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[分享]郑州房屋小毛病可动用维修资金鼓励业主自主管理

发表于2010-01-26    254人浏览    0人跟帖    复制链接  只看楼主

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房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造可以使用维修资金,未建立维修资金制度的小区业主要补建维修资金,鼓励业主自主管理维修资金……


昨日,郑州市房管局召开新闻发布会,公布了《郑州市房屋专项维修资金管理办法》(以下简称新《办法》),将从3月1日起实施。


与2002年郑州市颁布实施的《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(以下简称原《办法》)相比,新《办法》有了一些新变化。


名称之变:“基金”变“资金”


1998年,我国建立维修基金制度,根据国家起初的设计,只动用维修基金增值部分实施共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。随着经济的发展,物价水平的提高,仅仅依靠增值部分维修房屋已不现实。2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》把“维修基金”改为“维修资金”。


此次新《办法》中,将过去的“维修基金”变为“维修资金”,一字之差决定了管理方式的重大调整。


范围之变:“大修”变“维修”


原《办法》中的维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。


新《办法》所称房屋专项维修资金,是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。


解读:从“大修”变为“维修”,范围扩大,门槛降低。物业服务合同约定以外的共用部位、共用设施设备的大小维修都可使用维修资金。


标准之变:“固定”变适时调整


原《办法》是按照业主拥有的建筑面积交存维修资金。


新《办法》对交存标准暂未调整,按照规定,无电梯房屋由业主按建筑面积每平方米35元交存,有电梯房屋由业主按建筑面积每平方米65元交存。虽然标准仍未调整,但新《办法》特别规定,市房地产主管部门应当根据房屋建筑安装工程每平方米造价,适时调整并公布首期房屋专项维修资金的交存标准。


解读:郑州市物业维修基金管理中心书记任振祥说,这次修订虽然对目前的标准暂未调整,但特别对管理办法、交存方式和使用程序进行了调整。将逐步完善郑州市交存体系,依据建筑安装工程造价和房屋维修项目成本的费用水平,结合实际情况,对交存标准适时调整,以满足房屋的长期维修使用。


交费之变:“代收”变“自交”


原《办法》对维修资金的交存方式提倡由房地产开发企业和业主委员会代收代交。


新《办法》规定维修资金主要以业主自行交存为主,也可以委托房地产开发企业代交,房地产开发企业只有在接受业主委托后才能代收代交。


解读:近几年,出现了个别房地产开发企业强行代收,收后不及时上交维修资金专户的现象,新办法更好地保护了业主的利益。目前,郑州市有四个直接交存窗口:郑州市房管局东区、西区办事大厅,东大街兴业银行,郑东新区直属分局。


续交之变:“50%”变“30%”


原《办法》规定,维修资金余额不足首次归集总额的50%时,经业主大会决定,可以续筹维修基金。


新《办法》规定,续交的时机是,按业主分户账的维修资金余额不足首期交存额30%时;续交的标准是,不少于首期交存的数额;续交的方法是,可以一次性续交,也可分期续交;续交的职责划分是,已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,未成立业主大会的,续交方案由房屋专项维修资金管理机构决定。


解读:任振祥介绍,过去50%的标准较高,不太合理,例如交存了1万元,刚用了5000元之后,就要续交。如按新《办法》,则用了7000元后再续交。


补建之变:未建小区要补建


原《办法》虽然对补建维修资金也有规定,但新《办法》更加明确,在该《办法》实施前已出售但未建立房屋专项维修资金的房屋,应当按规定的标准补建。


解读:郑州市从2001年6月开始建立维修资金制度,在此之前已开发的房屋均未建立维修资金,恰恰是这部分房屋很多出现了问题,维修已迫在眉睫,如不及时维修就会直接影响到业主的正常生活。所以此次规定,对已办理了房屋权属证书的房屋未建立维修资金的均要补建,房屋管理单位和业主委员会要在征求业主意见的基础上制订补建方案并落实,以确保小区共用部位、共用设施设备的维修使用。{{page}}


过户之变:维修资金随着房屋一块转


过去,虽然原《办法》规定,业主转让房屋所有权时,维修基金余额随房屋所有权同时转移过户,但很多卖过房子的业主并不了解。新《办法》更加明确规定,房屋所有权转让时,原业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时过户,受让方应将房屋专项维修资金余额支付给原业主,当事人之间关于房屋专项维修资金另有约定的,从其约定。解读:由于业主交存的房屋专项维修资金属于业主所有。这样规定是为保护交存房屋专项维修资金业主的利益,确保房屋所有权人与房屋专项维修资金所有权人的一致。


提醒:业主在卖房时,要到维修资金管理机构办理维修资金的过户更名手续。已经卖过房子,但维修资金没有办理过户的市民,可以持维修资金交存凭证和房屋所有权证补办过户手续,避免下次房屋交易或使用分摊时名字不符的问题。


使用之变:“60%以上”变“双三分之二以上”


专项维修资金的使用程序直接涉及业主资金使用权的行使和业主合法权益的保护,但原《办法》的规定不够细致。新《办法》规定,房屋专项维修资金使用,由原《办法》规定的60%以上业主同意修订为专有部分占建筑物总面积和人数双三分之二以上业主同意。


解读:“这更好地维护了多数人的权益。”任振祥说。新《办法》方便了业主使用维修资金以及对资金使用的监督,使专项维修资金的使用更加公开透明。同时建立了应急机制,紧急情况可以先使用后申报。


提醒:目前郑州市已建立了维修资金查询制度,随时接受业主和有关单位查询,市民可登录郑州房地产网查询其分户账中房屋专项维修资金的交存、使用、结息、余额等有关情况。对业主基础资料不详的也可通过电话67889628查询。


施工之变:招标选择维修单位


新《办法》规定,鼓励通过公开、公平、公正的竞选招标方式选定具有相应资质的维修施工单位。对于维修项目较小费用较少的,可以采取简易方式选择施工单位。原《办法》对此没有规定。


解读:通过竞选招标的方式,完善了维修资金使用程序,维护公平竞争、提高资金使用效益。此外,还可加强工程质量管理、降低工程费用、实现公开透明。


计息之变:一年之后按定期


原《办法》规定,维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息,利息转入维修资金,滚存使用和管理。


目前,绝大多数城市均按活期向业主计息。为实现业主利益最大化,在新《办法》中对业主计息做了新的突破,规定房屋专项维修资金交存第一年按银行同期活期存款利率计息;一年后,按银行同期一年期定期存款利率计息。


解读:这对代管维修资金的部门和业主委员会提出了更高的管理要求。一方面要为小区及时维修做好资金准备,一方面还要进行定期计息。按银行现行计息规定,业主动用账户维修资金后只能按活期计息,要依靠科技手段,提高核算管理水平。


管理之变:鼓励业主自主管理


原《办法》规定,业主委员会成立后,由业主委员会管理,经业主大会决定,可委托维修基金管理中心代管。但截止到目前,郑州市没有一家业主委员会自主管理维修资金。


新《办法》鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。实行业主自主管理的,应当召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的,其专项维修资金由房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。


处罚之变:细化程序强化力度


新《办法》细化了对挪用维修资金的处罚程序,分别对公有住房售房单位、房地产开发企业、物业服务企业、房地产主管部门、房屋专项维修资金管理机构等主体规定了相应的法律责任,挪用维修资金、拒交维修资金、违规使用维修资金等行为都将受到处罚。强化处罚力度,对打击违规行为起到了更大的威慑作用。


新《办法》实施后,维修资金的使用有了许多变化。


来源:大河报

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