[分享]美国政府与房地产市场(上)

发表于2001-06-20     301人浏览     0人跟帖     总热度:10  

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^^^^――赴美国培训考察报告
^^^^2001年3月至4月,我参加国家建设部组织的中国赴美房地产
^^^^管理培训考察团,先后在德克萨斯州农工大学房地产研究中心进行了课堂培训,考察了旧金山、纽约、华盛顿、费城、巴尔的摩、休斯顿、拉斯韦加斯、洛杉矶等城市的房地产市场、住宅小区、房地产估价机构等,拜会了政府房地产管理部门和世界不动产联盟美国分会。获得了德克萨斯州农工大学颁发的“政府与房地产市场”培训结业证书。现将学习考察情况报告如下。
^^^^一、美国房地产立法与政府机构设置概况
^^^^20世纪30年代的经济大萧条使住房问题凸现。1934年,美国国会通过《国民住宅法》,旨在确保人人获得住房抵押贷款。联邦政府先后成立“联邦住宅管理局”和“联邦储蓄贷款保险公司”等,负责对个人住房抵押贷款提供保险,帮助居民解决住房问题。
^^^^1937年,国会又通过《1937年美国住宅法》,在解决中低收入住房问题上发挥了积极作用,并设立“美国住宅局”。
^^^^1965年的《城市住房发展法》在房屋与住宅金融机构的基础上,把联邦住宅局、联邦全国抵押协会、城市改建处,小区设施管理处合并,成立属于内阁的住房与城市发展部,负责实施住房发展计划。
^^^^1974年8月,经过长期酝酿,出台了《1937年美国住宅法》第6款计划,明确为低收入家庭的交付租金提供担保,在住房政策上有重大突破。尔后,又提出“社区发展补助计划”,将住房建设、都市重建和其他住房资助计划合在一起,并将其资金分配给各州和地方政府。
^^^^1990年,出台“国民可承担住宅”法案,一方面通过担保和信用证明方式为租客提供帮助,有效利用现存的住宅;另一方面,加强地方政府和地方非营利机构在地方住宅建设中的作用。此外,将住宅自有化做为重要战略。
^^^^1997年的《公房管理改革法》对《1937年美国住宅法》做了大幅度的修订,包括公房和租金改革、公房修缮、拆除宅基地重建,以及租房授助、家庭拨款计划等,该法案的立法目的是撤销公共住宅计划和对低收入家庭的房屋租金授助计划,增加社区对这些项目的管理和控制权。
^^^^二、美国政府与市场经济
^^^^让低收入者安居,是保证社会稳定的重要条件之一。因此,为低收入者建造住房,是美国国家的基本政策之一,已经推行了30多年。以德州为例,其基本做法是:
^^^^1、经联邦政府批准,州政府发行债券,建立住宅信托基金。同时,联邦政府住房与城市发展部每年按各州人口数量,拨付部分专项资金。购买政府债券,免交所得税。所以银行等机构乐于购买政府债券。1999年德州发行债券额度为10亿美元。
^^^^2、由州政府将资金贷给房地产开发商。每贷1元。只能卖7毛,差额部分由政府来补贴。即为低收入者建造的住房价格低于市场价,使低收入者能够承受得起。美国人用于房子的钱,一般占年收入的30%。联邦政府拨付州里的钱不再上缴,回收后再贷出去,越滚越大。
^^^^3、建造的住房寿命为30年,分为两种:一种卖给低收入者(类似于经济适用房),在德州,一般面积为1000平方英尺,价格在70000元左右;一种卖给投资者,租给买不起房子的人(类似于廉租房),如“活动房屋”,面积为700平方英尺左右,室内配套设施齐全。
^^^^4、国家每年公布低收入的标准。一般为中等收入的60%。各州各城市的标准不一样,在德州首府奥斯汀,低收入标准为人均年收入29000元。
^^^^――收入的再分配。美国是个个人收入所得税较高的国家,一般年收入在10万美元的家庭,每年要向政府缴纳3.5万元的收入税。房产财产税是地方税的重要来源,一般拥有个人住宅的居民每年都要缴纳1万元左右的财产税。但美国政府为了刺激经济增长,促进房地市场发展,居民在住宅买卖中,购买者可以获得三个方面的税收优惠:(1)免税。美国税法规定,,购买者可以在以下二项免缴个人所得税。第一,租房收税,买房免税实际上是鼓励购房;第二,55岁以上美国公民,在销售自用住宅所得中,一生一次扣除125000美元,不须交税,实际上是鼓励购买高价值的新房,加快住房折旧。(2)减税。居民购买第一栋和第二栋且用于自住,不能出租,可以减贷款利息,最高额为110万美元贷款的利息,还可减掉总应税额的地方税。(3)延税。购买者购买新的自用住宅,将旧住宅卖掉,出售收入不计入当年度的应税收入税额。
^^^^--经济管制。经济管制主要是保护消费者利益,保证公平交易与竞争。就美国政府对房地产开发的监管来说,首要的是遵守联邦的大法,如环境保护、残疾人保护法,其次就是遵守各州和地方政府制定的法规。房地产开发的法规一律由州政府制定。在德克萨斯州,房地产开发的一般程序及其管制有以下几个方面:一是开发商获得物业的产权或使用权;二是生地规划,向当地政府用勘测图的方式提供一个土地规划报告,交政府城市规划主管部门审批,一般审批时限为一个月,到一个月时主管部门必须做出是否审批的处理意见;三是开发项目公用设施的确定及其审批;四是设计与施工图的审批。一般期限为3-5个月,此项审批后,就视为合法项目;五是施工检验,城市规划、卫生消防、园林及装饰装修管理等部门联合一起对竣工项目进行综合检验。美国给人印象最深的是停车场、绿化和对残疾人的保护,每处物业无论是餐馆还是购物中心,都要在最便捷区位留出一定数量的专供残疾人使用的停车位,卫生间一般比较大,不仅设施齐全,而且方便残疾人出入使用。
^^^^综观美国政府对房地产开发的管理,不仅环节多,监管力度比较大且有一定的深度,在参观休斯顿Windrose住宅小区时,该物业管理人员向我们介绍说,当初在开发前期办理各种手续时,政府就盖了300多个公章。
^^^^三、美国政府调控发展房地产市场的主要途径
^^^^(一)美国政府在住房上的优惠政策及其影响
^^^^美国的住房政策是政府公共政策中一项重要内容,其核心是怎样帮助低收入家庭解决住房问题。
^^^^1、对特殊困难群体的青睐
^^^^继1937年美国出台住宅法后,1949年又颁布了一项新法案
^^^^(HousingAct1949年)。其核心是帮助战后大量的转业军人解决住房问题,成立退伍军人管理局(VA),为几百万退伍军人提供了住房抵押贷款和保险,在大多数州,政府还有“老年住房基金”、“低收入家庭住房补贴基金”、“单身母亲住房补贴款”等,为这些特殊的社会群体提供住房保障政策。该政策贷款有两种做法:
^^^^(1)政府建造公共住房。中央政府提供拨款用于建造公共住房。
^^^^为贯彻这一政策,地方设置财政归中央管辖的住房局,负责具体落实联邦政府拨款的使用,同时监督公共住房的建造,并保证住房分配给符合条件的低收入者。2000年6月,美国住房与城市发展部部长科莫先生来山东济南时介绍说,该联邦政府每年可向全国拨款180亿美元的公共住房建设专项资金。
^^^^(2)鼓励私人开发商在住宅区开发时,能提供一定数量的低收入公共住房,政府采用减免税收的办法对开发商予以补偿,此项政策减轻了政府的压力。具体做法是,对于提供低收入住房的开发商,政府提供一对一的免税优惠。建成后的房屋归开发商经营,但要求所提供的低收入住房不得少于总开发面积的20%,同时租期不得少于15年。
^^^^2、对中低收入家庭的倾斜
^^^^美国政府通过贷款担保、贴息的方式,促进中低收入住房所有者的比例不断提高。这项政策被称为“联邦家庭担保项目”。具体做法是:满足规定条件的分期付款购房者,可由政府申请贴息担保。
^^^^个人只付首期付款并承担一小部分利息(如3%);政府则承担还款风险以及大部分利息(如5%)。这项政策极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭拥有自有住房。
^^^^3、面向所有购房者的普惠
^^^^此项政策面向全体普通购房户。政府通过以所交购房贷款利息抵消个人收入税的政策刺激个人购买住房,以提高住房自有率。其深层的目的是:1、繁荣经济。住房是美国经济的主要支柱产业。据统计,住房产业可带动600种不同行业的产业部门,如郊区住房可带动汽车、家具、健身器材等行业。2、稳定社会。有关研究表明,拥有住房的人群较租房者有更强的责任感。要建立稳定的社会,就必须建立稳定的社区,而稳定的社区有赖于大量自有住房者群体。实际情况表明,社区的自有住房率越高,社区的稳定性越强,社会公益事业及治安状况越好。这项政策的具体做法是:拥有自有住房的人所交的贷款利息可以抵消其个人收入所得税。美国是个个人收入所得税税率较高,一般在13%-39%之间,且工资收入越高,税率也越高。一个年收入在10万美元的家庭,每年要向政府缴纳约3.5万元的收入税。政府规定若其购房贷款利息每年为10000元,则其工资收入可减少到9万元,税额总数也相应减少3500美元。
^^^^4、演变及其影响
^^^^纵观美国住房政策的演变,大致经历了三个阶段:第一阶段,只注重住房数量的提供,急于解决大量无房者的居住问题,而忽视了住房的经济带动作用和社会平衡功能。如大萧条时期和战后的住房政策。第二阶段,注重住房的经济带动作用,并利用经济手段调动住房问题,如鼓励私人购买住房的政策,以及调动私人资本加入低收入住房建设的政策等。这个阶段的政策开始从单纯解决居住问题转变为将居住问题和经济发展结合起来,但忽视了住房的社会问题。第三阶段,综合考虑住房建设,住房的经济带动作用和社会稳定的功能。这是美国住房政策走向较为成熟阶段的标志。
^^^^美国住房政策对美国城市社会经济的影响存在着积极和消极的两个方面。从积极的一面看,它刺激了经济增长,也促进了社会稳定。消极的影响是:首先由于抵税政策,客观上鼓励了私人购买大而贵的房子,而这些房子只有到郊区兴建,这就助长了过度郊区化的势头,从而引发了严重的城市蔓延问题。其次,由于大量人口居住在郊区,必然导致交通量的增加,引发交通堵塞,也加剧能源消耗和环境的污染。此外,住房政策没有解决美国社会的人口分化状况。
^^^^(二)推行住房抵押贷款证券化及其作用
^^^^如同以上所述,美国政府解决居民住房问题的政策从一开始,就是从大力推行住房抵押贷款证券化起步的,可谓美国住宅产业的“始作俑者”。
^^^^20世纪30年代初,处于大萧条的美国形成住房严重短缺,1934年通过的《国民住宅法》为了确保人人获得住房抵押贷款,建立“互助抵押贷款保险基金”负责对个人住房抵押贷款提供保险,1938年联邦政府又成立了“联邦全国抵押协会”,其功能是从金融机构购买抵押贷款,建立了抵押贷款的二级市场。
^^^^当时,由于通货膨胀,利率攀升,使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时,商业银行的储蓄资金被大量提取,经营陷入困境。在这种情况下,为了缓解金融机构资产流动性不足的问题,政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场,为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径,此举开创了影响深远的住房抵押贷款证券化的新纪元。既盘活了资本市场,又大大促进了居民购房,收一箭双雕之效。
^^^^然而,美国在推行过程中也是经历了一波三折。住房贷款证券化,在20世纪初就有设想,30年代初有所偿试,但没有成功,当时的重要问题是,购买贷款债券的投资方不知借款方和贷款人的情况,也就是借款人没有足够的担保做基础。于是联邦政府用政府的无形担保来解决中低收入居民的担保问题,具体就是通过联邦退伍军人管理局给退伍军人担保,联邦农场主协会为农场主担保,联邦住房协会为其他低收入家庭担保,投资者的担心解除了,一下推动了证券化的发展。
^^^^谁知好景不长,过了几年,住房抵押贷款证券化又减缓下来。因为对购买住房贷款证券者来说存在着事实上的和潜在的风险,该投资者的风险有两个方面:一是保本即所谓到帐风险;二是赢利,即所谓利率风险。在抵押证券化过程中,本来规定每月定期的还本付息,往往不能按时到帐,出现逾期现象,因而挫伤投资者的积极性和信用度。
^^^^于是联邦政府成立了一个机构:就是联邦储蓄贷款保险公司,由这个保险公司每月5日按时把钱返给投资者,然后保险公司再与贷方结帐,保险公司从中收取一定的中介经费。按时到帐的风险化解了,赢利的风险也由这个保险公司承担,一下又形成积极购买住房债券的旺盛势头。
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