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[分享]25个改造项目将带来200多万平米住宅

发表于2009-12-01    197人浏览    0人跟帖    复制链接  只看楼主

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标签: 吉林 行业动态


曾经的天健工业区杂乱无章。



规建后的天健工业区,面貌一新。


备受各界关注的《深圳市城市更新办法》(以下简称“办法”)从今天起正式实施,规划已获批准的25个改造项目将在近期进入实施阶段,将可为市民提供200多万平方米住宅。全市城市更新改造工作将由此步入“快车道”。


亮点1


鼓励权利人自行改造


在过去,对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。“办法”对其一一明确,扫清了过往城市更新工作推动过程中的政策屏障与障碍。


此前,对于更新改造项目是否一定要交给“发展商”实施,原村集体或原权利人是否可以作为改造主体,一直有争论。“办法”第三十一条有如下表述:“除鼓励权利人自行改造外……”此段表述意思非常明确,“鼓励权利人自行改造”。第三十三条更进一步规定:“存在多个权利主体的,可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新,也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新。”


亮点2


城市更新项目用地可协议出让


过去,对于自行改造的项目改造用地是否需要通过“招拍挂”方式公开出让土地使用权一事也一直有争论。对此,“办法”规定,对于自行改造的项目,“实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后,应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同土地使用权期限重新计算。”这段表述意味着城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让。


专家认为,权利人可自行改造以及自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权明确之后,将大大促进原权利人进行改造的积极性。


亮点3


“合规”建筑物可自由转让


关于地价标准,“办法”也作出了明确规定:“拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。”


对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问题,“办法”也作出了明确的回答:“城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后,符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权,并可以自由转让。”


不过,对于违法用地和违法建筑涉及的更新改造问题。“办法”相关条文规定,城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关规定处理后,方可作为权属确定的更新对象。言下之意,违法建筑和违法用地只有接受处理之后才可进行更新改造。


亮点4


首创“城市更新单元”概念


“办法”首次引入了“城市更新单元”这一全新的概念,规定:“城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。”


规划专家介绍说,“过去的‘旧改’一般是以行政单位或者地块为改造单元。比如说某某村的改造或者某某地块的改造。这种方式有很大的缺陷,打个比方,如果改造的范围过小,‘腾挪’的空间就很小,一些设施就‘落’不下去,改造的效果也就肯定不理想。比如说,如果有两个村都要改造,而改造规划想在这两个村中安排一所学校,那么这所学校到底安排在哪里就是很费脑筋的事。但如果能把这两个村都纳入到一个‘城市更新单元’中去,则可以统筹考虑,而且可以平衡各方的利益。”


他说:“引入‘城市更新单元’的好处就在于,‘城市更新单元’的划分可以不为具体的行政单位或地块所限,而通过对零散土地进行整合,予以综合考虑,以此获取更多的‘腾挪’余地,保障城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。”


此外,“办法”还涵盖了我市行政区域范围内所有的城市更新活动,实现了旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更新活动的全覆盖。同时,“办法”区分了3种不同的更新模式——综合整治、功能改变和拆除重建,而且在同一城市更新单元内还有可能出现多种改造模式并存的情况。{{page}}


获益良多——


改造项目将提供


200万平方米住宅


据市规划国土委有关负责人介绍,全市已经列入改造计划的各类拆除重建项目共计200项,其中城中村全面改造项目137项,旧城改造项目32项,工业区升级改造项目31项,计划改造用地面积16.5平方公里。目前,已批准各类改造专项规划58项。


同时,为配合《办法》出台,市规划国土委对已批专项规划进行了认真梳理,推出了一批具备较好实施条件的项目近期实施,其中包括城市更新项目19个,工业区升级改造6个。


19个城市更新项目包括福田区石厦村改造、新洲村改造,南山区南光村改造二期、湾厦村改造、田厦新村改造、水湾村改造,宝安区龙华郭吓旧村改造、民治牛栏前旧村改造、西乡庄边旧村改造一期、新安上合旧村改造、沙井新沙工业区改造、宝城22区改造一期、观澜街道田背村改造,龙岗南湾樟树布旧村改造一期、南湾南岭村改造求水山地块、横岗松柏路两侧改造、龙城爱联岗贝村改造、公明陶瓷厂片区改造、坪山商业广场改造一期。


6个工业区升级改造分别是福田区燃机电厂、赛格日立工业区、南山永新工业区、茶光工业区、马家龙工业区和宝安福永第一工业区。


据悉,上述项目中有些已经具备了很好的实施条件,有望最快于明年第一季度启动。


25个更新改造项目将为社会提供建筑面积约200万平方米的住宅、21万平方米的办公、48万平方米的商业、21万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房,并配套一批幼儿园、学校、社区健康中心、文化室、公交首末站等。


此外,这些城市更新项目中还配套了一批保障性住房,比如沙井新沙工业区改造中即有16850平方米。此外,新安上合旧村改造有10000平方米、龙城爱联岗贝村改造有12985平方米、公明陶瓷厂片区改造有9400平方米、观澜街道田背村改造也提供3000平方米的保障性住房。


盘活土地——


约60平方公里


需拆除重建


“办法”实施后,深圳将由此盘活多少存量土地?


业内人士分析,深圳需要进行城市更新的总用地面积约200平方公里,其中,以城中村(旧村)和旧工业区为主,兼有部分旧工商住混合区和旧住宅区,这个数字比深圳新增土地还多。而其中有大概30%是要进行拆除重建,即大约60平方公里,保守估计其中三成配建一定比例住宅的话,大概就是18平方公里;再考虑到旧改项目平均会有3至4的容积率,那么,深圳通过盘活存量土地远期可能向市场释放的住宅规模大约在5400万至7200万平方米,这个规模相当于深圳第十个五年规划制定的建设目标5700万平方米。这意味着深圳未来每年都可能有数百万平方米的住宅通过城市更新规划释放出来。


该分析人士认为,“办法”的实施从理论上来说对高涨的房价有抑制作用,长远来看对深圳楼市肯定会产生积极影响。


观点


市民:希望能抑制疯涨的房价


地产专家:或会助推房价?


2007年大学毕业来深的张先生说,来深正赶上房价最高的时候,他一直租住在福田某村的出租屋内。今年,好不容易存了点钱,又从父母那拉了笔“赞助”,本想买套四五十平方米的房子,结果房价又连创新高,只能望房兴叹了。


张先生希望,《办法》出台后,政府能多向市场提供商品房,从而抑制疯涨的房价。


地产专家:或会助推房价?


中原地产深港研究中心总监张伟指出,旧改释放土地,从而增加房屋供应,对于市场是个好事。但它未必能够平抑房价,反而有可能会助推房价。


张伟认为,主要原因在于,城市更新本质上是提高土地利用价值,城市更新之后,城市面貌、功能都会得到完善,居住环境也会得到提升,这令房价会有上涨的动力,过去的经验也已经证明了这一点。城市更新所释放的供应并不会一下子爆发,而是渐进式的,因此,它对市场的影响更多会是心理层面。此外,目前主导房价的主要因素已经由供求关系转向了流动性,只要银行系统不加节制地放贷,多增加的200万平方米住房,很轻松便会被消化。


但也有分析人士认为,《办法》规定更新项目可以协议出让土地是一个突破。这一政策将越过招拍挂出让土地的限制,意味着土地价格不再疯涨,政府直接利益减少但城市改造将加快,市区内供给将增加。与此对应,房价也不会疯涨。

来源:深圳晚报

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