日前,中国房地产业协会副会长,中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏博士在安徽参加徽商大会间隙接受记者采访时,就有关房地产周期论发表了自己的看法。
从世界角度阐释我国房地产周期论
“房地产周期论”是孟晓苏几年前从国外引进的“舶来品”,当时他到美国麻省理工学院做访问学者,美国一位多年研究房地产周期的教授,总结了美国40多年的房地产结构变化,提出了这一概念。尽管当时国内许多人不认同,但房地产业确实存在周期性波动,而且涨幅周期在不同国家有着不同表现。孟晓苏认为,美国房地产大约18年~20年为一个周期,日本10年左右为一个周期,香港7年~8年为一个周期,而国内约5年的发展期加上两年的低落期为一个周期,也就是7年~8年左右。
从1998年开始的过去4年中,我国房地产业的销售额以每年超出20%的速度增长,投资额的平均增幅也达到了17。4%,可以说供销两旺。但是,由于我国房地产市场是一个以量为主的市场,因此不能用房价的变化来作为房地产市场周期性变化的依据。从我国的房地产周期性波动看,其衰退期比国外要短,而增长期比较长。1998年以后销售持续上扬,对投资额的影响较大,使目前的投资额增长已超过销售面积的增幅。
实现信息资源共享规避市场风险
孟晓苏认为,我国的房地产业产生与发展的时间都比较短,而且初期又没有走向市场,现在走上市场了,就必须研究它的规律。时下,“周期论”的存在得到了业内大多数人的认同。
孟晓苏认为,自去年下半年以来特别强调“周期论”:一是去年其他行业涌入房地产业的投资太多。据统计,有高达29%的上市公司进军房地产业,资金扎堆现象严重。这如同都来种西瓜,西瓜就会烂街,都来生产VCD、电视机,VCD、电视机就要跌价大甩卖——都来建房子也是一样的道理;二是房地产本身的市场信息滞后。西瓜的市场信息滞后是由生产期决定的,就那么几个月,而商品住宅的生产周期一般为18个月,加上项目的申报立项、规划设计等,时间就会更长,一旦出现市场信息滞后,结果可能是致命的。在这个阶段,政府和社会的信息反馈就显得很重要。此外,实现信息资源共享是避免风险的必要手段。
着眼发展做好“反周期”
孟晓苏强调,目前房地产业呈现良好的发展态势,但是,盲目乐观和过分悲观都是缺乏对市场客观判断的表现,给房地产市场乱开“药方”也是不负责任的。房地产市场究竟能持续热多久,关键要把握房地产的周期波动规律。从市场容量和发展趋势看,房地产新一轮发展期在连续高涨了5年之后,理论上还有两年的高速发展空间,如果政府能在宏观把握上努力扩大内需,做好“反周期”运作,及时引导企业正确投资、理性开发,借助加入WTO的有利形势,就可相应地延长增长期,推迟衰退期。
但房地产周期性发展毕竟是客观规律,开发投资的理性化和政府调控的“反周期”行为,都只能减小波幅,延缓衰退和减轻其将对经济发展造成的损害,并不能改变周期性发展的规律本身。统计数字显示,今年上半年我国房地产业投资增长40%,这说明这个产业长期的高效益已经引起各界的关注,而在市场经济条件下,资金流向高收益产业也是必然规律。随着新开工项目的增多,如果不加以限制,就有可能形成过度开发,从而造成过度产出,打破原有的市场供求秩序。孟晓苏认为,虽然现在房地产业还没有过热,但已微微发烧了,原因就在于投资额超过销售额,主要表现一是投资量过大,二是地价开始上涨,持续一段时间产生过热,就不是好事了。
拉长周期利于国民经济发展
市场是不断发展变化的,如果市场正常发育,则供求平衡;如果萎缩,则供过于求,当然这其中也有一些非正常因素存在,造成投资的盲目性。房地产企业必须考虑这些因素,如果企业都清醒和理性的话,那么这个市场就会持续发展;如果企业是非理性的,盲目地投资,而政府又是非理性的、盲目地调控,势必会造成房地产业的低落。由于房地产业关联度广,带动力强,一旦大起大落,就会给很多产业带来负面影响。“周期论”的引进,不仅使得一些企业投资理性,居民购房也日渐理性成熟。
孟晓苏说,理性投资和合理调控有利于拉长经济周期。经济规律是不以人的意志为转移的,但人的主观作用却可反作用于经济规律,使周期及其震荡波幅能够有所变化。发展期限拉长,震荡的波幅尽可能减小,能够为国民经济发展减少损害。据了解,因受去年“周期论”影响,投资者更加谨慎,从而使得今年市场持续扩容,房产销售继续看好。
来源:中国房地产报
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