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[分享]北京拍地再现央企“独角戏”专家提醒警惕烂尾楼重现

发表于2009-12-04    182人浏览    0人跟帖    复制链接  只看楼主

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Northernstar

核心提示:12月3日下午在北京国土局召开的奥体南区三块地拍卖会上,中建国际以48亿元的总出价包揽了全部地块。专家指出,这并非好事,需要警惕烂尾项目重现的可能。


“26号”,还是“26号”,又是“26号”!


12月3日下午在北京国土局召开的北京奥体南区三块地(5、3、4号地)拍卖会进行得异常迅速,手持26号牌的中建国际代表,将现场的龙湖、金融街、保利、远洋等房地产龙头企业当做“小鱼小虾”,很快就横扫三块地。


上述三块地建筑总面积约25.9万平方米,中建国际出价48亿,均价18532元/平方米。身为央企中国建筑全资子公司的中建国际,不仅拿了地王,而且一口气拿了三块。


一位参与当天竞拍的开发商代表不服气地对记者表示,“中国建筑今年刚上市募资了501亿元,这么大规模的资金一直没怎么出手。不过商业地产不是有钱就能开发成功的,北京那么多商业物业烂尾楼就说明了问题”。


突破限“地王”政策


早在奥体南区3-5号地刚挂牌时,北京安居客一位评论人士就对记者说,这块总建筑面积为25.9万平方米的商业地块,如果整体出让将会十分抢手。而分拆成3块出让,每块只有7万-9万平方米建筑面积,只能建单体楼宇,不能建成一个商业中心。


或许正是出于此项考虑,当天参与竞标的开发商并不多。3块黄金位置的商业用地,仅有十来家开发商参与竞标。


更关键的是,在竞标过程中,大部分开发商整场都没举牌,只是观望。唯有同属央企背景的远洋地产,一直坚持着与中建国际厮杀。


手持1号牌的远洋地产代表每举一次牌都用电话向总部请示,而中建国际的举牌代表,则目不斜视连续举牌,直到其他开发商陆续退出。


刚刚上市融资501亿元的中国建筑曾宣布其主营业务向房地产转型,其高额的IPO资金并没有真正使用。此次出手,中建国际分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格拿下了三块地。三块地分别溢价142%、175%和162%。


一位地产界人士在平安国际金融中心租户签约仪式上对记者说,值得注意的是,北京市推出奥体南区3-5号地时,进行了有意的切割,本意是为了在今年“地市”异常火爆的背景下抑制再添新“地王”。


此前不久,国土资源部下发154号文对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限,“最大地块不得超过20万平方米”,以期抑制“地王”,增加市场竞争。


但实际上,北京奥体南区此次切割出来的3个地块仍被一家企业全部拿下,限制“地王”的政策被直接突破。


对此,北京市土地储备中心人士说,土地挂牌拍卖,遵循的原则是价高者得。


曾经拿下广渠门10号地“地王”的富力地产北方区负责人张辉12月2日对媒体称,今年大多数房地产企业回笼资金情况都比较好。


楼面地价乘以2被认为是“地王”房地产开发的售价标准定价法。如果奥体南区三块地上开发有公寓产品,其起步售价也遵循地价乘以2规则的话,则起步售价就会超过4万元/平方米。


远洋地产一位负责人对记者表示,奥体南区3-5号地将来开发不应该走销售的道路,而应该将其作为持有物业。奥体南区建设成本加地价将超过100亿元,但是如何持有经营是一道更大的难题。


当天,北京市国土局宣布2009年已出让经营用地138宗,同比增长261%,提前完成供地计划。12月还将推出300公顷土地,2010年土地供应充足。


北京信息中心一份研究报告指出,北京住宅用地均价已经达到1万元以上,同比上涨了50%以上。同时,2009年开发商房地产投资资金来源中银行贷款增加过于迅速,2010年这些数字都将下降。


警惕“烂尾”项目重现


对于央企拿地王唱“独角戏”的现象,专家称并非好事。


之前全国各地拍出的众多“地王”多为住宅项目,其和商业地产的“地王”概念完全不同。以奥运南区3-5号地为例,不仅开发需要3-5年的周期,而且现金流纯为负,其未来招商能否成功也是未知数。


民生银行地产金融事业部副总经理董续勇在第二届商业地产年会上透露,据其统计数据,北京、上海等一线城市的商业地产空置率还远没有回到金融危机前的水平。


专做“烂尾楼”生意的光耀东方公司董事长李贵斌对记者说,其所接触过的“烂尾楼”项目,股东为国有企业的也很多,并不是只有民营企业会出现“烂尾楼”。


李贵斌曾做过银行行长,在2003年下海做起了开发商,专门做烂尾楼项目。如今已经在山东、河北、山西、北京等地运作了十余个城市综合体项目。


今年年初,光耀东方以20亿元的价格收购了北京西客站附近的“海天大厦”烂尾楼项目,将其改建成20万平方米体量的公寓、写字楼和商场的综合体。


随着今年房地产的强势反弹,最近北京众多“烂尾楼”项目也如“光耀东方广场”一样复苏。原北京最大的烂尾楼项目“森豪公寓”改名包装后,售价3.5万元/平方米。


李贵斌对记者说,商业地产最容易成为“烂尾楼”,由于地价高,开发周期长,最终可能因为开发商信贷资金不继而成为“烂尾楼”。


另据安居客统计,2007年底出台的紧缩性信贷政策,让北京很多楼盘差点成了“烂尾楼”。而近期被盘活上市的一些前“烂尾楼”项目则是2007年底那轮紧缩性调控的产物。


“当前房价高涨的情况下,人们为何不能想一想,现在的市场情况和2007年底何其相似。如果政府今年年底出手调控房地产市场,是否仍然会产生新一批烂尾楼?”上述地产界人士表示,如今房价3万元的时候,可以帮原来楼面价1万元左右的烂尾项目解困。而现在的“地王”们,楼面地价动辄2万,一旦出现“烂尾”情况,要等到何时才能解困?


上述北京经济信息中心的研究报告也指出,2010年信贷投向房地产的规模将有所降低,今年中央经济工作会议如果确定明年房地产以调结构为主的话,诸如商业地产这些不能形成住宅有效供应的土地,从银行获得贷款会更难。

来源:21世纪经济报道

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