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发表于2000-10-26     1814人浏览     0人跟帖     总热度:10  

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标签: 行业动态
^谢家谨会长在中国物业管理协会成立大会上的讲话
^^^^^^^团结奋斗迎接新世纪^^务实求真开创新局面
^^^^^^^^^^^^^^^^^^(2000年10月15日)
各位领导、各位代表、各位同仁:
^^^^在世纪交替之际,在金秋的北京,我们欢聚一堂,召开
中国物业管理协会成立大会,宣告中国物业管理协会成立。
这对我国物业管理行业,是一件具有重要意义的大事。在此,
请允许我代表全体会员向中国物业管理协会的成立表示最诚
挚的祝愿,并就协会的筹备及下步工作讲九点意见。
^^^^一、中国物业管理协会筹备及成立过程
^^^^改革开放以来,随着社会主义市场经济体制的逐步建立、
城镇住房制度改革的不断深化和城市住宅建设的迅速发展,
在各级政府的高度重视和业内人士的大力开拓下,我国的物
业管理迅速发展,逐步壮大。据不完全统计,物业管理企业
已超过20,000家,从业人员超过200万。不少省市实施物业
管理的覆盖面已达50%以上。物业管理的推进与发展,改革
了我国的城市管理体制和房地产管理体制,改善了广大居民
的生活、工作环境,推动了两个文明建设,为促进住宅建设
成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡
献。
^^^^但是,在人们逐步认识和接受物业管理的同时,由于行
业管理还比较薄弱,行业自律机制、协调机制没有形成,物
业管理企业的服务行为和运作方式尚不规范,使得消费者对
物业管理的投诉增多。行业改革与发展的任务还非常艰巨。
^^^^为了切实贯彻国务院关于大力发展物业管理的精神,理
顺行政管理与行业管理的关系,尽快与国际惯例接轨,加强
行业自律,促进物业管理整体水平的提高,1998年国务院机
构改革期间,建设部党组在广泛征求各方面意见后,决定组
织成立中国物业管理协会,将物业管理的部分行业管理职能
移交协会承担。
^^^^在国家开展社会团体溶理整顿的形势下,为了尽快成立
中国物业管理协会,1999年10月10日,,俞正声部长亲自致
函司马义·艾买提国务委员,10月11日,司马义·艾买提国
务委员作出了“请民政部按规定程序报批”的指示。之后,
在民政部的指导下,我们抓紧进行协会报批的各项工作。今
年5月19日,^民政部根据温家宝副总理和司马义·艾买提国
务委员的批示,以民发[2000]^124号文同意成立中国物业管
理协会。
^^^^该文件下发后,部住宅与房地产业司就协助发展会员事
项致函委托全国各省、市物业管理行政主管部门,广大物业
管理企业纷纷响应,踊跃报名入会。由北京天鸿集团房管公
司、上海上房物业管理公司、重庆渝海物业管理公司、广州
城建物业管理公司、深圳中海物业管理公司、深圳万科物业
管理公司、哈尔滨新区物业管理公司和原白蚁防治研究会等
主要发起单位组成了协会筹备组,在时间非常紧张的情况下,
完成了《章程》的起草、协会的注册登
^^^^记、白蚁防治专业委员会的筹建、会员的发展、近期工
作计划的拟定、成立大会的准备、会徽的设计、协会活动资
金的筹集、协会网站的设计与注册以及办公用房的落实等一
系列工作。^截止10月16日,共有959家单位首批申请入会。
刚才,首届会员代表大会经过充分酝酿,选举产生了首届理
事会。首届理事会第一次会议一致恳请建设部宋春华副部长
出任协会名誉会长,请沈建忠、蔡育天、孙大海等50位行业
领导为协会高级顾问。选举产生了首届常
^^^^务理事会,推举产生了会长、副会长和秘书长。经理事
会研究决定,协会秘书处常设综合部、行业管理部、教育培
训部、会员部、国际交流部、咨询服务部、宣传部等工作部
门。经与中国住宅与房地产研究会协商,并报部社团办批准,
将原属研究会的房屋安全鉴定专业委员会转到物业管理协会,
这样,协会将设立白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会。
^^^^同志们,中国物业管理协会的成立确实来之不易。在此,
我代表全体会员,向国务院有关部门,向民政部、建设部社
团办及有关领导,向各省、自治区、直辖市的物业管理主管
部门对申国物业管理协会的关心支持表示衷心的感谢。
^^^^二、中国物业管理协会的宗旨、性质、作用
^^^^党的十四大明确了我国社会主义经济体制改革的目标模
式是建立社会主义市场经济。市场经济包括宏观调控和市场
机制两个相辅相成、缺一不可的基本内容。宏观调控是政府
行为,市场机制主要是企业行为。中国物业管理协会的成立,
不仅将使政府关于行业管理的主导政策和宏观调控信号通过
协会的通道,尽快地直接到达企业,而且还将有效地组织好
贯彻、落实和推行。同时,协会还能把行业发展中存在和出
现的问题及时反馈给政府。因此,中国物业管理协会将起到
企业和政府之间桥梁与纽带的作用。另外,物业管理行业的
发展从无到有,从小到大,从试点、探索到逐步走向正规化,
白蚁防治工作也不断加强,除了靠形势发展赋予我们行业的
机遇,以及有关法律、法规的规范外,还必须靠行业的自律。
物业管理协会的成立将为行业的自律打下坚实的基础。因此,
协会的成立,是业内人士的众望所妇,这也正是我们协会发
展巨大的生命力之所在。
^^^^中国物业管理协会的宗旨:坚持四项基本原则,遵守宪
法、法律、法规和国家政策,遵守社会道德风尚;团结、组
织本会会员,坚持为政府决策服务,为行业与企业改革发展
服务的“双向服务”方针,积极协助政府加强行业管理,;
传达、贯彻执行国家的法规与方针政策,及时反映广大会员
企业的愿望和要求,在政府与企业之间发挥桥梁纽带作用。
^^^^中国物业管理协会的性质:以物业管理企业为主体,相
关企业参加,依照法规和政策自愿组成的自律性、非盈利性
的社团法人,是依法建立的行业性、全国性、经济类自律组
织。
^^^^中国物业管理协会的作用:协助政府部门实施行业管理,
推动物业管理行业的健康发展;维护企业合法权益,维护公
平竞争与市场秩序;协助政府制定行业规划,研究行业发展
战略与政策法规。
^^^^三、中国物业管理协会的特征与职责任务
^^^^(一)中国物业管理协会具有以下特征:
^^^^1、行业的广泛性。中国物业管理协会是由物业管理
^^^^及白蚁防治行业众多企业,通过一定程序,在自愿和互
利的基础上组织起来的群体。会员单位不论规模大小,不论
所有制形式,同等享有《中国物业管理协会章程》规定的权
利和义务。
^^^^2、^管理的民主性。由广大会员单位民主选举产生协会
领导机构,一切管理方法和管理方案都要在民主协商的基础
上产生。^中国物业管理协会履行行业管理职责,^重在一个
“协”字,即协商、协调、协同、协作、协助等。
^^^^3、^管理的开放性。中国物业管理协会开展行业管理涵
盖全行业凡自愿加入协会的所有企业,既无条条分割,又无
块块限制,克服地区封锁和行业垄断的局面,在全国范围内
实行全行业的开放性管理。
^^^^4、^体制和机制的先进性。中国物业管理协会是真正意
义上的行业协会,它的会员、理事、常务理事;副会长均来
自于企业或即将转制改企的事业单位。协会的组成具有广泛
性和代表性,全行业的骨干企业踊跃加入协会,会员分布于
建设、房地产、电力、石油、铁路、冶金、农林、水利、金
融、教育文化等各个系统,既有国有企业、中外合资企业、
股份有限公司,也有民营企业的代表。中国物业管理协会是
在我国社会主义市场经济体制日趋完善、政府职能正在转化、
政企分开迅速推进、协会的建设与发展有了法律支持、社会
各方面都呼唤行业协会发挥积极作用的新形势下成立的,从
它的设立、性质与任务、权利与义务到其组织机构、管理制
度等,都严格贯彻了国家关于社。会团体管理工作的精神,
在体制和机制上,具有相当的先进性。
^^^^(二)中国物业管理协会的职责任务:
^^^^1、^为企业服务。中国物业管理协会是依据国家法律法
规,由企业自愿组成的社会经济方面的社团法人,会员代表
大会是协会最高决荣机构。
^^^^(1)代表企业利益,向政府反映企业的合理要求。
^^^^(2)维护市场秩序,维护企业合法权益,协调会员关系。
^^^^(3)为会员单位的管理和发展提供咨询服务。
^^^^(4)开展人才培训和技术推广,通过行业组织传递信
^^^^息,开展国内、国际交流与合作。
^^^^(5)^指导企业建立走向市场的管理体制,促进企业提高
市场竞争能力,帮助企业在市场竞争中获益。
^^^^2、^为政府服务。中国物业管理协会是政府贯彻落实政
策法规、规范企业行为和市场行为的助手。
^^^^(1)协助政府开展行业调查,为政府制定行业改革方案、
发展规划、产业政策、政策法规等提供预案和建议。
^^^^(2)协助政府贯彻落实国家的有关政策法规。
^^^^(3)协助政府推进行业精神文明建设。
^^^^(4)^协助政府进行物业管理、白蚁防治质量和收费的监
督管理工作。
^^^^(5)接受政府的委托,开展对物业管理企业的资质管理,
对物业管理优秀示范小区、大厦的达标考评、管理人员持证
上岗培训等工作;
^^^^(6)^协助政府组织、指导物业管理及白蚁防治科研成果
的转化和新技术、新产品的推广应用工作,促进行业技术进
步。
^^^^(7)^协助政府进行行业统计,收集、分析行业信息,向
政府反映行业发展的情况及趋势。
^^^^(8)^接受政府的委托组织专家学者参与政府决策的前期
调研,为政府决策提供建议和意见。
^^^^(9)接受政府委托的其他工作。
^^^^3、为行业服务。通过组织企业制定并贯彻执行行规
^^^^行约,规范行业行为,遵守市场规则,进行行业自律性
服务管理,以推动行业的健康发展。
^^^^(1)^制定并监督执行本行业的“行规行约”,建立行业
自律机制,规范行业自我管理行为,促进行业地位的提高和
良好形象的树立。
^^^^(2)组织企业制订行业标准,推进行业标准的实施。
^^^^(3)进行行业内部的价格协调,制止超低价竞争和价
^^^^格垄断行为,维护行业内公平竞争。
^^^^(4)研究提出企业结构调整方案,促进行业结构的优化,
推进企业问的专业协作和区域化协同管理服务。
^^^^四、当前物业管理行业存在的主要问题
^^^^在物业管理的发展过程中,新情况、新问题层出不穷,
一些深层次问题逐步暴露,反映也越来越突出,初步归纳起
来有以下几个方面:
^^^^(一)法制建设滞后于物业管理行业的发展。物业管理涉
及诸多的权利义务关系,包括销售商品房的开发公司与业主、
业主委员会、物业管理企业之间,也包括业主委员会与物业
管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之
间等。尽管这些年来国家和地方出台了一系列规范物业管理
的法规、政策,但由于缺乏大法和行政法规,致使物业管理
中产生的大量的矛盾纠纷得不到及时解决,司法机关对日益
增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时处理。因此,
加快物业管理的立法步伐,尽快建立符合我国国情的物业管
理法律政策框架体系,已成为保障行业健康发展的当务之急。
^^^^(二)建管之间缺乏有效衔接。
^^^^一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题,
建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣,有的
配套设施不完善,矛盾集中在居民入住并实施物业管理后反
映出来,业主意见强烈,物业管理企业代人受过;还有的开
发建设单位在商品房促销时,对物业管理作出不切实际的承
诺,给后续的管理带来困难;有的项目在开发建设阶段,由
开发商和选聘的物业管理企业签订了一定年限的物业管理合
同,在合同期内,业主委员会成立并另行选跨了物业管理企
业,引发合同纠纷。这些问题必须靠完善立法和规范合同去
解决。
^^^^(三)业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。
^^^^在传统的房屋管理体制下,房管所是管理者,住户总体
上处于比较被动的地位。推行物业管理体制以来,我们曾一
度强调业主至上,把业主与物业管理企业之间视为“主人”
与“仆人”的关系,没有确立业主与物业管理企业平等的民
事主体关系,对业主和业主委员会的行为也缺乏约束。随着
物业管理的深入发展,业主和物业管理公司双向选择的平等
关系开始建立。儿年前,深圳鹿丹村小区的业主曾经通过招
投标,炒掉了原物业管理单位,和万科物业管理公司签定了。
3年的管理合同。^合同期满后,尽管业主委员会召开全体住
户大会,同意以大幅度提商管理费来挽留万科物业管理公司,
但是万科物业管理公司认自身发展考虑,退出了对鹿舟村的
管理,业主委员会只好再次通过招标选聘了新的管理单位。
这一事例生动地反映了:竞争机制创造了公平的市场环境,
也带来了业主和物业管理公司平等互利民、双向选择的新型
经济合同关系。但目前在大多数地区,物业管理的市场环境
没有形成,业主与物管理企业双向选择的机制尚未建立。
^^^^(四)物业管理的服务内容有待明确。
^^^^在物业管理发展初期,我们一度片面强调一体化管理,
全方位服务。为方便住户,曾经倡导在管理区域内实行五费
统收等等,不少物业管理公司大包大揽无偿实施水、电、气
费的代收代缴,不仅加大了管理人员的开支,甚至连水、电
总表和分表的差额也要物业管理公司承担,有的公司将其分
摊到住户,因收费标准过高而带来投诉,甚至成为被告。造
成这些问题的原因,还是没有准确地界定物业管理作为企业
行为,应履行合同约定的服务内容,收取相应的报酬。对于
物业管理收费价格构成以外的服务事项,物业管理企业应在
自愿的前提下提供有偿服务。
^^^^(五)物业管理收费有特规范。
^^^^物业管理是企业的经营行为,为住户提供服务,发生了
成本,也希望获得合法的利润,必然要收取服务费。关键的
问题是要质价相符。目前,由于职工工资中没有足够的住房
消费含量,很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的
承受能力,收费标准低于成本,物业管理企业亏本经营,难
以发展。当然在部分地区,物业管理多收费、少服务、高收
费、低服务的问题也存在,引发住户的不满。解决这些问题,
一是争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策,在职工工
资中,相应增加物业管理消费支出部分,解决消费能力不足
的闪题,并在广大居民中逐步树立物业管理消费意识。二是
要健全物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成,根
据不同的消费群体,提供不同深度的物业管理。测算不同服
务内容、服务质量、服务档次的物业管理收费指导价,方便
业主根据自己的消费水平,花钱买相应水平的服务。三是加
强行业自律,建立健全规范行业价格行为的约束机制,自觉
接受政府、业主和行业组织的监督。
^^^^(六)权益保护意识亟待增强。
^^^^近几年,不断有物业管理企业被起诉,要求承担各类赔
偿,包括汽车在小区被盗、住户在家中被谋杀,私有财产被
盗等等。究其原因,一方面是法制不完善,没有明确物业。
管理企业承担法律义务的范围,另一方面是物业管理企业不
注重自身利益的保护。有的企业为了争一点市场份额,接管
项目前,作出不发生汽车丢失、不发生人身安全事故、不发
生重大刑事案件等承诺。多数企业在订立物业管理合同时,
不重视保护自身应有的权益,不仔细研究合同免责条款的约
定,不注意风险的规避。协会成立后,应抓紧对一些重大的
物业管理纠纷进行法律剖析,研究提出解决纠纷的指导性意
见,提供内容详尽的合同示范文本,干涉有损行业利益的承
诺。
^^^^(七)队伍素质偏低,人才短缺。
^^^^物业管理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人
才。但目前物业管理的职业化队伍尚未形成,一部分从房管
所转制的队位需要尽快适应物业管理的新机制;一部
^^^^分下岗职工到物业管理公司再就业,必须经过严格培训
上岗;物业管理的好坏,除了靠管理制度的完善外,很大程
度取决于管理处主任(项目经理)的全面素质,因此,在深圳
物业管理业内,最缺的是优秀的管理处主任(项目经理)。努
力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管
理者队伍,促使技术人员和管理人员的专业知识不断更新,
促进职工服务技能全面提高的任务急迫地摆在我们面前。
^^^^(八)市场化程度较低,招投标行为不规范。
^^^^去年物业管理深圳会议之后,不少城市大力引入竞争机
制,进行物业管理项目的招投标,社会反响良好。但各地的
发展不平衡,不少城市还停留在谁开发的项目谁管理的状况,
开始推行竞争机制的地区也还存在招标程序不规范、评委组
成不合理、运作成本高、压价招标等问题。当前,应着手制
定物业管理招投标规则,规范招标入、投标人的行为和开标、
评标、中标等活动,使招投标活动有法可依、有章可循。
^^^^以上都是物业管理前进中遇到的问题,希望全体会员群
策群力,共同研究解决,为物业管理的健康发展进一步创造
良好的市场环境。
^^^^五、协会近期主要工作
^^^^当前,协会主要要抓好以下工作:
^^^^(一)参与物业管理立法。
^^^^今年,根据国务院立法计划,建设部组织起草了《物业
管理条例》,协会应积极配合政府部门,组织专门力量,参
与立法的调研、咨询、论证等活动,充分反映物业管理行业
的实际情况和广大物业管理企业的意见,使出台的《条例》
及其配套办法能明确物业管理各方的权、责、利,有效地调
整物业管理涉及的有关法律关系,保障行业的健康发展。
^^^^(二)开展行业调查和专题研究。
^^^^近期,我们要着重抓好行业基本情况、质量状况;收费
情况的调查,抓紧开展物业管理企业改革与发展、物业管理
消费货币化、物业管理招投标、白蚁防治单位改制转过招标、
投标制度选择单位承担重点研究课题,并建立优秀成果评奖
制度,切实提高研究水平。
^^^^(三)制订行规行约,提商服务质量,规范收费行为。
^^^^协会成立后,将抓紧研究并制订行规行约,加强行业自
律管理,协调行业内企业之间的关系,规范竞争,促进合作。
同时要加强对会员单位执行行规行约的监督检查,协助政府
重点抓好质量和收费的监督管理工作,协助政府处理群众的
投诉。
^^^^(四)积极稳妥地推进企业改组改制,调整优化行业组织
结构。
^^^^据我们初步了解,在全国两万多家物业管理和白蚁防治
企业中,体制新、机制活、竞争力强的不到10%,按照现代
企业制度要求完成企业改制的只占总数的4%。^大多数物业
管理企业不同程度地存在体制不顾、机制不活、产权关系比
较模糊、内部管理薄弱等问题,影响到企业的生存和发展。
因此,协会应当按照中央的部署,结合行业实际情况,研究
提出物业管理企业改制和白蚁防治单位转企的具体方案,供
政府参考。要指导企业进行产权改造,通过兼并、收购、联
合、改造、改组等方式进行企业重组,促进企业规模化、集
约化经营,提高市场竞争能力,树立一批优秀企业的品牌,
带动行业的整体进步。
^^^^(五)开展新技术、新产品的推广应用工作,推动行业技
术进步。
^^^^物业管理水平的提高,还要依靠科技进步。管理软件、
管理顾问、智能化管理系统、电子商务的开发、运用和推广,
是协会工作的重要方面。白蚁防治则重点要解决和推广高效
低毒的药物。协会将引导行业技术产品的开发,开展科技成
果鉴定、推广和新技术、新产品的认证、推荐等工作,促进
物业管理和白蚁防治工作技术合量的提高。.
^^^^(六)开展信息交流和经验交流,努力为广大会员单位服
务。
^^^^第一,尽快创办《中国物业管理》杂志。在有关部门大
力支持下,中国物业管理协会主办的《中国物业管理》杂志
即将公开出版发行。它作为国家一级专业期刊,不仅能扩大
协会的社会影响,树立协会的良好形象,还将为我国物业管
理行业的改革与发展起到宣传舆论导向作用,并成为反映会
员单位呼声,开展经验交流的阵地。杂志创办后,编辑都要
大力提高稿件和编辑质量,扩大稿件和信息来源,注重办刊
质量,扩大发行面。
^^^^第二,抓紧建设“中国物业管理协会网”。为了给协会
与会员单位之间、会员单位与会员单位之间提供一个信息双
向沟通的平台,在上房集团的支持下,我们完成了域名(www
.ecPmi.org)^的申请和开通,初步设计了网站的风格和主
要内容,今天下午将在论坛会上进行演示。下步将配合系统
测试,组织网站最终成果鉴定,并做好内容更新、文件上载、
数据库管理等工作。网站开通后,将随时发布物业管理有关
政策和最新动向,发布项目招投标的信息,企业可以上网报
名投标,业主可以通过网上初选出”入围企业。我们还将在
网上开辟“求援直通车”,会员单位遗到困难或者法律疑难
问题,可上网求援,在最短的时间求得帮助。“物业管理聊
天室”将能加强和促进会员间的交流。
^^^^第三,积权开展灵活多样的信息交流活动。将不定期举
办国内、国际物业管理研讨会和召开片区会员大会,对于会
员单位反映的问题,协会将本着“想会员单位所想,急会员
单位所急”的原则,能解决的及时想办法解决,解决不了的
及时向政府部门反映,并提出解决问题的对策和建议。
^^^^(七)开展培训工作,提商行业队伍素质。
^^^^协会积聚了大量的业内优秀管理人才,将充分利用自身
优势,组织开展人才培训工作。近期培训的重点是企业、经
理(部门经理)和管理处主任(项目经理)的持证上岗培训、企
业关键岗位和一线服务职工的技能培训、企业技术人员和管
理人员的知识更新培训。
^^^^(八)开展对外交流,更好的为行业发展服务。
^^^^协会要充分发挥民间团体的优势,采取“走出去,请进
来”的办法,扩大对外交流与合作。在组团赴国外学习考察
中,要积极宣传我国物业管理和白蚁防治行业所取得的巨大
成绩,力争在国际交流中占有一席之地,同时,要深入了解
先进国家和地区物业管理和白蚁防治工作的新变化、新情况,
收集、了解外国的法律法规、具体运作制度和措施等,进行
深入的研究和比较,借鉴有益的东西,加快我国物业管理行
业与国际惯例接轨。
^^^^(九)协助政府评定物业管理企业资质等级,认真开展物
业管理示范项目的考评验牧。
^^^^国务院机构改革以后,建设部党组决定将部分政府职能
移交协会承担。从今年起,中国物业管理协会就要承担物业
管理资质一级企业的初审和全国物业管理示范项目的考评验
收工作。
^^^^关于资质一级企业初审工作,协会秘书处要切实贯彻建
设部《物业管理企业资质管理度行办法》和建设部住宅与房
地产业司《关于物业管理企业资质等级评定有关问题的通知》,
在规定的时间内,汇总各地上报的材料,严格按照规定的条
件,提出初审意见后报建设部审批。另外,秘书处还要做好
资质证书及申报表发放等服务工作。
^^^^关于物业管理考评验牧,协会秘书处要严格按照建设部
住宅与房地产业司^^《关于修订全国物业管理示范住宅小区
(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》精神,遵
循公正、公开、实事求是的原则,严格坚持考评标准,增强
考评工作的严肃性、^权威性,^确保考评工作质量。同时,
‘要采取有效措施,对评选出的示范项目实行动态管理,使
其保持先进示范作用。
^^^^(十)健全规章制度,极好协会自身建设。
^^^^要认真贯彻国务院《社会团体登记管理条例》和建设部
《社会团体管理办法》,在起步阶段就抓好协会的规范化、
制度化建设,建立健全专业委员会管理、人事管理、财务管
理、会员、会费等管理制度。协会工作人员要努力提高自身
素质,坚持服务宗旨,以江泽民总书记关于“三个代表”的
重要思想指导自己的工作,做到有所开拓,有所创新,有所
作为。
^^^^同志们,在邓小平理论指引下,在以江泽民同志为核心
的党中央正确领导下,我国即将进入新的发展时期。面向新
的世纪,物业管理事业大有作为。让我们同心协力,发奋工
作,充分发挥广大物业管理人员的聪明才智和创造精神,充
分发挥协会的优势,为我国物业管理事业的持续、健康发展
作出贡献。
谢家谨会长在中国物业管理协会成立大会上的讲话-筑龙房地产

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