[分享]外销公寓缘何热起来

发表于2001-11-22     409人浏览     0人跟帖     总热度:10  

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  上周,本报刊发了《北京楼市出现新热点内销外租楼盘多起来》后,许多读者纷纷打电话来询问,北京楼市现阶段外销楼盘的有关情况。目前,外销楼盘市场销售情况如何?供求关系如何?投资回报率怎么样?投资外销楼盘是不是时候?内销外租楼盘的兴起会不会冲击外销楼盘?针对这些问题,记者进行了采访。
外销公寓进入暖冬
有关专业房地产投资机构的统计数据显示,尽管许多跨国公司在压缩开支以节省成本,使得新配置来华工作的外籍人士的数量可能会放慢增长速度,但随着11月10日中国成功加入WTO以及其他利好因素的影响,北京楼市的外销公寓近期也一扫近一年来的颓态,开始转暖。
北京伟业投资顾问第三季度指数显示,外销公寓涨幅达4.3%,但在总体市场火爆的同时不同区域市场的表现各有不同,其中,包括东二环使馆区、东三环燕莎商圈和东四环沿线以及京通沿线在内的泛CBD区域,外销公寓走势明显变热。紧邻使馆区、与丰联广场一路之隔的怡景园不仅来看楼盘的人数明显增多,成交率也明显上升。CBD内的旺座、新城国际、怡和国际以及即将推出的国际世贸公寓成交量也见涨。
外销公寓缘何转暖
曾致力于北京外销房销售多年的卢明先生认为,外销房的销售在北京走过一条曲线,由最初的1993年初推出时的异常火爆,到1995年左右开始价格回归,到1998年受亚洲金融危机影响转淡,到今年再次转暖,有三个方面的因素:
一是供求关系开始发生变化,随着中国成功地加入WTO以及CBD等一些热点区域的建设,北京的外销房供应量开始小于需求量。卢明认为,1993年北京推出第一代外销房,由于市场上“缺货”,这个时期的外销楼盘卖的是地段,华侨村、京宝公寓、怡景园一期等一经推出,虽然起价不菲(一般在1500美金/平方米),但还是卖得非常火。1995年开始,北京楼市开始逐步商品化,第二代外销楼盘开始出现,这个时期的外销楼盘开始卖概念,像宝鼎中心等。1998年随着亚洲金融危机的出现、高品质内销房的涌现,外销房市场转淡,供应量也开始放小,从1998年后,北京尽管每年新开工的内销房面积不断增多,但外销房新增项目并不多。就今年看,泛CBD区域新开的楼盘也屈指可数,如怡景园、新城国际等。而除了大成开发集团投资开发的怡景园二期目前已经封顶外,其他楼盘由于各方面的因素,只是“雷声大,雨点小”,进展较慢。而今年,随着2008年申奥的成功、CBD等热点区域建设的启动以及11月10日的中国成功入世,诸多利好因素使得外销房市场需求放大。
二是外销房在受品质越来越高的内销房的挤压的同时,开始改变策略主动迎接市场。为适应客户对高档项目较高品质的要求,提高项目竞争力。今年新开的外销楼盘纷纷提升项目的标准与档次,如新城国际,在规划设计上就花费了很大工夫,进行国际招标。早期立项的项目如怡景园也对房子进行重新调整,采用了壁式框架结构,使套内隔墙可自由拆分、组合,并改变了户型设计,推出了80到300平方米左右的多种户型;在建筑材料的运用上,更注重了内在品质,如把户内隔音标准提高到五星级酒店标准,重新配置了智能化系统,以期占据市场的一席之地。为了让买房人“眼见为实”,怡景园国字头的开发商——大成开发集团采取了目前受买房人青睐的准现房发售的策略,11月15日,怡景园二期顺利封顶,二期销售也拉开了序幕。难怪业内人士把今年开始热起来的外销楼盘称为“第三代外销楼盘”——性价比开始越来越合理的外销楼盘。
三是外销房的购买人已经开始发生转变,由“海外”转为“本地投资者”。与第一代、第二代外销房购买人多为“外籍人士”或“取得外籍身份又回国”的人不同的是,第三代外销楼盘的购房人开始本地化,本地的投资者或购买自住者越来越多。
外销公寓投资回报怎么样
从戴德梁行和伟业投资顾问的最新监测数据看,从三季度以来,外销租赁市场的平均租金保持上扬态势。
戴德梁行的有关数据显示:北京楼市公寓和别墅的外销租售项目的平均租金从一季度的每平方米21.16美元上升到二季度的21.34美元,上升率为0.84%.而外销租售项目的平均空置率却从一季度的20.54%下降至17.83%.例如国贸公寓、丽苑公寓、丽都公寓等项目的空置率都呈现出一定幅度的下降趋势。
那么,目前北京楼市上外销公寓的投资回报率如何?
以位于朝阳门外的怡景园二期100平方米的一套户型为例:单价在每平方米11800元,总价为1154443元,付款方式为八成二十年按揭,首付即为234442万元,贷款额为92万元,月均还款额为6370.08元/月。根据调查分析,该单位的月租金约为每月1800美金,前期投入=月还款€紫址恐芷冢?0个月——明年9月30日,怡景园精装修交房)+首付款=6370.08元/月€?0+234442=298142.8元。
298142.8元€鳎?800美金/月€?.27)=20个月,可见,20个月收回前期投资,以后每月还完月后赢余的收入为1800美金/月€?.27-6370.08元/月=8515.92元。
有人提出疑问,目前,北京楼市“内销外租”楼盘也开始多起来,品质越来越高的内销外租楼盘会不会以相对便宜的租金冲击正在转暖的外销房市场?戴德梁行的董事萧先生看法是:内销外租楼盘会对品质不好、价格又偏高的“下游”外销房造成冲击,但对管理到位、性价比合适的外销房来说,他们针对的是不同的需求群体,会在市场上出现比翼齐飞的“双赢”局面。(余美英)
北京外销房简史
1993年,北京推出外销房,第一批赴港招商引资成就了北京外销房项目。市场上最早出现的外销房项目有华侨村等项目。东部地区(东二环到东四环)是外销房的传统地带。
1992年至1993年是外销项目发展的阶段。聚龙花园、丽晶苑、丽晶花园等项目纷纷涌现,售价与租金都持续走高,租售价与出租率都达到顶峰,市场呈现供需两旺的局面。
但是从1995年开始,众多发展商都纷纷进入市场开发项目,市场外销项目涌现过多,市场需求却在减少,客户中本地人比例增加。1997年东南亚金融危机的影响,外销房市场开始萎缩。
根据分析,外销房市场2000年较1996年高峰时,公寓售价下降了50%以上,外销项目租金指数也下降了30%.
  直2001年11月,北京楼市外销房市场平稳中开始上升,买家看好申奥成功和加入WTO后的北京房地产市场,外销房销售看好。今后北京的高档物业项目将会主要出现在京城泛CBD地区以及北京西北的中关村区域。

来源:北京青年报

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