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[分享]开发商抢“地王”做“地主”致土地、住房价格畸高

发表于2009-10-28  0条回复  138次阅读    搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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标签: 行业动态 房价

10月20日备受关注的广州市海珠区琶洲城中村改造项目开拍,四幅土地在没有竞争者的情况下,被保利地产(600048)以1.42亿元的底价摘得。由于仅有保利地产一家报价,这场拍卖会连大门都没开,结果就已提前揭晓,除了1.42亿元的底价外,保利还需要承担总计约44.7亿元的城中村改造成本,相当于每平方米四千多元的楼面地价。


至此,保利地产已经成为广州市琶洲区域最大的"地主"。


市场进入门槛提高


此次捆绑出让的四宗琶洲地块是近年来广州单次出让的罕见大地块,总用地面积接近40万平方米,总建筑面积超过104万平方米。挂牌起始价为1.42亿元,折合楼面地价仅136元/平方米。但综合计算47.7亿元的"城中村"改造成本和配套综合费以及3亿元琶洲地区综合整治费用,这四块地块实际楼面地价为4714元/平方米。而琶洲目前在售楼盘价格早已超过1.5万/平方米,据称未来升值潜力更大。


琶洲"城中村"改造项目是广州市在亚运会前必须清拆完毕的9个"城中村"之一,整个改造项目的总用地面积为75.8万平方米,总规划建筑面积185万平方米,分为13宗地块。此次只出让了其中四宗。


早在广州市国土房管局发布琶洲四宗地块公告时,就有业内人士分析,此次对参与竞买的开发商要求明显提高,目标直指几家大型房企。广州市对参与琶洲地块竞买的开发商进行了严格的限定,设置了极高的门槛。要求竞买人必须是一级资质的房地产开发企业,注册资本15亿元人民币以上,2007年、2008年总资产均达90亿元人民币以上。


与此同时,此次出让还要求竞买申请人必须具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验。在广州市海珠区拥有建筑面积5万平方米以上的自有办公、商业物业,确保全面改造拆迁安置周转使用。


中地行市场与传播总监张斌指出,竞买公告一出就意味着小房企和外来开发商被挡在门外,广州符合竞买资格的房企也不多,仅有富力地产、广州城建和保利地产等少数几家开发商,这其中又以保利在海珠区的实力最强,拥有足够多的自由办公、商业物业。


本次出让的为13宗地块中的地块一(住宅及商业金融业地块)、地块三(商业金融业用地)、地块四(商业金融业用地)、地块五(商业金融业用地)4幅。知情人士透露,琶洲区域有望成为继珠江新城之后的广州"明星"板块,政府已进行了明确规划。保利地产此次夺得琶洲城中村改造权,也就相当于获得了琶洲板块的控制权。


合富辉煌首席分析师黎文江表示,用大开发商进行旧城改造,可以避免以前经常出现的改造烂尾、一拖再拖的现象。且保利之前在琶洲运作的多个项目例如保利国际广场,都说明保利和琶洲的合作较好。


有开发商解释,大型房企拿地通常会考虑规模效应,在某个区域集中拿地,有利于集中开发和销售,连续开发形成大型社区,也有利于市场集中度的提高。但也有专家称,设置高竞买门槛拦住中小开发商,相当于取消了公平竞争。由少数大型开发商进行区域垄断,存在一定风险,受到开发商资金链以及开发进度的制约。


区域垄断格局加剧


近年来广州土地市场上几大开发商区域垄断格局逐渐显现,且有加剧之势。几大核心区域皆有大型房企垄断的迹象,富力地产在珠江新城拥有16幅地块,以至于业内戏称"珠江新城"为"富力新城";城建集团近乎垄断广州大学城,大有将其打造成"城建城"之意;还有保利在琶洲的绝对优势,以及雅居乐在花都区107国道附近的一家独大。数据显示,广州销售额排名前五位的大公司在一手房市场中所占的市场份额已经高达40%。


今年7月16日,城建耗资6.25亿元拿下广州大学城两宗地块,两地块楼面地价分别达7296元/平米和7150元/平米。9月20日,城建再次出击,分别以2.23亿元和2.04亿元竞得大学城两宗地块,其中一块地的楼面地价达到7671元/平方米,成为了大学城的新地王。


资料显示,广州大学城板块共推出过7幅居住类地块,其中4幅都被城建获得。城建在广州大学城的土地储备达到15万平方米,占广州大学城已出让地块面积的三分之二。


与此同时,富力地产联手新鸿基地产与合景泰富的珠江新城猎德项目正式开始运作。该地块占地面积11.4万平方米、总建筑面积高达56.8万平方米,总地价达46亿元人民币,总投资额高达100亿元,堪称珠江新城史上最贵地块。


富力地产在广州珠江新城所拥有的地块数上升到16个,拥有物业涵盖甲级写字楼、顶级酒店、国际公寓、旗舰商业综合体等多种形态,成为珠江新城最大的地主、地段优越项目的开发商。


另一个区域霸主--雅居乐地产,布局的则是花都区107国道附近地块。8月18日,雅居乐以2.4亿元总价拿下了花都区107国道D地块,加上2007年12月6日已经收入囊中的四幅地块,雅居乐初步完成了对该区域的垄断。数据显示,五幅地块累计总建筑面积超过65万平方米。


广州地产专家韩世同表示,区域垄断失去了公平竞争,大开发商对于一个区域土地的垄断,发展顺利是好事。但是倘若开发商资金断链,区域开发便会受到极大影响,当年广州南沙开发便是例子。也可能造成区域土地价格畸高和住宅价格的追高,不利于房地产市场的稳定。


深圳市国土规划部门26日表示,深圳将借鉴香港已经实行多年的经验,在国有土地使用权招拍挂中采用"勾地制度",试行办法的方案已完成起草,方案草案经审议通过后有望开始推行。{{page}}


而早在9月底,上海市已经推出了上海版的"勾地"制度,位于黄浦区的外滩金融集聚带8-1商业商务地块成为上海试点"勾地"的第一块。


10月22日,上海市再推出一块需要"预申请"的地块---黄浦区163街坊地块,东至江西中路,南至南京东路,西至河南中路,北至天津路,用途为商业、办公、金融保险等综合用地,地块面积1.37公顷。上海规划和国土资源局还在预公告中特别提出,要求建设单位具有相应的资金实力、开发资质、开发高档商业物业。


所谓"勾地制度",就是土地主管部门根据房地产用地市场情况和产业用地情况,对纳入"招拍挂"出让计划的土地预先向社会公布出让方案,而非出让公告。由开发商申请购买意愿并报价,如果参与申请的开发商资格符合条件而且报价符合政府预期,主管部门随后再以招拍挂方式出让该宗土地。


上海推出的两块"勾地"地块,将采用"先招后拍"的方式。上海市国土部门先接受有竞买意向的开发商的申请,开发商在申请时给出一个承诺价格,一旦其获得这幅地的竞买资格,竞价不得低于申请时的报价。


业内人士分析,"勾地"制度如能切实做到充分披露土地供应信息,将有助于稳定市场预期。虽然"勾地"制度最终依然会采取招拍挂的公开形式,但在信息全透明状况下,开发商可以根据不同情况有选择性拿地,有利于缓解开发商盲目高价抢地。


据悉,上海首块采用"勾地制"出让的8-1地块预申请期达约一个半月之久,再加上政府部门考量及组织出让,地块达成交易的整个周期约需4个月,这个新模式的试水地块出让结果,要到明年1月才能知晓。


"勾地"制度是自香港引进。1998年以前,香港执行的是定期卖地制度。亚洲金融危机后,房地产企业停止购入土地,地价大跌,香港特区政府为避免土地贱卖,暂停了土地拍卖,转而执行勾地政策。


业内人士称,"勾地"政策对地方政府来说,更相当于多了一把保险锁,避免可能出现土地流拍或者定价过低而被贱卖。


深圳地产界专家表示,深圳长期以来的土地出让方式类似定期卖地制度,土地主管部门直接向社会发布土地出让公告,公告中限定了将出让地块的占地面积、建筑面积等条件。这种方式操作政府和开发商事先缺乏沟通,政府不知道市场的需求,市场也不知道政府推地的安排。


四季度迎来供地潮


与广州类似,深圳也存在部分区域土地被少数开发商垄断的情况,CBD核心区域的地块几乎都是卓越、星河、荣超等本地房企的身影。


面对逐渐显现土地区域垄断,有专家表示,垄断资源的最大表现就是开发商直接控制定价权,消费者只有两种选择:买与不买;而失去了选择不同楼盘和开发商权利,会造成房价上涨。但也有专家认为,制定高门槛,避免了土地在拍卖中多家竞争而飙涨,土地价格下降,才有可能平抑房价。


而四季度,随着部分城市推地高峰的来临,土地被少数大开发商垄断的局面可能或将有所缓和。中原地产统计显示,截至9月底,全国多数大城市仅完成全年住宅用地供应计划的不到50%,广州、深圳仅完成30%左右。在供地指标的压力下,第四季度可能会再掀供地热潮。


截至今年9月,北京市通过招拍挂方式完成住宅用地供应469公顷,与全年1100公顷的供地计划相比,仅完成43%。同期上海完成住宅用地供应523公顷,占全年供应计划的60%;而广州、深圳的住宅用地供应均不足200公顷,仅分别完成全年计划的35%和23%。


二线城市中,重庆、南京、长春的住宅用地供应分别完成全年计划的50%、32%、19%;武汉则完成全年指标322公顷的99%,几乎提前完成任务。


中原地产研究员许芹表示,多数二线城市将会在年末迎来供地高峰,一线城市情况则有所不同。但由于土地出让价款已创历史记录,政府推地的积极性也许会受到影响。


就在土地市场供不应求地价高涨之时,上海市推出了大规模供地计划。拟挂牌出让地块涉及12个地区共计40幅居住类及商业办公类土地,约355公顷国有建设用地,成为上海有史以来最大规模的一次土地集中供应。{{page}}


据悉,仅今年上半年,上海市土地使用权出让金已经完成了242.65亿元,实现了全年指标的61.7%。根据现有公开数据测算,今年三季度,上海的"卖地"收入已经远远超越了全年实现393亿元的目标。


对此,专家表示,一些一线城市已经透支了未来几年的建设用地供应指标,只能通过征地的方式提供新增供应。二线城市的土地资源较为宽裕。总体而言,土地市场仍处于供不应求的状态。


联合证券编制的新开工指数显示,9月以来,房地产企业新开工领先指数继续上扬,且上升态势日益明显。预计未来几个月,新开工面积速度有望继续加快,相应商品房供应也将显著增加,市场供不应求状况有望在年内缓解。


9月投资增速创新高


近期,全国楼市成交量维持高位,开发商资金充裕且可售房源偏少。进入9月,房企投资意愿普遍增强。国家统计局数据显示,今年前三季度,全国完成房地产开发投资额25050亿元,同比增长17.7%,增幅比1-8月提高3个百分点,其中9月完成投资额3903亿元,同比增长55.93%,环比增速达24.2%。据长城证券测算,9月单月同比增速创近5年来高峰。


作为企业投资意愿增强的重要体现,新开工面积累计增速急速回升。前三季度全国房屋新开工面积7.32亿平方米,同比下降0.4%,降幅比1-8月大幅缩小5.5个百分点。其中9月新开工面积1.01亿平方米,环比8月增长了25%,相比去年同期更是劲增55%。


联合证券鱼晋华表示,新开工面积的统计是以房企获取施工许可证为依据,由于去年市场的不景气,很多房企在获取施工许可证后采取了停建或缓建的策略;在今年上半年市场回暖后,开发商优先开发了这部分停建或缓建的项目,导致前期新开工面积数据低于市场预期。随着这部分项目开发完毕,新开工面积增速开始急速回升。


开发商购置土地面积增速也有回升。前三季度全国房企完成土地购置面积2.1亿平方米,其中9月购置土地面积0.28亿平方米,环比增加21%。


国海证券研究员赵铎指出,受土地市场火热影响,开发投资提速在预料之中,但未来整体供应增加可能使房企面临更激烈的市场竞争,前瞻性的企业应保持销售速度并控制拿地成本。


资金流入加快


前三季度,房地产开发企业资金来源38991亿元,同比增长38.8%。其中,国内贷款8190亿元,增长47.2%;定金及预收款10269亿元,增长52.0%;个人按揭贷款5345亿元,增长107.7%。


细分来看,受信贷收紧影响,开发商单月国内贷款额已连续3个月出现下降,9月份单月贷款额为806亿元,较8月下降6.3%。但资金来源中占比较高的自筹资金和其他资金流入速度继续加快,保证了最终资金增速快速上升。


市场人士指出,快速的资金流入还可以支撑当前开发商加快投资,满足拿地需求。不过业内也担心,一旦市场出现供求关系反转,市场观望氛围将骤然加重,部分没有控制好资金流出节奏的开发商将再次面临现金吃紧的状况。


中投证券认为,从今年中期开始,房企已从去库存进入补库存阶段,2010年中供求将基本平衡。其中,一线城市可开发用地逐渐减少,库存量难以大幅回升,房价上涨尚有动力;二三线城市正处于快速城市化过程,需求旺盛,土地供应充分,成交量在价格温和上升背景下仍将增长。

来源:中国证券报

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