局面后,真正有住房需求的普通购房人就面临了严峻的选择―――买房,等于被迫加入击鼓传花的游戏;不买,就要担心不断上涨的房价给自己生活带来巨大压力。”钱生辉说。


“开发商关心的是自己的房子能不能卖掉,至于是投机者买还是住房者买,他们并不介意,”钱生辉苦笑一下,“说句不好听的话,开发商甚至更欢迎投机者,出手大方,很少讨价还价。”


2009年,“地王”成为房地产界的新闻眼。频频刷新的土地价格,数万元一平方米的楼板价,不仅让普通购房者目瞪口呆,也让人们不禁生出一个疑问―――开发商如此大手笔的买地造楼,他们对未来市场的信心来自哪里?


“还是投机资本,”钱生辉说,“资本没有好的投资项目,很快都流向房地产,这让开发商对未来信心满满,再高的价格也卖得掉。”


病去如抽丝。资本虽然都要逐利,但是不同资本所有者的风险偏好还是会有所不同的。“我知道的许多中小企业主,手头虽然也有一些资金,但买卖房产却是不得已的选择,”钱生辉说,“如果有好的项目,资本回报率又比较稳定,他们并不是非要去买卖房产。”钱生辉认为,他现在尝试的合作定制住房模式,将试图引导一部分投机资金回归其投资偏好。“太仓这个项目,有明确的购房者,尽管价格要低一些,但是投资回报率仍然不错,而且不确定性相对较低,适合比较保守的投资者。”至于剩余的未定制房屋,他打算以不高于市场价的价格出售。钱生辉的期望是,今后尝试的项目定制者越多越好。


目前,由钱生辉发起的“个人拍地俱乐部”已经开张,首批会员达到20人左右。“这些人至少要有投资100万元的能力,”钱生辉并不讳言,“让一些投机需求回归到正常的投资需要,不仅能为住房定制者提供需要的住房,而且促进了房地产市场的竞争,从而弱化人们对房价上涨的预期。”{{page}}


合作建房:未来之路并不平坦


尽管住房定制,为有意向合作建房者找到了出资人,从而将住房售出前的风险转移到了出资人身上。但是,这个模式是不是就意味着合作建房找到了新的出路?答案也许并不是那么直白。


在“太仓模式”的尝试中,钱生辉发现了一个问题。


“虽然出资人能够解决资金和风险承担难题,但是,出资人仍然有‘叛变’的可能。”比如,房价暴涨。一旦房价上涨的幅度大大超过违约成本,出资人选择赔偿合作定制者一些违约金,然后把商品房推向市场怎么办?


“现在太仓项目还没有遇到这个问题,”钱生辉坦承,“但是如果‘拍地俱乐部’的成员多了,未来开发的项目也多了,那么这个违约的风险可能就大了。”钱生辉意识到,仅仅靠个人的良心,不一定能扭过资本追逐短期利益的力量。


解决之道呢?钱生辉的构想是,成立一个由专业人士组成的项目管理公司,这家管理公司一头连着合作定制住房者,一头连着出资人。当出资人履行了出资义务后,就以合同的形式将具体项目交给管理公司负责。从土地拍卖到最后房屋出售,管理公司依据合同约定将房屋出售,并向出资人提供资本回报,管理公司从中收取管理费用。


这个解决办法听起来很美,但并非没有瑕疵。一旦放弃了对自己资本的控制,出资人还能否像太仓项目那样自愿出资?即便出资了,由于不可控的风险变大,出资人会不会索要更高的回报率?而这会不会导致房价上升,达不到合作定制购房者的预期?


这一连串的问题,让钱生辉陷入了沉思。


“要解决这些挑战,这个项目管理公司必须有很高的诚信度,或者说有很强的品牌,可以让出资人放心地让出项目管理权。”钱生辉把皮球踢回给记者。


“可是,你觉得你现在具备这个品牌能力吗?”记者追问。


……


“现在也许还没有,但是我算是这个领域最早的倡导者,应该算一个品牌吧,”钱生辉顿了一顿,语气有些软:“你也不要把我看得太自私。这个模式将来不可能就我一个人做。就算我没有做成功,如果有人有实力有品牌,可以把这个事情做出来,我觉得我这些年花出去的钱、做的各种努力就没有白费。”


■律师观点


谨慎看待全新商业模式


北京浩天信和律师事务所律师李正宁


从法律角度看待任何商业模式,心态必然要谨慎一些,因为这涉及到各方的利益保护。


我国法律并未禁止个人出资购买国有土地使用权建造住房。然而,房屋建设需要经过多个复杂的程序,包括项目立项、申请土地使用权、满足土地规划和工程施工的要求等,因此以个人名义申请国有土地使用权进行大规模房屋建设的十分少见。


一直引人关注的“个人合作建房”与大型房地产开发项目,并无法律程序上的根本不同,都是通过项目公司实施房屋建设并销售。房地产开发商的传统开发模式,以资本和法律文件为核心,因此抗风险能力较大,也容易取得购房者和银行的信任。应该看到,太仓“个人拿地”的实际中标主体仍然是参与者专为项目设立的项目公司―――“丽晶置业”公司,因此这个商业模式用“合作定制住房”描述的确更为贴切。对这种尝试,可以抱着积极的态度静观其进展。


但是,“合作定制住房”是一个全新的商业模式,因而也会面临一系列法律问题


首先,我国规定房地产开发只能由取得房地产开发资质的企业进行。按照目前“合作定制”模式的设计,“拍地俱乐部”将聚集相当一部分投资人,并孵化出更多像“丽晶置业”这样的项目公司。这里有一个问题,“合作定制住房”是否属于房地产开发?如果被认定为房地产开发,则项目公司需要满足房地产开发资质及最低资本金要求。


其次,关于购房人权益保护的问题。购房人与项目公司或投资人签署的协议性质仍值得讨论。定制协议签署时,可能项目并未取得商品房预售许可证,因此该协议不属于商品房预售合同,一旦投资人或项目公司违约未将房屋销售给购房人时,购房人只能主张返还本金及存款利息。如果定制协议属于对项目公司的投资合同,则仍然要考虑是否存在委托持股/股份代持的情形。如果不属于商品房预售合同或投资合同,则是否存在非法集资的风险?因此,为了减少包括投资人和购房人在内的项目参与者的违约风险,给予购房人作为项目公司小股东的地位,可能更有利于平衡和保护各方的利益。


此外,还有许多问题也事关成败。比如,项目开发失败时前期费用的损失谁来承担,工程造价增加的市场风险,房屋烂尾的风险,合作定制者退出机制如何约定……林林总总,不一而足。从这个角度讲,无论谁尝试这个模式,都需要一个法律服务团队,在法律方面保证各方权益。{{page}}


■专家点评


“太仓模式”应引起重视


上海尚道咨询公司高级咨询顾问夏柳伟


一个商业模式能否成功,其核心在于是否能为客户创造价值。“太仓模式”现在看来还是比较粗糙的,但是,这个模式所创造的价值应该引起重视。


以往的个人合作建房模式,其核心在于为合作建房者创造价值。理想化的状态里,合作者通过集体拿地、建造房屋,将省却的各种交易成本,转化为自己获得的价值。直接结果就是合作者获得价格没有水分的住宅。但是,这种模式忽略了合作者的组织成本。由于缺乏信任和制度规范,这些合作者的组织形式是低效率的,最后的结果令人遗憾。


“太仓模式”的特别之处在于,其不仅为合作定制住房者创造了价值,而且为提供资本的出资人创造了价值。有些资本所有者并不是高风险高回报的类型,“太仓模式”为这类资本所有者创造了比较稳定的投资项目。虽然“太仓模式”的回报率可能不是很高,但是,由于合作定制者已经明确了购买意向,这种较低的回报率是和投资的低风险成正比的。简单的说,这是一个双赢的设计。


然而,“太仓模式”并不是没有值得推敲的地方。对钱生辉先生而言,这个商业模式能否成功,他仍然需要多问几个怎么办。


首先,他已经意识到项目管理问题非常重要。如果出资人不能让渡自己的管理权,那么出资人违约的风险控制就很难。尤其是当拍地俱乐部规模扩大以后,项目管理问题就成为“太仓模式”能否大规模复制的关键。顺着这个思路,如何招募到有号召力的专业人士,组建一个有品牌公信度的团队是接下来必须解决的问题。


其次,合作定制住房的人是“太仓模式”的基础。如果没有足够多的合作者,这个模式就失去了生存的意义。如何确保合作定制住房者源源不断的加入,应该有一个思考。


最后,一切好的商业模式都是从零开始的。太仓的实践也许会成功,但是,现在观察者更关心能不能有第二次成功的尝试。尤其是现在,中心城市的土地价格都很高,“太仓模式”不妨多在二三线城市做一些实践,积累一定经验后再到中心城市做一些标志性的项目。


■记者手记


合作定制住房的标本意义


眼下的房地产市场,用火爆二字恐怕已经不够形容:在北京,一套135平方米的房子在两个月之内上涨百万元;在上海市郊,某联排别墅楼盘在半年时间内每平方米涨了8000元;在杭州,仅仅一个选房指标也可转手倒卖10万元……显而易见,越来越多的投机泡沫正在侵蚀楼市的基础,并对经济的健康发展产生威胁。这是一个值得高度关注的问题,其严重性在于―――首先,投机泡沫必然会吸引大量信贷资金集中于房地产市场,使累积的金融风险不断膨胀,为经济运行埋下极大的隐患;其次,过高房价将导致民生维艰,不仅大大挤压了普通百姓的日常消费支出,也使内需市场得不到有效启动;其三,它对社会心理层面的影响不容忽视,会改变人们的心理预期,进而影响投资和消费决策。


中国房地产市场的泡沫累积,是由各种各样的原因造成的。这其中,某些房地产企业和投机者“功不可没”。这些企业追随投机资本的需要,频频以天价拿地,投放市场的住宅产品档次越来越高、价格越来越贵;同时,他们捂地捂盘、雇人排队,搞所谓的饥饿营销,烘托投机气氛。在开发商和投机者互相追捧、追逐暴利同时,房地产市场的供求关系被扭曲了,价格信号变得失真和不稳定。


市场本是一种好的配置资源方式,但不是永远最有效率的方式。所以,当房价“涨声”一片之时,合作定制住房,对当下的中国房地产业就具有了特别的标本意义,其实质是住房需要向资本投机需要的“叫板”―――尽管这种叫板的声音尚很微弱,但仍值得鼓励。在涨价成风的房地产市场中,多一些另类的竞争对手,或许能带来意想不到的效果。


应该看到,过度的投机需求将扰乱市场价格信号,这个价格信号如果被当成是市场的参照标杆,后果是严重的。合作定制者的出现,将给土地竞买市场和商品房销售市场带来更多真实的买家。如果合作定制能取得成功并能够推广复制,此类真实的购房需求产生的价格将为市场参与者提供新的价格参考,这应该有助于帮助人们厘清市场的价格信号。


现在的问题是,合作定制者能否摸索出有效率的合作组织形式,实现组织成本的最小化。这不仅是人们对“定制住房”模式的疑问,也是一种期待。{{page}}


相关背景


“梁山好汉”屡战屡败


有人把个人合作建房比作“逼上梁山”,因为房子实在太贵。不过梁山好汉最后的结局是失败。


2004年末,个人合作建房忽然成为热点词汇。于凌罡,北京首个个人合作建房的发起人,一度成为国内媒体关注的焦点。此后,上海、杭州、成都、青岛等地都传出个人合作建房联盟成立的消息,一时间个人合作建房似乎要红遍大江南北。然而,接二连三的消息却浇灭了合作建房者的热情。


2005年8月,西安个人合作建房“搁浅”。尽管最初有400多人报名参加,可是发起人的诚信风险让合作者心存狐疑。在自己垫付了两万多元后,发起人熊晖宣布退出,合作建房联盟瓦解。


2006年1月,北京工体北路4号地块推出竞拍。经过126轮举牌竞争,这块地被拍出5.1亿元的高价。于凌罡和他的合作建房团队黯然退出,这是他们的第三次失败。他们的竞争对手后来揭晓,是李泽楷名下盈科大衍下属高置投资有限公司。


2007年1月,郑州人李彦忠组建了一个筹备组,并公布了合作建房筹备组的账号,要联合有意合作建房的市民竞购郑东新区的一块土地。然而,300万元的保证金最后只到位170万元,个人合作建房被挡在了土地竞标的门槛外。


2008年9月,林立人在深圳组织的合作建房已经改弦易辙,成了“烂尾楼合作竞买联盟”。即便如此,这一年却有人曝出消息,林立人以4人的名义获得84套房屋产权,70余位参与拍卖的合作者却不在产权证上。此后的经济纠纷使林立人被告上法庭。


2009年11月,折腾了5年却没有结果的于凌罡,也许感到有些累了。他在自己的博客上宣布停止合作建房,暂停组织在北京市区合作建设住宅项目。


正如钱生辉所言,个人合作建房如一部水浒传,虽然看上去风风火火,难免最后人走茶凉。几百个人,背景差异不说,经济实力也不一样,怎么能捏到一起去?何况,从项目开始到结束,可能要捏在一起一两年。要把几十万甚至几百万元的积蓄分批交出去买地造房,这个风险不仅太大,而且周期对一般个人来说也太长了,这期间发生的任何变故都是不可承受的。

来源:文汇报

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