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[分享][筑龙实录]对话祝兆群、李雪凇——首创禧瑞都“构建中国特色大都会”之对话系列

发表于2009-12-17    376人浏览    0人跟帖    复制链接  只看楼主

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11月24日首创禧瑞都“构建中国特色大都会”论坛>>>相关新闻


嘉宾左起:李雪淞、祝兆群、易介中


CBD东扩融入文化色彩体现混搭风格


【主持人】大家好!今天我们请到了两位嘉宾:红鹤沟通集团董事长李雪淞先生;还有首创禧瑞都的主创设计,美国注册建筑师美国建筑师协会会员吉毕碧恩建筑设计咨询(北京)有限公司董事祝兆群。


【主持人易介中】我们今天到首创禧瑞都谈北京CBD东扩概念有一种直观的感受。我们为什么要在一个豪宅项目里面谈CBD东扩,因为未来的CBD占25%的住宅面积,要充分体现高端人群的生活方式。


如果连最起码的当代美术馆、剧场都没有,就不能称作现代的生活方式。有幸的是在我们项目里面看到有不少公司在做这个设计。有一些人甚至提出来要做好莱坞大道,甚至要把纽约百老汇的概念放进来。还有人专门针对CCTV和北京电视台所带来的一个很大的后置产业,所以我们规划里面会有传媒的、动画的、影视的。


这就区别于西边的金融街。"金融街"这三个字已经确定了他们往金融这方面发展。而CBD未来的发展在朝阳区里面,我觉得这块比较特殊,它并不是完全走金融概念,它还应把文化产业引进来。


现在CBD东扩的规划里,就计划有四个博物馆,在这个寸土寸金的地方有四个博物馆,这在其他国际性都市是很难想象的。在以CBD金融为主体的3平方公里地块上,就设置了四个博物馆,这是很大的动作。


我相信这个博物馆未来肯定有很多的小剧场,这属于文化设施。你们对于未来的整个规划有什么想法?当时是怎样考虑的?


【祝兆群】我们一直在说超级城市,怎样能够成为超级城市的CBD?其实它的特点,你刚才已经说了几个,很重要的就是混搭。金融街就非常单一,因为它所有的公司只是银行、金融公司,但是真正那块地到了晚上是一块死地。所以从某种角度来说需要一些娱乐、博物馆等文化的概念,来跟整个金融文化混合的一个东西。


另外,对于真正的CBD来说,它就一定是个非常便利的网络,从交通形式来说,它一定是个能够必达的地方。对CBD来说,它一定会有一个memory,可能现在CBD就是这样一个东西,或者其他的建筑本身对它来讲,你看到以后都会认为是一个非常难忘的东西。


还有就是,一定要有定量的office,不管你做什么,CBD还是一个300万平方米的标准,现在是500万、800万到底怎么样支撑CBD,跟经济有关系。这跟中国的发展也是相关的。所以你在一个小的范围内做CBD,没有这个可能性。


另外,在这个CBD里面,我们要让这个地方全世界人都知道,你一旦提到它,这个地方就完全是一个非常高尚的地方。我觉得这个项目对我们来说,这个地方以后就有可能变成这样的地方。你只要把CBD周围的路一说,或者把这个项目一说就OK了。


最后一个,我们一直说城市的发展,它一定会有继续发展的潜力。从这个角度来说,目前我们CBD东扩,从各方面来看,它的设施都比较齐全,所以它的底子也在这边。我们如果有一个东西要做出来,一定要有需求,你有需求,才会有开发量,才能真正成为一个比较好的东西。


补充一点,现在我们开发办公室,我们更多是零售的,相当于一个什么概念?变成零售的东西,你可能觉得它的品质很难控制。因为我们公司就在华贸中心,但是就不零售,所以它对物业管理这方面就控制得很强。


所以综合这几点来说,我觉得现在政府对CBD东扩这样一个整体的概念,基本满足了刚才我说的这些。{{page}}


北京是中国的卧室,不是中国的门脸


【主持人易介中】谢谢祝兆群!想问问李总,以你的专业来看,你觉得北京现在距离国际化大都会有多远?CBD东扩是不是一个契机?未来的CBD会不会成为北京的一张名片?


【李雪凇】现在北京肯定还不是世界首都,世界首都有这么几个,东京、纽约、伦敦应该是。


【主持人易介中】可是北京是一个世界潮,你不来北京就跟你不去莫斯科一样。


【李雪凇】北京是中国的卧室,不是门脸。因为你要讲英文在北京就不太自在,北京讲英文的人肯定要比上海人少,服务跟国际水准差距也很大,北京是尤其大。


【主持人易介中】如果我们计划是十年CBD东扩,从今天开始,如果还有十年的时间,如果东扩真的很完善,我觉得还是比较近的。


【祝兆群】北京现在外来人特别多,不管你是什么背景过来的,真正的老北京人,实际上他们还是会选择西边的地方。


【主持人易介中】对,他们就极度地表现出对CBD的不满,他觉得这块地,他都想不出为什么要扩,因为他不谈生意,有什么地方不可以谈,为什么一定要到CBD这边来。在这边买东西又不方便。所以我觉得如果我们谈浓度,CBD很可能是“老北京”浓度最低的一个地方。


【李雪凇】所谓跟世界接轨就是现代化,现在来说就是西方化。实际上这点跟上海有一样好的服务,一样好的餐饮、酒店、商场购物,除了这个地方,我想北京的老外和上海的老外不太一样。北京的很多老外是对中国文化感兴趣。比如住在四九城里面的老外,都是特别喜欢中国文化的,他很能讲。


【祝兆群】没错。我发现一个很有意思的问题,李总就觉得上海和北京不能相比。但是他们有一些共性的地方,比如有些功能都是具备的。


如果我来看一个城市,我首先看这个城市是不是有生气,是死的还是活的。为什么在CBD很舒服?我感觉它很活,就是人看上去漂亮,有精力,所有的东西都很活。就相当于你不喜欢死气沉沉的在学院里面的环境里,可能有些人喜欢。


实际上很多情况下,你怎么把这个活力带起来?我觉得很多情况下就是混搭,不管是什么样的情况,我觉得这样非常舒服,我觉得我在一个屋里面,这边的人在谈英文,这边人在谈法文,大家都是在一个非常融合的环境里,我觉得很舒服,否则的话你会觉得这个地方缺了点什么。


【主持人易介中】混搭应该有一个限制。如果是文明的混搭,这就是个非常好的概念。可是有一种混搭,我觉得是一大特色,就是三里屯。如果你走路或者你拐弯拐过去,你到后面会吓一跳,前面是Village,后面就是烤羊肉串的。


【祝兆群】你刚才提的那个概念就是服务性的概念。另外,到了那个时候,在CBD里,他买的是一个气氛,如果以后真是买羊肉串,那么你就要买这个气氛,这样你的服务才会到一定的阶段,确实可以满足于这些有需求的人群。如果我想吃羊肉串,我就可以去街头买。


但很多是概念性的东西,我觉得以后CBD不单单是文化的创意,它的创意还有在商业里面的。所以很多时候,它就会给你一种环境。我怎么样变成不同?对他来说就稀奇古怪了,他可能会想一些东西是你没有想到的,尽管我这个东西很简单,我所设计的这个东西跟你是完全不一样的,这样的话,他确实给CBD,不但能带来人气,还能带来活力,对商家来说也了价值。CBD对我来说,我觉得以后就像一个战场,所有能干的人都过来。住有住的特点,办公有办公的特点,商业有商业的特点。


这样整个城市会非常有活力。再加上这里本身有非常具备吸引人的条件,北京人口现在已经到了这个阶段,关键是硬件和软件是否到位,以后的发展,是否能让这里起到最后形成的作用。


我觉得上海唯一缺的,我觉得它已经成形的是什么?它到底是中国文化还是什么?很大层面来讲,它是一个交融的东西。所以很多情况下,上海由于它的地理位置,它的那条江非常大,我对浦东都没什么概念。我觉得浦东的陆家嘴也不叫CBD。它更讲究交通。


上海它的发展概念跟北京是不一样的。我一直在说上海是一个自然的把浦东浦西给分开来。但是在北京没有这个概念,就是东边人,西边人,中间有一条中轴线,实际上它没有任何概念。像西边的人和东边的人想法是完全不一样的。我想以后真正CBD的发展能把它体会到一定程度,说不定西边的人也会过来。{{page}}


上海像个“香蕉”北京是个“柿子”


【主持人易介中】CBD现在只是一种奇怪的缩写而已,不会有人在意它是中央商务区还是什么。我相信连通州所有跟它有关系的,整个就是一个大的概念。所以CBD以后会形成一个品牌,它其实已经不是那么容易切割开来哪一块是哪一块。


【李雪凇】CBD和泛CBD的关系还是很大的。我举个例子,比如这个项目,这个项目最早的时候,我们跟首创应该是老服务伙伴了,02年我们就开始接这个项目。02年,我们在旁边又接了一个项目。后来我想是不是和它有竞争关系,我们另外一个项目的老总也是我的一个好朋友。他说你别着急,因为它那个不是CBD,因为朝阳路南边是CBD,北边就不是了。为了保证CBD向前发展,你得且等着呢。


后来我把这个项目做完,等他们能够搬进去,到去年才开始做这个项目,这个项目搁了多长时间,至少五年。问题是你也不能说让它继续放着,资金还要滚动。五年你可以做两三个项目。


【祝兆群】但是中国地产开发速度太快了,我觉得那时候地产项目跟现在的地产项目概念完全不一样,变化非常大。


【主持人易介中】问题很奇怪,有人跟我说CBD房地产价格说理论上不太合理,说CBD内的建筑价格或是旁边的价格。问题是CBD没有特殊的政策,它只是个规划概念。所以说一个很有趣的现象,它一个隐性的墙隔住了CBD跟这些人的关系。


【李雪凇】如果像老潘那样开发,CBD地区当时1万块的房子,涨到现在已经是两万块了,很难涨。第一,盖不好,概念很好,但是施工不是很好,很粗糙。另外,就是物业管理很不好。相反,比如银泰会好一点,它至少现在卖到六七万块钱,如果你六七万块钱的东西多相对会好一点。如果这种富裕地区的浓度大一点,它就是一个标杆,那我在这些投资就很有机会。


【主持人易介中】其实CBD的价格是个标杆,事实上我们知道现在CBD的价格还算很便宜的。所以北京政府应该还是有意识地在限制。


【李雪】所以上海现在像个香蕉,北京是个柿子,它不是西红柿,它是一个柿子,北京还是土文化的东西多。这个对老外来讲,喜欢中国文化的,如果对这个不感冒的,待两年就跑上海了。


北京,有人预计我们北京会有5000万的人数。但是5000万是放在环渤海和长三角的概念。长三角,如果上海变成5000万都市,它就跟昆山、苏州就长在一起了,实际上它整个郊区完全就城市化了。你看不见农地。北京,你一出了郊区,那就是很穷的农村,所以北京永远不可能是一个曼哈顿的概念。


北京如果往郊区走,它还不是曼哈顿的贫民窟,它就是农村。而且我们15亿人,还有很多的服务人口要进入这个城市,你不可能变成一个很均制化的一个城市。所以东边未来我觉得应该是三环四环的概念,从东南三环拐角那个地方,向潘家园这个地方,一直往北大概在望京那边,拐过去。


如果CBD东扩,如果再北扩,其实也就不远了,很近了。三四环这一代还有个燕莎,中间隔着一个朝阳公园。这都是泛CBD的概念。{{page}}


CBD建筑集合体现美感


【主持人易介中】两位对CBD建筑未来的十年发展有什么看法?而现在规划里面是没有建筑的概念。


【祝兆群】CBD的建筑还是一个国际化,第一,你的高度得到一定的程度。另外,建筑本身对人的留恋感很重要,关键是看你怎么做,可能再做一个CBD,或者像上海金贸、环贸的概念。我觉得这方面来说,我觉得真正的建筑,也不是一个混搭,但它肯定会体现出这个城市文化发展和世界接轨的一些元素。它给你的新奇感和视觉感受,在文化上应该不是垃圾。


我特别喜欢芝加哥的整体城市规划,从它的设计中你可以看得出它是在本身的一个底版里面规划出来的建筑。上海,我以前很少看它的浦东,每一个楼都长一个东西,大家都在享受自我。实际上说都是我的以后都不是你的。你应该在这个程度里面,不能长太高。我觉得美国,它在CBD整个建筑设计过程中都有一个严格的规划。


【主持人易介中】它的一些设计都是强制性的实现。


【祝兆群】对,就是你要达不到我本身的立面规划,我就不会让你通过。从这一点来看,CBD不是说每一栋楼都会变成最好的建筑,而是以后大家都在一块,一个非常漂亮的时代,一个非常有震撼力的北京。


【李雪凇】我有一次坐飞机,从东边起飞,我就看我们伟大的首都,我就很可笑。在地表上浮现出来的那些小突起,最明显的就是CBD。当你在一个很小的视觉上看的时候,你会觉得这个小突起很可笑。跟东京不一样。但确实你觉得它在里面比较特别,让那一堆东西看起来,中间有一个东西在跟你开个玩笑。


我觉得北京应该是这样的一个概念,如果按历史来讲,它的文明形态比较老。如果你能从古老的形态中吸取文化的养分,现在虽然没有什么养分,但你至少经历过事。如果你能够调侃自己,就说明你可以把自己放下来。


我觉得这个时间段应该不是什么坏事,全世界那些好的建筑师,因为你不要在老城里面,现在老城总是拆,那些东西找不回来了。那些东西,本身里面的生活形态已经没有了,已经空壳化了。人要过现实生活,在中国最多两代人、三代人那些古老的东西就没有了。我们需要保护它。


新的文明,本身在CBD这个地方没有什么文化,我觉得这个地方应该吸引全世界的人来。


【主持人易介中】CBD就是基础,虽然我们的大规划者不希望发生这种事情,所以在整体规划里面,按照道德上的意识去说服一些人。实际上只要拥有这片土地的人,他如果是要盖传媒大厦、动漫城,他不可能做的跟CBD一样。


【李雪凇】我们有15亿人,我们怎么着都得对得起这15亿人。美国现在有1亿5的人,就很难伺候。我觉得我们现在做CBD,对于十二三亿的人来讲是不可理喻的。


【祝兆群】因为CCTV它占据的资源太多,它本身是一个产业,它随便什么地方都可以把这个做出来,这么好的地段,不管你做公建也好还是做什么都会非常成功。


【李雪凇】本来我们奥运村是在南边,后来还是放在了那边。一旦放到南四环、南五环。


【祝兆群】上海就很聪明,你看它选择的地方都是最烂的地方,真的很烂,问题是它能够通过这样一个规划一下子把所有的硬件都带起来。


【李雪凇】我觉得还有一个,北京不要忘记自己是一个"左派"制度。


【主持人易介中】那右派制度呢?


【李雪凇】那就是曼哈顿。现在实际上它已经往右走了,很多你刚才说的,比如三里屯,后面那条街上全是穷区。西方人觉得到北京来一点都不难受,非常自在。因为在北京有很多角落是低销的。我住在胡同里面,我住一个四合院,我们隔壁有好几个老外住在大杂院里面,我就认识一个德国人,他躺在那个拖斗车里,睡到第二天早晨才醒。他是一个搞IT的黑客,他一天喝两瓶雪碧,要算算一天花多少钱了。


【主持人易介中】我最近去上海,感受很强烈。我这个样子的,他们觉得我是外国人。他只要看到你有点文明感,先猜你是外国人。在北京,就像德国人来,还把你当新疆人,这就是我们北京有利的地方。很清楚,不会有什么障碍。上海就不一样。


【祝兆群】对,我生活在那个区,根本就没有上海人,中国人也很少。我住在浦北新区。


【主持人易介中】那里有很多台湾人?


【祝兆群】很多日本人,韩国人和台湾人。上海人觉得这个地方东西很贵,一方面是不方便;另外,他们觉得这个地方房价特别贵。


【主持人易介中】浦北新区的餐厅都是台湾人,有小吃,有很多奇怪的服务业,连说话都是台湾口音。


【祝兆群】现在有40万台湾人在那里。这一点,我觉得就是大多数的一个融汇,什么人都可以,有自己的生活,送给我传单的都是日本人,上面写的都是日文,这边日本人在传,那边韩国人在传,但是你很少会听到上海话。


【主持人易介中】这个地方的国际化程度真的很高。


【祝兆群】对。还有另外一点国际化程度很高,现在上海特别是年轻人,要么是求学,要么是求职的,因为上海经济比较好。这帮人就是做上海最破的,但是在市中心的这些房子,他们房子很贵,但是地段很好,都是过去遗留下来的,这里面有很多老外在里面。这样你出来,会觉得很自然,他们喜欢这样的环境,消费的便捷性还有交通、环境方面,他都觉得很自在。


【李雪凇】现在中国需要一个膨胀的源泉。曼哈顿绝对是人类历史文明上的美国国家主义,它要炫耀自己。我何以证明美国就是超高型建筑,超高型建筑就是由人的荷尔蒙推动的。在美国人玩剩下的时候,在九一一这两栋楼被搞掉的时候,其实就是打击了美国人的自信心。


马上转移到了亚洲。马来西亚,什么时候你会觉得它是国际性的城市?那两个楼。然后它又搞了一个植入式营销,你开始觉得它国际化了;马上就是101;马上就是迪拜。


【主持人易介中】我非常感谢迪拜,因为他们盖了全世界最高的楼,高得乱七八糟的。因为高这个事情,迪拜已经帮你做完了。


【李雪凇】而且它现在不封顶。它现在的结构允许它可以很高,你只要高我就长。


【主持人易介中】目前为止,迪拜做得唯一一个好事就是盖了最高的楼。你就好好做设计就好了。


【李雪凇】欧洲应该是不搞这个的。


【祝兆群】中东那个地区关键是钱的问题,他们在迪拜做一个东西,什么都是第一的。没办法,这个地方,石油经济,对金钱是没概念的。中国还是一个比较快速增长的国家,迪拜就是一个吃激素的,就是荒地里面硬搞出来一个高标准的东西,它有这个基础,有这个资金,没办法。{{page}}


希望CBD未来到处充满奇异色彩


【主持人易介中】刚才谈到上海,奥运后的北京城市处在一个非常有意思的概念,奥运完了就是上海世博会。因为上海本身就是全世界的经济焦点,结果它现在又来了一个世博会,又引入了迪斯尼。所以我们北京CBD一定要好好想一想。


所以变成我们被迫地要把CBD地区做成几个博物馆,争得参观,值得看。否则北京真的没有事情发生。而CBD东扩,由于它的造价,它的土地价格一定会比一般的项目高很多,假设它到15万一平米的时候,你造价在一万块、两万块人民币的时候,其实你随便挑。


我们希望CBD未来到处都是奇异。否则的话北京就不可爱了,北京最可爱的就在于我们有这么多的的CCTV和建筑。包括我们在CBD豪宅里面我们还有禧瑞都。这都是很特殊的现象。其实它只有两种选择,在北京的CBD里面有一个选择,就是你必须叫国际中心,你不叫国际中心就会很奇怪。从来不会有中文概念的项目,你几乎找不到有一个项目是有中文语境的。


我觉得北京是一个最大的市,而CBD维持在市中心的核心,它跟浦东是不一样的。浦东更多的是形象,至于说它到底长怎么样子,没有人会很在乎。我觉得CBD不一样,它完全是一种市中心的生活方式,我觉得它未来一定会有一些最棒的机构。


对于这3平方公里,所以这次有很大的机会,以前项目十几二十万,现在一个项目三百万,所以有大量的机会。


【祝兆群】我觉得北京唯一能够胜过上海的机会,北京真正的要发展,现在还是一个蓝天白云,有很多东西可以做。上海现在已经比较事故了,尽管它的标准比较高,但是都是些机械化的东西,在北京确实有很好的创作空间。


另外,我觉得跟人有关系,北京它是一个真正的中国中心。上海,我觉得还是一个长江三角洲中心,比如说东北人他很少到上海搞一个房子。不管怎么说,它不但是一个北方中心,真的是一个中国中心。我觉得它的开发前景是非常大的。


【主持人易介中】还有一个机会,北京地大。北京,你仔细看,其实我们好多地。我们到了顺义,到怀柔或者密云去,还会看到拖拉机,马车也有。


【祝兆群】上个月在大望路,我还看到有人骑摩托车。


【主持人易介中】所以北京非常大,再一个它有很多的资源和很多的投资机会。


【李雪凇】其实朝阳区应该变成北京特区,应该整个为国际服务。东城区、西城区,崇文区这四个老区就让它往老走。


【主持人易介中】但是从这次的十一五规划中,我看到朝阳区说它找到一个位置,是政治和文化。海淀是学府文化;中关村概念就是科技文化;朝阳区它现在找到了,它就一窝蜂在做这种事情,现在CCTV搬过来,它就很清楚地把朝阳区未来打造成文化产业。所以将来的文化产业中心绝对不只在上海,跟所有文化产业有关的电影、广告、设计、行销,我觉得朝阳区目前的CBD规划里面就是这么做的。而且朝阳区绝对有机会,因为它在北京,北京的文化相对比较浓厚。它有最好的概念的时候,我觉得就是这块地方。后置就有40万。


【李雪凇】现在做文化就是要靠品牌,品牌就是文化的东西。如果我们文明跟不上,我们的品质就跟不上。品质如果跟不上,你就不要谈文化。文化是形而上,你形而下没有做好就不要谈形而上。所以我们现在首先要把工艺概念做好,然后我们再注重文化概念。我估计到2020年左右,我们将会有更自由地文化。如果你不自由,你就不可能有创新。


【主持人易介中】这里有个悖论,理论上我们需要更多的潘石屹,把CBD做好,这些文化产业的人大量地聚集过来,所以它需要更多的混搭。但是你不能那么杂,就像曼哈顿一样,它必须要有,可是房价还不能那么高,否则就做不细。因为他不是搞金融的,你要跟搞创意的人能够结合在一起。


【祝兆群】我觉得现在东扩以后,又有一个非常大的空缺,就是另外一个概念,就是住宅、居住的生活概念。这个概念如果尽早地出现,它的价值体现就非常大了。到目前为止,你怎么在CBD过日子,它一定比SOHO要更前一步,并且它的创新点是你还能住,还住得起,还特别好,并且品质上都是一种新的开发模式。实际上很多情况,我刚才所说的创意,其实创意可以在任何领域中。就像你开发一个东西,都需要一个非常新的创意。很多时候创意是从不知不觉中得来的。从某种角度来说,既然有一个品牌能够让你在这里玩,怎么样能够抓住属于你的这一片东西,还是一个传统,你真正要打造一个具有北京特点的东西,跟上海肯定不一样,跟伦敦也不一样。它就是要走自己的一条路。


【主持人易介中】没错。所以我们今天谈到文明混搭,"左派"中心,这些合起来不得了。这就是我们最大的兴奋点。所以我说北京真的很棒,因为它有最老的东西;上海就是太强了,所以应该把上海搬过来。


我们北京就缺这一块,刚好缺近代的这一块。上海,你一旦在这个区域里不会碰到差的东西。在北京,像05年的时候,一出外墙门,整个就是贫民区。这个差异太大了,大到一定程度根本接受不了。你可以有非常好的项目,旁边就是很差的东西,所以你怎么把这个东西平衡起来很重要。


【主持人易介中】所以只有北京可以均衡这个房价差,这边是3万,那边就是1.5万。


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来源:筑龙网

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