| 解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），于2003年6月1日起实施。 《解释》对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出了明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。现将《解释》主要内容归纳如下： 一、销售广告可以成为商品房买卖合同内容 《解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。《解释》特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 二、买房子“缩水”３％难以解除合同 买房者都会担心一个问题――缩水，也都明白一个３％的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从６月１日起，根据《解释》第十四条，房子“缩水”３％将难以解除购房合同。 三、房产商恶意违约欺诈将付出沉重代价 根据《解释》第八条、第九条的规定，商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。 四、“交钥匙”就算房屋交付使用 房子到底什么时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷。《解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。 五、商品房质量严重影响正常居住购房合同可解除 根据《解释》第十三条的规定，如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同和赔偿损失。 六、商品房买卖合同将不被轻易确认无效 《解释》全文充分体现了促进商品房市场健康发展的精神，主张不轻易确认合同无效，如第二条、第六条等。 七、集资房、房改房、经济适用房不适用《解释》 集资房、房改房、经济适用房等房屋不能自由买卖，其交易要受国家政策调整。《解释》只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他房屋买卖纠纷。 八、到期不办理房产证买房户可申请赔偿损失 《解释》第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。 九、房产包销纠纷有法可依 《解释》第二十条、第二十一条规定，如果包销合同约定明确，应当按约定确定双方的权利义务；如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的，应当按照包销价格由包销人购买。如果房地产开发企业违反包销合同，自行出卖已经约定由包销人包销的房屋，应当赔偿包销人损失。发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，根据《解释》第二十二条规定，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。 十、商品房买卖合同确认无效，可请求解除贷款合同 按照《解释》第二十四条，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款合同。 上海市消费者协会法律事务部 |
| 最高人民法院副院长黄松有就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问 记者：最高人民法院在２００３年５月７日发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），请您谈谈为什么要出台这一《解释》？ 答：商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷的一类案件，在最高人民法院１９９５年１２月２７日出台的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）中，就人民法院审理《城市房地产管理法》施行前的房地产纠纷案件如何适用法律的问题作了解释。该《解答》涉及到房地产经营的主体资格、国有土地使用权的出让、转让、抵押、合作建房，房商品房预售，商品房买卖合同无效的处理等方面的内容。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业还严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释。从２００１年开始，民一庭在起草《解释》过程中，多次进行调研、论证，并广泛征求各级法院，全国人大法工委、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，最后经最高人民法院审判委员会讨论通过了该《解释》。 本《解释》与《解答》相比，调整范围没有《解答》宽泛，但在处理商品房买卖纠纷方面比《解答》更为明确、具体。《解释》共２８条，主要对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。 集资房、房改房、经济适用房不适用《解释》 记者：《解释》为何只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。 答：我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售， 不轻易认定合同无效 记者：《解释》在对合同效力的认定上，是如何体现促进商品房市场健康发展和维护稳定的商品房交易秩序这一目标的。 答：商品房买卖合同的效力不仅关系着交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到商品房市场的健康发展。《解释》根据《合同法》的规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有《合同法》第５２条规定的合同无效的情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。同时要求法官应当注意司法审判权和行政管理权的不同，正确行使审判权。因此，人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对商品房买卖合同的登记备案问题，我们认为这应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。另外，考虑到我国房地产市场的实际情况，《解释》第２条还明确规定当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的，可视其具备预售资格。这样，人民法院在适用法律过程中既能维护法律的严肃性，又能维护合同的严肃性，确保当事人合同权利的实现。 销售广告可以成为合同内容 记者：《解释》对社会普遍关注的商品房销售过程中一些虚假广告是如何认定和处理的。 答：销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品交易市场。目前，９０％以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺少有效的规范管理，出卖人为获得最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场 |
| 舒可心：读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的感想 |
| 律师解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 漫天的售房小广告可以成为商品房买卖合同内容，违反合同的当事人将承担违约责任；买房子“缩水”３％之内都将难以解除购房合同，这些人们一直关注的焦点问题如今有了明文规定――《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（共２８条），将于６月１日施行。 ５月20日，安徽教育学院的法学专家和律师会聚一堂，围绕该解释进行了热烈而深入的讨论。 “双倍赔偿”最大突破 胡瑾：这个解释实际上对有些问题进行了细化，比如涉及到双倍赔偿的问题，还有对于违约，还有对于合同什么时候无效都明确进行了规定。原来一直在争论的商品房是否有双倍赔偿、是否能适用双倍赔偿，这次都明确写出了，这方面应该说是一大突破。 周安安：处理商品房纠纷时是根据《民法通则》、《合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律，再结合审判实践来制定的这个解释。我在考虑这样一个问题：解释中虽然没有具体说根据消法，但是“相关法律”里应该是包括消法的。一倍赔偿的出处在哪里？所有的法律里，一倍赔偿，也就是双倍返还，就是消法４５条。实质上就是把消法的精神在这里具体体现。这次的一倍赔偿可说是突破。这么多年来，商品房的赔偿案例很少有是一倍赔偿的。这次司法解释的最大突破是双倍赔偿。虽然明确的只有五条，但这五条对消费者的维护是很大的。 刘大元：对于司法解释中的第８、第９两条并不能完全理解为双倍赔偿，规定中称“承担不超过一倍的赔偿责任”由于未进行硬性规定，因此也极有可能是０．３倍或０．５倍。这一尺度由谁来掌握，裁断的依据又是什么，这些都还是有待探讨的问题。 胡瑾：关于不超过一倍赔偿的问题，在制定当初就有一定的争议。最后确定为不超过一倍的赔偿就是考虑到签署合同的一方应该为履行合同而付出一定的努力，由于单方面的违约而承担的赔偿就会有一定的商讨空间。现有的法律都是以努力促使合同的履行为最终目的，是本着这一出发点来制定赔偿的尺度的。 “３％”由来有因 刘大元：关于１４条提出的“房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出３％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过３％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户”。有一个问题，商品房的“３％”可不是小数，房子套内面积容许误差在３％已经非常宽容了，为什么不是１％，不是１．５％？ 卢芳：当时建设部立法的参与者到会说到了这“３％”的问题。开发商在侵害消费者利益的时候都是利用“面积”在做文章，在签订的合同中总会有这样一句话，“房屋面积以最终测量面积为准”，为此产生了很多的纠纷，作为行业行政管理机关，为稳定市场、抑制不法开发商的违规行为，人为地规定了一个数额“３％”，这个数据并谈不上十分公平、科学，而是根据概率，发现绝大部分的误差集中在“３％”左右，因此以此数额作为参考依据，只是一个经验数据，起到了保护消费者利益、限制开发商弄虚作假的作用。 但现在，一些开发商已经不再在“面积”上做文章，而是转向了“公摊”，例如小区内的门房，地下自行车库以及整个小区内的公共房屋是否属于“公摊”，究竟“摊”在哪一栋楼上，这些都是亟待解决的问题。因此要想真正杜绝侵害消费者利益的现象，一个好办法就是将所有的计算方法公式化，大家都用一个公式进行计算，这样无论是消费者、政府的检测部门，还是社会上的测量机构都可以进行测算，这样对于数据的认定就可以达成一致，减少争议。 “２８条”三大突破 刘大元：此次司法解释的又一大好处是，明确了房地产销售广告和宣传材料就是合同的要约邀请这一点――这是房地产纠纷中所遇到的普遍问题，明确了这一点，在今后解决问题时，就有了法律依据，可以更好地保护消费者的利益。 周安安：此次司法解释实现了几个“突破”。第一个就是主体的突破，将原来消法中的“消费者”变为了“买受人”，无论是用于经营投资、还是商家购买的商品房都可以列在双倍赔偿这一范畴中，这借鉴了消法中的惩罚性赔偿。另一个就是广告的问题，明确了开发商在销售前的具体承诺。目前有超过８０％的消费者是受广告的影响而进行购房选择的，广告对消费者的决策具有很大的影响，因此对广告的明确规定将更好地规范房地产市场。再有一个问题就是赔偿问题，突破了民法中填补式的方式，既保护了消费者的利 |
| 解读最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 最高人民法院近日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）将于6月1日起开始实施，该司法解释对商品房买卖合同纠纷案件审理中所适用的法律作出了更加明确、具体的规定。这些条款对规范房地产市场能够起到什么作用？记者就新司法解释中的有关焦点问题采访了北京著名律师、204条购房合同的始作俑者―――秦兵。 没结案的购房纠纷可适用新司法解释 对于整个司法解释，秦兵认为有两处比较值得肯定。一是对房产证的办理期限有了明确规定，这对购房者维护自己的权益无疑具有积极作用；另外，关于司法解释从6月1日起实施的适用。过去的司法解释都是约束其生效之后发生的法律行为，而此条则明确规定只要没有结案的案件都适用。就是说，只要是在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同，并且在6月1日前没有终审结案的，购房者都可以运用新的解释条款维护自己的权益了。 谈到北京和西安两地的差异，秦兵告诉记者，他去年来西安做204条购房合同法律讲座时，很多人的维权意识还很淡薄，至于真正运用法律武器并进入司法诉讼的购房者就更少了。而在北京，购房者的维权意识就很强，律师陪购、购房合同的谈判都很受大家关注。 销售广告能否成为合同内容 该司法解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 秦兵告诉记者，《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。但《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不作为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”，这显然不利于购房纠纷的解决。在新司法解释中虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，也是很大进步了。对于消费者来说，与其运用晦涩难懂的司法解释维权，还不如采用最保险的方法，就是将一切开发商的承诺写入合同。 开发商违约要赔偿多少 由于新的司法解释对开发商的恶意违约欺诈规定了明确的违约责任，这除了使购房纠纷案件的处理有了依据，更重要的是对市场的欺诈和违约有了严厉的惩罚性措施，让开发商在恶意违约前先掂量掂量，对市场的规范不无裨益。但也有不少人简单的认为，购房可以买一赔一了。 新司法解释第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 秦兵指出，最近不少人简单地认为“商品房买卖欺诈已经可以做到双倍返还”，大家兴高采烈地认为商品房已经可以适用消费者权益保护法的调整了，但情况并非如此，《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释则说的是“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，两者根本不是一回事！另外，此赔偿的前提条件是合同目的不能实现，即仅适用于退房的情况，并不适用于面积赔偿、装修赔偿和部件赔偿等，维权范围过于狭窄。然而房屋是一个庞大的综合体，开发商违约欺诈的行为也很多，比如说门窗的材料以次充好，或者原来说的钢门变成了木门就无法做到双倍赔偿。本报记者 振华 |
河北 秦皇岛 | 房地产
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