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[分享]央企拿地拉低明年楼市供应专家担忧行业性垄断

发表于2009-10-16    171人浏览    0人跟帖    复制链接  只看楼主

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    10月15日,一向以“任大炮”著称的华远地产总裁任志强在“第五届中国地产金融年会”上表示,今年前三季度土地购置面积下降22.1%,与新开工面积、投资额、销售额等指标全面复苏相反,土地购置面积指标继续大幅度下降意味着,明年上半年全国房屋供应面积将出现大幅度下降。  
  

同一天,国家统计局发布的前三季度房地产市场运行数据引人关注。 

任志强判断,即使现在房地产企业受价格上升刺激加快开工,明年3月份之前多数项目都拿不到预售证,明年上半年将出现供求失衡的问题。 

而任志强等开发商代表认为,这与今年下半年国企、央企频频出手高价拿地有很大关系。目前地价高到民营企业承受不起的地步,国有企业拿下地王以后却延缓开工,不但将造成明年上半年房屋供应减少,还将进一步推高房价。 

值得注意的是,呼吁警惕土地拍卖领域“国退民进”的代表人物,恰恰都是国有企业老总。 

拿地“国进民退” 

根据国家统计局发布数据,1-9月份房地产开工、销售等多项数据均显示乐观:1-9月全国房地产开发投资完成2.505万亿元,同比增长17.7%,销售面积5.8371亿平方米,同比增长44.8%。 

尤其是房屋新开工面积,1-9月份房屋新开工面积7.32亿平方米,同比下降0.4%,降幅比1-8月缩小5.5个百分点。 

而记者获得的一份民生银行研究成果《中国房地产金融蓝皮书》中则指出,根据对购房者等调查,自住型需求和改善型需求仍旧是购买主力,房屋供不应求将在未来一定时期内持续。 

因此,虽1-9月新开工面积有一定上升,但相比1-9月的销售增长速度来说,仍旧不足以跟上快速增长的需求。 

民生银行房地产事业部总裁杨毓指出,在今年年初的支持性政策作用下,当前出现了房屋销售快于供应增长的局面。 

任志强表示,新开工面积所以在9月份迅速扭转,与房价上涨有密切关系。 

9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,环比上涨0.7%。商品房销售额2.7532万亿,同比增长73.4%。 

但是,房价上涨的速度显然跟不上地价上涨的速度。 

任志强表示,现在要高度关注土地购置面积这个指标。对于开发商来说,在“面粉贵过面包”的情况下,不可能加大开工,增加供应面积。 

任志强称,9月份全国主要城市地价上涨了37%。今年二季度,全国主要城市出让土地溢价超过100%的地块占37%,到三季度结束,这个数据已经变成了57%。 

任志强说,以北京市为例,截至9月底,一共供应土地654.4公顷,完成全年计划的51%,但是已经获得卖地收入700亿元。而在历史上,北京市土地出让收成最好的一年是570亿元。 

除了地价快速上涨外,任志强认为土地高度向国企央企手中聚集,将对未来房屋供应产生不利影响。 

任志强说,国企高价拿地后,出于各种原因,其形成供应量的速度将比较慢。 

北京首创集团董事长刘晓光表示,国企大举拿地由几个原因造成:一是2007年国资委严控,国企没有大举进入房地产;二是今年信贷大规模集中投向国企,而相对于投资扩大实业生产,企业更倾向于投资房地产;三是目前流动性较高,社会有通胀预期,房地产是一个投资性产品,趋利使然,让国企大举投资房地产。 

上述《中国房地产金融蓝皮书》指出,国企将土地变成了一种囤积的资源,而大举高价拿地囤积,不利于房地产市场健康发展。建议国家采取积极调控政策,加大多层次房屋土地供应,尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供应,以抑制地价、房价。 

任志强表示,2010年房地产市场供应面临诸多不利因素:一是库存大幅度减少,基础供应量减少;二是受开工面积和土地购置面积下降影响,明年直接供应量下降;三是2008年年底基数较低,而2009年全年销售量有望达到7.8亿平方米,为历史最高,2010年很难突破这一点。 

“保守估计,明年房屋销售面积要比今年下降10%-20%。”任志强说。 

警惕新的行业垄断 

《中国房地产金融蓝皮书》中内容指出,2009年1-9月份土地购置面积每月同比下降20%以上,总量已经减少了很多,而已经出让的土地又集中流向国有企业手中,不利于2010年以及之后的房屋供应发展。 

刘晓光指出,以前房地产上市公司市值前10名当中,约60%的企业是民营企业,如今完全反过来了,60%是国有企业,2-3家是混合股权企业,单纯的民营企业已经只剩下2-3家。 

“我们不是说国有企业进入房地产市场不好,而是认为应该有个度。”刘晓光认为,如果处理不好房地产领域“国进民退”的问题,可能会产生行业性垄断。更会导致国家产业重心向房地产为主的投资领域转移,下一步经济增长对固定资产投资更为倚重。对国家经济转型不利,更不利于资源有效配置,还容易产生衍生风险。 

《中国房地产金融蓝皮书》对主要房地产上市企业进行跟踪分析后认为,上市龙头房企的资金状况创历史最好水平,市场出现阶段性供应短缺,企业积极着手“补货”;随着购地支出的急剧增加,开发企业融资需求强烈。 

杨毓表示,综合上述分析可以看出,以万科等龙头上市公司为代表的民营企业,目前手中也“不差钱”,正是买地“补仓”的时机。但是,民营企业们担心,即使现在有钱买地,明年万一紧缩贷款,就不会有资金去开发今年买下来的土地。 

民营企业融资劣势与国有企业大手笔溢价拿地对比,不难看出“国进民退”的迅猛。 

亿城集团董事长张丽萍则指出,目前民营企业拿地不是国企对手。无论将来金融政策紧缩或是宽松,国有企业资金都比民营企业有优势。很多民营企业因此去二三线城市开发,放弃竞争激烈的一线城市。更有民营企业采取参股、合作等方式,与国有企业联姻来获得生存空间。 

上述《中国房地产金融蓝皮书》建议,应该尽快开征物业税,以解决炒房、投机性购房等问题,避免房价再大起大落。 

  毕竟,虽然目前房价涨幅没有地价快,但是房价也处于一个相对居民购买力的绝对高位。 

来源:21世纪经济报道

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