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疯狂房价博弈无限风光
西湖第一高楼：85米背后的数十亿诱惑
72米的原“西湖第一高楼”刚被炸掉，杭州人就要迎来新的“大个子”——一座耸立在“第一楼”原址上、比其高出13米的建筑。
2007年10月19日，这座“新第一高楼”的规划被公开。它隶属香港嘉里集团旗下的嘉里置业公司，整个建筑群拟占地67000多平方米，相当于9.5个标准足球场。其中包括约10万平方米的大型商场、2万平方米的甲级写字楼，以及5万平方米的五星级酒店。当然，最引人注目的是酒店的塔楼——最高处为85米。
有媒体描绘了可能出现的“管中窥塔”奇景：站在中心广场，透过酒店底部的大架空，可以看到杭州名胜宝石山和保俶塔。
24.6亿，拿下西湖绝版地块
“第一高楼”所在地距西湖不足500米，可与规划中的地铁一号线连接。所以，这里被商家誉为“西湖绝版地块”，由于曾属于浙江大学湖滨校区，杭州房产界还有“得湖滨校区者得天下”之说。
但建在此地的楼房一直是非不断——1981年版的杭州城市规划中，以南北向的西湖湖滨路、延安路和浣纱路为界，划定了建筑限高区域：湖滨路以东、延安路以西区域内的建筑不得超过5层；延安路以东至浣纱路以西，高度不能超过8层。
然而曾建在控制区域内的浙大湖滨校区3号楼，作为浙江省第一个设计公开招标项目，却得到了特殊对待。在无数的非议和多轮较量后，1993年，秉承“建高楼节约土地”的思路，最终方案仍把高度定在了72米。在杭州人的一片非议中，当年，“西湖第一高楼”拔地而起。
风波再起已是2005年。此时，杭州房价在中国领跑，3号楼地块因其绝佳位置炙手可热。当年10月8日，此前贷款17亿建设新校区的浙江大学，为急于还清债务，在师生的反对乃至哭声中将该地块挂牌出让。
15亿元的底价经100多轮举牌不断加价，终被香港嘉里建设集团以24.6亿元拍得，一跃成为“杭州地王”。浙大分得了17.6亿元土地出让款，其余被杭州市政府纳入财政收入。
两年后爆破拆除旧楼时，国内媒体蜂拥而至。它是杭州历史上最大的爆破项目，2007年1月6日，无数的镜头记录下这一时刻，72米的庞然大物在360公斤炸药的作用下轰然坍塌。
“这是政府、高校和商人同盟的结果。”浙江大学教授周复多说，“一切为了利益。”而在此前后，原来城西文教区的多所院校——诸如中国计量学院、杭州电子工业学院等也被迁往郊外。在学校的土地上建起的房子，开盘价每平米超过了1.5万元。
而在2007年10月30日，针对媒体关注的某些高校采取所谓“土地置换”方式“卖地还债”问题，国土资源部有关负责人强调，随着高校的基础设施建设不断加强，用地规模也不断扩大，部分高校在这一过程中产生了债务。为解决这个问题，一些高校打起“土地”主意，打算通过转让原划拨土地，获得土地收益用于偿还债务。对此，国土资源部高度关注，一经发现，坚决制止。
“把高校用地赶到郊区，本身存在问题。更大的失误则是资源浪费。”周复多说，设计寿命为50年、使用100年都没问题的大楼，只用了15年就成了建筑垃圾。
喝彩声同样存在——人们一直反感这个能遮挡西湖美景的高楼。由于披着“西湖保护主义”的色彩，嘉里中心项目赢得了外界的期待。
当时的《杭州市国有土地使用权出让合同书》规定：新地块上的建筑基本限高为25米。局部可适当提高，但超过25米部分应控制在总建筑面积的1/4以内，具体提高幅度在方案论证中结合西湖景观分析确定。
“没有底”的高楼方案
10个月平整土地后，嘉里中心的建设已经开始。但那并非是设想中的25米，而是最高为85米的建筑。这个消息公开后，《钱江晚报》发起了网络调查，近八成市民激烈反对。
“说是西湖边盖高楼影响景观，但它们仍像雨后春笋般地不断矗立……从西湖往东看，早没有可以与其风景相匹配的粉墙黛瓦中式建筑了。”一名网友叹息说。
2007年10月26日，在面向公众展示方案、征求意见的杭州城建陈列馆内，反对声更是一浪盖过一浪。嘉里公司员工杨琼只能不断解释，“这只是概念性方案，不是最后要定下来的。”
但她在代表公司接受南方周末采访时强调，“这是一个整体的项目，不是单独的楼宇建筑。”规划部门要求总建筑面积的3/4不得超过25米，即使酒店有85米高，也不违反规定。
“商业有商业的考虑，公民有公民的考虑。”杨琼说。公司认为，现在的方案也符合土地出让合同的控高要求，“为什么还要征求意见，是因为这块地太敏感”。
“嘉里中心的方案还没正式报到我们这来。”杭州市规划局办公室副主任顾志法接受南方周末采访时说。之所以要提前公开方案测试民意，是因为嘉里公司“对老百姓能不能接受这个方案，他们也没底。”
顾志法同时指出：嘉里公司对“总建筑面积1/4控高要求”的理解，符合土地协议的规定。“它现在还要通过两个程序，一是朝西湖这面不能是板状建筑，二是要通过西湖景观分析。景观分析，需要相应资质的规划设计研究院出具认证书，同时要通过市政府的专家咨询委员会的论证，并通过部门审查。”他解释说。
由于酒店为塔式结构，景观分析也许是最后一道门槛。“但市民意见也很重要。现在反对声音那么大，他们可能要修改。”顾志法说。
一直关注西湖保护规划的浙江大学区域与城市规划系教授周复多，10月26日也早早来到了现场。与他邂逅在城建陈列馆的还有两位老朋友——杭州民间文史学者丁云川和该市建委的一位退休处长。
性情相对温和的丁云川一看方案就不断摇头，“不行、不行，我反对。”建委的那位退休处长顿时就发了火：“弄啥西（杭州方言：做什么的意思），弄啥西！我们的历史文化名城搞了这么多年，搞得只剩下清河坊和小河直间，怎么还不接受教训！”
这名处长当场填好了意见表，准备写给杭州市规划局副局长黄瑚，要求立即整改。开头是“黄湖同志，你好好找阳局长谈谈……”周复多也写下了反对意见，密密麻麻3大张。
西湖上空的水泥森林
“我们一直强调，湖滨从现在要做的是减法，而不是加法。”周复多说。在湖滨附近的主城区，最高的就是保俶塔所在的宝石山，山高70米高，塔长30米。这就决定了在保护西湖整体景观的前提下，必须进行城市建筑的高度控制。
湖滨地区从1980年代起，在总体规划上就很明确。文革后，杭州市政府至少做过6次以上的控制性规划，清华、同济、浙大和浙江省规划院等多家单位，都曾先后获邀参与设计。周复多在市规划局工作的一名学生，也被专门安排研究湖滨地区的高度控制问题，向政府提交了专题报告。
反复讨论后，大家最后达成了一致。“25米的高度经过精心设计的。”一位专家说。“这正好是西湖边遍植的法国梧桐树树梢的高度。不要高过树梢，是出于美感的考虑。”
但规划很快在经济建设面前让了步。新侨饭店、友好饭店，全超过了限高；按规定，在中河路到环城东路的老城区，靠近中河路的只能50米。而坐落在此地的浙江报业集团的新闻大楼为115米。在中河路附近，超出标准的高楼更是比比皆是。
“政府自己的规划，怎么能随意推翻？”周复多说。杭州作为副省级城市，总体规划要经国务院严格审批。此间的程序是市政府主持编制规划，市人大通过后，还要交省人大审查，再报国务院审批。国务院对“三大规划”（指《杭州历史文化名城保护规划》《杭州市城市总体规划》《西湖风景名胜区总体规划》）的批复是“基本同意”，但都在特别注明的条款里，提到了25米的限高。
一位杭州老人惋惜地说：爬上宝石山拍摄，远处本该一览无余的西湖上空，只剩下了一片水泥森林。在一些媒体上，西湖则被描述为“盆景”。
在商业的利益下
西湖边高楼林立，秘密是一个卖点：“湖景房”。杭州一家房产公司总经理说，这个概念几乎是成功的代名词，一切与西湖沾边的项目都迅速升值。“如果你来到离西湖直线3公里远的杭州百货大楼旋转餐厅内，就着一览无余的湖景就餐，能不心甘情愿地多掏点钱么”？
另一位房产业人士说，在吴山脚下、距西湖南面不到1公里的“八号公馆”，普通的高层公寓早已以每平方米6万元以上价格卖空。最近，离嘉里中心不足百米、位西湖东北角的西子公寓，卖出了每平方11万元的天价。一向被认为“半死不活”、位于西湖边的元华购物中心，商铺大概是每平方米10万元。
按照嘉里中心的规划，地上建筑共17.6万平方米，如果平均每平方米10万的价格计算，将增值到176亿元；即使按最保守的5万元计算，也远远超出其50亿元的总投资。
“如果能保持那样的高度，湖景房的价格将会更高。”上述房产公司总经理介绍。
高楼只是商业利益的体现之一。“湖滨现在已经弄得非牛非马，彻底沦为外国奢侈品的橱窗，完全看不出历史文化应有的痕迹。”周复多说。在“湖滨名品街”被推出后，他曾经做过一个小范围的测试：与湖滨的关系是近了还是远了？受调查的27人里，90％感觉到自己被那些天价的东西排斥在外。
2004年，前省人大副主任、民进浙江主委毛昭晰在一次杭州历史文化名城研讨会上，当着当时主管旅游副市长的面手指窗外林立的高楼慷慨激昂，“难道这就是我们要保护的文化名城？”
而对一些关系西湖的人来说，与单个的建筑相比，他们更担心的是嘉里中心带来的示范效应。一个坊间流传的新消息是，位于杭州最繁华商圈——武林广场的国大雷迪森酒店，在嘉里中心的方案推出前后，已准备拆除建新的高楼。而工程院前院士程泰宁设计的杭州经典建筑——黄龙饭店的后面原本留有一块空地。在潜在利益的引诱下，最近也想建个高楼。
周复多在杭州居住了40年，对西湖感情颇深。但现在，他偶尔登上宝石山的初阳台，回望东南，只能面对越建越高的大厦丛林徒然慨叹。
他说，回顾历史，西湖保护以失败居多，但也不乏成功的先例——
1980年代，前省委书记王芳主政期间，当时的建设部副部长戴念慈受邀设计西湖边著名的望湖宾馆。当时设计的是5塔并列的方案，但最终因不能与保俶塔唱“对台戏”的共识，换成了现在的平顶7层的建筑方案。
“我们不能与风景试比高。”周复多说。这是对后人的责任。

来源：南方周末