在当今国际金融危机的形势下,随着市场竞争的日益激烈,房地产公司要想在竞争中立于不败之地,关键在于能否实现投资项目的经济效益最大化。房地产公司经济效益最大化的实现需要在完成项目开发定位与功能需求的前提下,实现房地产开发成本的最低化,这个成本控制是一个系统工程,贯穿建筑工程项目设计、招投标、施工、竣工等各个阶段。但是在这几个不同的阶段中,建筑工程项目设计阶段却是关键阶段。一般设计费只相当于建设工程总费用的1%以下,但正是这少于1%的费用对投资的影响极大,据权威资料统计分析,在初步设计阶段,影响工程造价的可能性为75%~95%,在技术设计阶段,影响工程造价的可能性为35%~75%;在施工图设计阶段,影响工程造价的可能性为5%~35%。并且在满足同样功能的条件下,一个技术经济合理的设计可降低工程造价5%~10%,甚至可达10%~20%。因此要想控制工程成本与投资规模,关键在于项目前期的投资决策和设计阶段。

1　影响成本的建筑设计因素

1.1 建筑层高

建筑层高的变化在横向上不会影响建筑面积,但是在竖向上会影响内外墙体及墙体饰面的面积,从而影响建筑成本,并且建筑层高的增加导致整体建筑总高度的增加,由此引起基础设施随荷载的增加而改变,此外还有内外墙体及分隔构件的建筑材料增加、因空间体积加大而造成的水、暖、电、空调设备容量的增加、施工期间墙体脚手架及水、暖、电、空调安装脚手架的增加、垂直构件的模板数量的增加、施工难度系数的增加等等,从而造成工程总造价的增加,这对高层建筑建设成本的影响尤为明显。根据工程综合测算:建筑层高每增加10 cm,相应造成建筑成本增加2%~3%左右。

1.2 建筑面积

随着建筑面积的加大,单位建筑面积的造价反而是降低的,因为建筑面积的加大使得建筑外墙围护结构的长度占单位面积的比率降低了,外墙围护结构一般包括墙体、门窗、幕墙、外墙饰面等。在住宅的设计过程中也可能发现这种情况:按两居室、三居室、四居室这样的顺序排列,其单位面积的造价呈下降趋势,这是由于墙体的长度与单位面积之间的比例关系,所以在住宅设计中居室的单位造价往往低于厨卫的单位造价,且随着居室数量的增加而厨房卫生间的面积一般不会同比例增加,这就使得居室数量的增加反而降低了工程造价。在住宅设计中多设计三居、四居住宅,有利于成本的降低。然而随着建筑面积的加大,造价的降低也有一定的范围和条件限制,当超出一定的限制后,造价的变化因素就没这么简单了,只要在设计中掌握面积的合理变化,就能够达到合理降低成本的目的。

1.3 建筑平面

可以说建筑平面的设计对建筑成本的影响很大,一般建筑平面形状越简单,其单位造价也越低。这是由于形状越复杂的建筑平面,内部房间布置、功能分区、结构布置就越复杂,除此之外,还增加了建筑外围护墙体与饰面的材料数量、土方开挖的费用、散水费用及屋面费用等。根据研究结论,以相同的建筑面积为条件,单位造价由低到高顺序排列的建筑平面形状依次是正方形、矩形、L形、工字形、不规则形。这并不是要推广方形建筑平面以达到项目成本的最低化,而是在满足建筑功能与项目定位为前提的基础上,注意建筑平面形状的简洁化设计,否则单纯追求项目成本的最低化而忽视了建筑造型与美感,是不可能实现高品质房地产开发的。

1.4 建筑结构选型

不同的结构体系对工程造价的影响较明显。选择适宜的建筑结构体系至关重要。举例来说,在一个工程设计评标中,招标书的内容是这样的:拟援建某国家一体育中心,有2 000人坐席的看台,能兼顾足球、篮球运动和群众集会及室外球类练习场,资金限额2 700万元,当地气候多雨潮湿,属热带气候。有三家设计投标单位:甲标以整体钢架系统和钢筋混凝土看台设计成建筑面积为3 650 m2的体育馆及室外球类练习场,乙标以整体钢筋混凝土壳体结构为体系设计成建筑面积为4 455 m2的体育馆及室外球类练习场,丙标以钢筋混凝土看台局部加罩棚设计成1 892 m2的体育场及室外球类练习场。甲、乙、丙三标同时满足了2 000人坐席的看台及室外练习场的设计要求,其报价也都在2 700万元限额之内,那么应当选择哪个标。我们知道国外工程项目需考虑材料设备的运输施工、机械折旧、人工劳动单价较高等因素,从大量积累的经验数字可知,体育场单位面积造价一般为5 500元/m2~6 500元/m2左右,体育馆单位面积造价一般为8 500元/m2~9 600元/m2左右(体育场建筑一般比体育馆建筑要节约投资1/3以上),这个数据因国家地区及规模的不同而单位面积的造价会有所不同。甲标体育馆3 650 m2,若单位造价按最低估算价格为8 500元/m2,仅体育馆估算投资都需要3 103万元,乙标体育馆4 455 m2,单位造价也按最低价估算,仅体育馆的投资需要3 787万元,显然甲乙两标仅体育馆单项已超出限额2 700万元,而丙标不是体育馆而是体育场,即使单价按照最高估算6 500元/m2,估算投资额仅为1 230万元,其余的资金可建造室外足球场、网场、篮球场及室外工程,且考虑到热带气候的影响,又避免了钢构在潮湿气候下的盐分腐蚀问题。所以即便是在同样的设计目标下,建筑不同的结构选型对目成本的影响可说是巨大的。

1.5 建筑造型

在建筑设计的过程中,建筑设计师考虑到建筑的美感要求,一般都会增加一些没有实际作用的造型元素,比如构筑物、飘板双层墙体、玻璃幕墙等。这些建筑造型元素可以说在地产项目一般容易获得投资者的肯定与认可,也的确为建筑做出了重大献,但是同样不应忽视的是建筑造型要与项目的定位及投资规相称,投资方通过与设计师的沟通,可以为投资规模较小、定位平民化的项目设计简洁朴素、造型规整常见、构造与施工容易建筑造型,为投资规模较大、定位高调的项目设计风格炫目、奇少见的建筑造型。这些都是可以在设计阶段通过主动控制达投资方想要的成本效果的。

1.6 充足的设计时间

无论是完成什么样的工作,充足的时间都是最基本的前提件,一个完善的设计方案也是如此。在目前的房地产行业,投方为了节约时间成本而经常严重缩短建筑设计师的设计时间,设计工期压到了极限,甚至超越了极限,建筑设计师没有充足时间构思更好的建筑设计方案,几乎大部分的设计方案都是设人员在甲方的不断催促下连续熬夜赶制出来的,结构工程师没足够的时间进行认真的计算和核算,工程师们为了满足投资者工期的要求,往往不得不凭借“经验”,以保守估算法确定一些要部位的结构断面,造成了不必要的资源浪费,增加了项目成本。

2  结语

建筑项目在设计上迎合国家或地区的相关政策,比如在建节能、容积率、城市公共空间的营造上能够有所考虑,以此赢得家或地区在相关政策上的优惠或支持,也对项目经济效益的提有一定帮助。此外,在建筑设计的过程中,可以改变原来设计门与经济核算部门脱节的情况,使经济核算人员主动地参与到筑设计的过程中来,将经济及成本理念在方案未成形之前引入筑师的设计工作,使建筑方案能够贯彻成本意识,减少投资。

按价值工程的理论来说,加入设计费的投入可以降低建设目的成本,即增加10%的设计费可节约5%的总工程造价,由可见建筑设计阶段对于建设项目成本控制的重要性。当然,本所提倡的建筑设计环节上减少成本的这些建议,同样是适合那定位高端、奢华、注重品质表达的项目,因为所涉及的设计环节的相关建议对成本的节省都是相对的。根据项目的不同定位功能需要,力求达到经济效益最大化,而不是成本最低化的要求,才是真正合理的投资思路。