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[分享]亚运停工:明年房价继续上涨悬念不大

发表于2009-12-04    313人浏览    0人跟帖    复制链接  只看楼主

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一纸“停工令”使广州楼市再起风云。广州市人民政府近日正式下达文件,从2010年10月25日至12月22日,广州全城将进入停工状态。虽然硬性停工期只有59日,但是一旦严格执行,停工时间还会长达9个月。本报调查显示,“停工令”的影响正由前端向末端继续传导,而一场围绕着亚运年楼市是否遭遇“断奶”危机、催高楼价、捂盘惜售等争议已经不绝于耳。
受政策影响最大的买楼者和开发商已纷纷行动起来,将损失降至最小。
解读政策


●虽说硬性停工期只有59日,但明年3月份不能完成报建的,停工期将长达9个月。


●2011年整个上半年都不会有太多新的房子赶得出来。


明年3月赶不上报建,停工将长达九个月


今年9月8日,广州市人民政府正式下达文件,从2010年10月25日至12月22日,即亚运会开幕前18天至亚残运会闭幕后3天(整个停工时间共59天),全市所有建筑工地要停工,全市预拌混凝土、预拌砂浆生产企业暂停生产作业。此文件出台意在加强控制建设工地扬尘和噪声污染,确保亚运会顺利进行。


虽说硬性停工期只有59日,但是市建委有关人士预计,一旦该政策严格执行,停工时间将更长。市建委有关人士介绍,文件规定:各级建设行政主管部门将严格审查施工许可申请,审核工程合理工期和施工组织方案,凡在2010年10月20日前不能完成土石方工程、基坑安全防护的项目,不予批准开工建设。“这一条规定对开发商的影响最大。实际停工期要更长。”


据透露,类似基坑等地下工程是整个项目的硬骨头,地基打得结实,大楼质量才有保障。地下工程对施工的要求特别高,尤其需要连续作业,一气呵成,因此很多建筑工地都申请了夜间施工证。如果一旦停下来,不但存在安全隐患,而且影响地基质量。但是地下工程的施工工期至少需要半年时间,这意味着开发商必须在明年3月前完成工程报建,如果不能赶在3月前报建,这些工程停工时间将长达9个月。“像一些中型楼盘需要做2-3层的地下室工程,现在还没报建基本上亚运前是来不及的”,该市建委人士透露。


“长达半年的建筑申报冻结期,以及两个月的停工期,最直接受影响的是开发商,因为即便是别墅,也至少要有3-4个月的施工期,而洋房更是需要半年以上,这就意味着2011年整个上半年都不会有太多新房子赶得出来。”广州长豪地产市场部经理黄俊华说。


建筑工地要求更严格,工程速度难以加快


除了明确停工工期外,建筑工地执行要求更严格。按照市政府的规定,从9月8日起,在建的工地、新开工的工地必须达到“施工现场100%围蔽,工地砂土100%覆盖,工地路面100%硬地化,拆除工程100%洒水降尘,出工地车辆100%冲净车轮车身,暂不开发的场地100%绿化”的标准。若在建工地达不到“六个100%”要求,必须整改,确保2010年10月20日前达到“六个100%”要求,逾期未达要求的,责令停工整改,直至达到要求方可复工。新申请开工的工地不达标,不准开工。


“综合来看,政府对建筑工地的要求提高。施工方必须达标了,才能谈加快速度。如果不达标,被勒令整改反而拖慢了工程。相比而言,严格执行‘六个100%’后,施工进度会受到影响。”市建委有关人士分析。


或会出台严厉处罚政策


在59天的“停工期”里,广州市所有工地均需要停工,影响比起仅限制与世博会相关区域停工的上海更大。市建委人士还表示,鉴于亚运会对于广州城市的重要性,工地偷偷开工的可能性微乎其微。“此次由市政府下达文件,效力比各部门各自或者联合发文效力更大,执行力度将相当大。预计在市政府正式下达文件后,环保、建委、城管等政府部门还会出台各个部门的具体执行方案,层层抓落实。”


若有建筑工地偷偷违规施工,相关部门会如何处罚?市建委有关人士表示:“首先会勒令该建筑工地停工,其次按相关规定进行处罚。在下一阶段,政府部门还会针对违规施工出台具体的处罚规定。”


市场影响


报建剧减明年供应紧张国庆或现捂盘


●今年某区规划局十一后到现在的申请单数不足10宗,因为开发商担心明年停工,而索性把工期挪往后年。


●明年十一黄金周之前出现捂盘可能性最大。


2010年10月25日至12月22日,前后约两个月时间,广州全城将进入停工状态,其市场影响不仅在于亚运会期间的楼市建设戛然而止,对于2010年全年以及随后的2011年房地产市场,都将产生强大作用力。


明年一手住宅将减少17%


“楼市正在进入枯竭期,亚运年将遭遇‘断奶’危机。”广州某区规划分局负责人担忧地说,去年同期包括富力(论坛新闻)、新世界(论坛新闻)在内的众多开发商都向其所在单位递交报建,而今年十一后到现在的申请单数却不足10宗。“一些开发商可能觉得项目明年10月底前出不来,就索性把工期挪往后年。”


盛丰百富发展有限公司总经理黎咏智向记者透露,自己近期曾向建委咨询报建事宜,得到的答复是从明年6月份开始,广州就将停发施工许可证。


在楼市研究机构的报告中,“断档期”这一词汇也频频出现。合富辉煌房地产首席市场分析师黎文江指出,综合前几年土地出让和近段时间的规划报建情况,预计明年全年广州十区二市新增加的一手商品住宅总建筑面积只有500万平方米左右,比起今年600万平方米的供应量减少17%.


而广州楼市的消化能力有多强?根据广州市国土房管局公布的报告,今年1-10月广州一手商品住宅成交量就达到了826万平方米,有超过200万平方米的成交量来自于历史库存,当在售货量逐渐售罄之时,明年新增供应不足带来的缺口将显眼地呈现出来。


广州经纬地产项目发展及研究部经理朱欣苑表示,广州楼市近段时间以来的缺货行情很容易让人联想起2007年年中,不过当时是因为90/70政策实施导致报建重来的技术性问题,而下一阶段则是受到土地供应不足和施工停滞的周期性影响,相比前者,后者作用力将更加巨大,甚至2011年的楼市供应也将发生改变。{{page}}


价格继续上涨悬念不大


“明年广州商品住宅均价继续上涨是毫无疑问的事情。”中原地产项目部总经理黄韬称,整体市场环境和供需结构失衡是促使楼价上升的关键因素,亚运期间在建项目停工则在其中充当了推手,给高房价“火上浇油”。因为广州楼市一直以来推行的是期房预售制度,绝大多数开发商都是一边盖楼一边销售,一旦工程停滞,预售的申请量将大打折扣。


“原来是10个人买10套房,一人一套刚好,突然要变成10个人买5套房,两个争一套,不够分咋办?化解矛盾的方法就是提价,一直提到有一方承受不了自动退出为止。”黄韬说。


黄韬的观点得到了朱欣苑的支持。她表示,楼市一方面是商品住宅的停工缓建,另一方面,市场需求在明年也很难呈现出减弱的趋势。我国继续适度宽松的金融货币政策,将使得抑制需求方面的楼市宏观调控不太可能出台,对于购买两套或者两套以上住宅的改善型及投资型买家来说,这无疑是个利好消息,而首次置业的刚性需求买家,购房的目的为了自住,当看到明年的市场选择越来越少之时,更是可能被迫入市。


而黎文江的观点则略有不同,他并不反对楼价上涨一说,但认为明年的楼价上涨将是结构性调整,而非绝对性涨价。黎文江预测,广州楼市明年价格上涨是因为高档产品的大量推出,这部分产品签约量一旦提升,将推动整个楼市的均价上扬,但如果对比单一高档住宅项目,与今年相比未必会有大的进步。


国庆最有可能捂盘惜售


每一次进入楼市价格高峰周期,就会出现捂盘惜售这一听起来“不和谐”的音符,在明年亚运会停工影响下的楼市,供应量将更加稀缺,这一现象似乎更有出现的理由。


黎文江是捂盘论的支持者,他认为最有可能出现该行为的周期在十一黄金周之前。在他看来,房地产开发工程进度容易受到气候影响,而后者又是非可预知因素,加上之后长达两个月的停工期,开发商未必敢为了国庆周期的新品上市,而押宝到9月底再去拿预售证,因此,可能会在年中销售期便放缓卖楼进度,将一部分产品积压起来,等到十一黄金周及亚运期间再推货入市。


而黄韬则认为在明年选择捂盘惜售并不明智。目前正处于房地产市场快速上升期,市场购买力旺盛,开发商应该考虑的是如何更快更好地把产品销售出去,而不是选择囤积货源,等到价格更高的时候再抛出市场,虽然能够回笼更多的资金,却可能错过了拿地继续开发的良好时机。


发展商反馈


大多数开发商对停工政策“蒙查查”


主要原因在于政策传达和宣传不到位


“亚运期间要停工两个月?不知道哦,我先去查查”,记者咨询了部分大开发商和中小开发商,大多有相似的说法。新城市集团董事长曹志伟告诉记者,他也是记者向他采访的时候才知道这回事的,政府并没有下发通知给他们。


记者查阅广州政府网,得到落款为“二○○九年九月八日”的名为《广州市人民政府关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的通告》文件。也就是通知已经在网上挂出了接近3个月的时间,但大多数开发商依然“蒙查查”。受访开发商大多抱怨政府对政策传达和宣传不到位。


得知亚运期间要停工两个月的消息,多数开发商如吃黄连。“我就不明白广州好歹也是个大城市,搞亚运会为什么就要做出这些事情来给人家看,为什么不能自信一点”,一明年准备启动项目开发的开发商怨气颇重,“停了工,民工怎么办、市场供应怎么解决、延迟交楼怎么解决等问题,政府有没考虑过”。但事情已经定了,开发商也只能认了,时代集团广佛公司副总经理黄穗勇就认为,“事情已经这样了,广州政府也提前预留了一年时间给开发商,因此只能表示理解和支持了”。


一个星期损失一辆奔驰


记者从开发商口中得知,目前报批报建还没有感觉受到影响。时代地产明年年初在番禺和南沙将启动两个项目,黄穗勇表示目前正在办理手续,没感觉到跟以往报批报建有什么不同。但也有将启动新项目的开发商担心,由于土石方工程和基坑安全防护需要半年左右的时间,建设部门可能明年3月后报批报建一律不批。


“对于开发商来说,停工最大的损失就是资金流失”,中泰国际集团营销总监邓浩志告诉记者,停工但银行的利息、员工工资等财务成本是停不了的。以一个8万-10万平方米的项目来说,一天的财务成本就要8-10万,“也就是说一个星期就要损失一辆便宜的奔驰,一个月就要损失一辆贵的奔驰”。


受访的开发商都认为,停工不仅是开发商资金损失的问题,而且不可避免停工前和停工后抢工期而造成房屋质量问题,以及由于停工造成延迟交楼所产生的纠纷问题。“项目停工所产生的成本,肯定会加在房价上,将导致房价的上涨。而且由于抢工期把两天的事情在一天完成,北京奥运会停工造成的墙脆脆就是前车之鉴”,曹志伟担心北京教训重演。{{page}}


停工应分区域分时段


亚运期间停工是必要的,但哪些要停,停多久还有值得商榷的地方。受访开发商认为政府不应该在停工上做一元一次方程式,要多加几个X、Y,多加几个平方,分门别类进行处理。保利地产副总经理余英认为政府应该出台细则,广州区域这么大,不应该一刀切停工,像上海世博会就只有卢湾、黄浦和浦东三林等三大区域停工,广州也应该分门别类进行区域和停工时间安排,“请专家来论证哪些地方要停,停多久,哪些地方不用停”。


由于停工必然引发开发商与施工队之间矛盾、与小业主延期交楼的纠纷,受访开发商还希望政府以官方的名义,出一个通知,明确停工期间各方的责任,协调开发商、施工队与小业主等的关系。邓浩志也希望明年政府能暂时放宽“高层要完成了三分之二结构工程才准预售”的预售条件,并采取措施防止烂尾出现,做到“停工不停售”。


对策


停工期适合搞内部装修提前与施工队改签合同


开发商也正谋求对策,以图把停工影响降到最低。黄穗勇仔细看过停工文件,认为停工期并不是所有的工种都得停下,只是要求停止“土石方工程、拆除施工……等产生较大噪声的的作业。开发商可以提早准备,错开工种,譬如在停工期间做一些装修之类影响较小的工种。


“开发商也要注意处理好与施工队的关系。对于已经开工的项目,可以提早跟施工队协调,把亚运停工的相关条款补充进合同;对于准备启动开工的,与施工队的合同要把亚运停工的相关条款写进合同”,黄穗勇已经未雨绸缪,想好了对策。


新城市集团目前已经在制定员工停工期间的培训计划了,其董事长曹志伟告诉记者“停工两个月,就让员工多读点书,多充点电”。


购房者


售楼部提醒买家考虑清楚业主担忧延期交楼


记者近日采访了一些在建的楼盘,发现受亚运停工令影响的楼盘还不少。海珠区的东银广场(论坛新闻),月底样板房开放,交楼时间原定在2011年5月。当记者问及亚运停工令是否会令交楼时间有所延误时,该楼盘的工作人员表示,要求停工就一定要停工了,至于交楼时间究竟会延期到何时目前还不明确,由于该楼盘尚未签约卖楼,该工作人员提醒,“买楼者自己要考虑清楚。”


受停工令影响的在建楼盘还有中大附近某楼盘,虑到亚运会期间停工的影响,交楼时间初定在2011年下半年,业主买楼时,开发商在售楼合同上约定的交楼时间是2011年年底,业主可以签一份提前收楼申请,时间定在2011年7月。有业主揣测,开发商可能是担心亚运期间,工程进度难以把握,因此才把交楼时间尽量延后,而提前收楼的申请,则是在工程进展顺利的情况下才可能受理的。


除了一些必须停工的楼盘外,尚有一些可能受影响的楼盘出现了“赶工”潮。记者采访发现,番禺多个楼盘都表示,在亚运停工前可以封顶,这样可在停工令期间进行内部装修。华南碧桂园(论坛新闻)翠云山(论坛新闻)第二期计划明年12月31日交楼,工作人员介绍,考虑到停工令,楼盘会在停工令大限前完成封顶,毛坯房明年10月即可交楼,精装修的单位可以年底按时交楼,“跟自己家里的装修一样,亚运停工令管不到楼盘的内部装修。”


亚运停工令一出,等着明后年收楼的买家们无疑都捏了一把汗。张小姐买了锦绣(论坛新闻)半岛(论坛新闻)的房子,合约上说明年11月份收楼,她等着收楼后结婚,看到停工令的消息后,赶紧打电话去咨询,收到开发商不会延误,甚至能提前交楼的回复后才放下一颗心。


但王先生就没这么好彩,他在海珠买的楼确定要受到停工令的影响了,“关键现在没有告诉我具体晚到什么时候能交楼。”王先生说,自己买期楼倒不是特别着急入住,但问题是白白地要供楼了,自己住的房子本来可以租出去,现在也急不来了,这样算下来,损失还不小。


各方观点激辩


全市停工是否恰当?


支持


停工有利于提升广州城市形象{{page}}


彭澎(广州市社科院科研处处长):


支持亚运停工令,毕竟亚运会是广州历史上最重要的盛会之一,因此该政策无可非议。广州政府参考了北京奥运会前的做法,工地停工有利于提升广州城市形象,比如说像泥头车这种在道路行驶可能会对环境带来较大影响。


亚运停工势必造成开发商生产过程出现断档,市场供求关系出现矛盾,造成明年楼市出现阶段性波动,“政府部门制定相关政策时可考虑是否能把停工期缩短,对各种施工分别对待,部分对环境影响较小的施工可允许进行,将影响降到最低。”


反对


一刀切很粗暴对经济影响大


韩世同(房地产专家):


要求全市所有在建楼盘都停工的做法很简单很粗暴,这样做是不是合法不是个问题,政府让企业停工,势必对企业造成损失,开了先例以后动不动就这样怎么办?是否需要停工,哪些楼盘要停工政府应举行听证,听听企业、市民的意见,一刀切的做法很简单,也很粗暴,不仅企业受影响,老百姓供楼、收楼、就业也受影响,工程用电、用料也会减少,经济停顿产生的影响更大。


能不能在不影响办亚运的前提下,企业做好防尘、绿化、防噪的工作,在某些地段严格管制,达到既办好亚运又不影响企业施工的目的。


没必要全市停工,弹性施工更恰当


李健民(番禺易兴房地产开发有限公司营销总监):


开发商开发成本增大;工人手停口停,收入减少;供应减少,市民买房更贵。停工两个月,机械设备停了下来,但是租金照付,工人的一部分工资照付,开发商的开发成本肯定增加。明年的供货量减少,价格肯定大升,兼且开发成本加大,售价就更贵。政府部门要求建筑工地停工,是希望达到降噪音和防尘而已,严格要求建筑工地执行即可。其实,政府没必要全市停工,可以实行弹性停工时间,比如以前一天开工10小时,减为3小时。还可以分地区来控制,比如靠近比赛场馆的地区,以及连接场馆的交通要道附近可能会要求全面停工,离场馆远的地方就没必要严控。


亚运停工,供应严重短缺


新城市集团董事长曹志伟:


全面停工两个月,对广州的楼市影响太大。经历过2009年的大涨后,房价原本有望在2010年适当调整一下。但是现在看来,明年楼价还会继续涨,有可能飙升50%以上。今年广州商品房可供销售面积新增供应已不足,大家还消化了很多2007、2008年的存量房,现在库存量已经大幅减少,开发商的开工和土地储备面积也减少了。因为亚运的影响,明年的新增供应继续大打折扣,供应严重短缺是必然的。从经济规律看,供应严重短缺,楼价肯定大幅飙升。


网络调查


亚运期间停工75%投票者反对


对亚运停工的影响,网络调查显示,亚运期间停工的反对者压过支持者,有三倍之多,其中反对亚运期间停工的有196人,而支持者则只有64人。


对亚运停工对房价的影响,有154人认为“楼市供应量减少,房价再次快速上涨”,占投票总人数(317人)45.58%,而认为“没影响,房价已经很高了,不会再涨了”则稍微占上风,有163人投票,占51.42%.


即使亚运停工对于楼市供应会产生影响,但76.76%受访者(218票)表示“随它去吧,仍然观望”,只有23.24%(66票)受访者表示要“抓紧时间看房买房”。

来源:南方网

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