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[分享]重汽翡翠郡售房合同“五大违规条款”曝光

发表于2009-11-23    182人浏览    0人跟帖    搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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标签: 行业动态 合同
    近日,继重汽翡翠郡南区暖气不热问题曝光之后,大众网记者又陆续接到该小区一些业主的反映购房合同中的许多问题。随后,记者根据业主提供的合同咨询了山东方遒律师事务所的资深律师。律师通过分析指出,重汽翡翠郡小区的商品房销售合同中存在商品房交接标不明确、违约责任明显失调、霸王性质的付款方式、面积确认及面积差异处理有争议和购房基本情况不明确等五大明显违规条款。

   问题一:商品房交接标不明确
   “第九条:卖方应当在约定日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合合同约定的并经主体验收合格的商品房及地下室交付卖方使用。”



商品房交接标不明确副本


   在对重汽翡翠郡的购房合同进行详细分析后,山东方遒律师事务所的律师首先向记者表示,合同第九条条约定开发商交付商品房的条件是主体验收合格就能够交接,这存在商品房交接标不明确问题。
律师向记者分析说,由于我国关于房屋验收的各项规定散见在多部法律、法规及部门规章中,导致开发商极易钻法律的空子。但现在大家一致形成了一个共识——就是以开发商取得建设工程竣工验收备案表作为交房的基本依据。而主体验收合格只能说明工程质量达到了合格标准,而远不是商品房符合交付条件的标准。我国法律对验收合格作了建设工程质量管理和房地产开发经营管理两个方面的规定。也就是说主体工程验收合格只能证明建筑企业可以与建设单位进行竣工结算,这种验收还必须通过质检站等工程质量监督机构进行得监督,因为质检站认为竣工验收过程中有违规行为的,还可以责令停止使用,重新组织竣工验收。所有主体验收合格显然不具备交付使用的条件。
据国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行验收,住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况;验收结果报房地产开发主管部门备案。也就是说拿到《竣工备案表》才是具备交房的最基本条件。同时交房还必须具有两书,即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,同时还要取得房屋实测面积。因为《商品房销售管理办法》第34条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”
   律师支招儿:
   律师建议业主在交房时,要求开发商出示《备案表》,开发商拿不出备案表只能说明其中有些地方违规没有通过政府相关部门的验收,这样的交付条件不能轻易接受。
此外,据《山东省物业管理条例》第二十四条的规定,新建住宅小区的配套建筑及设施符合十一项条件后,建设单位方可办理物业交付手续,如果开发商的行为违反了该条例,可以向建设行政主管部门进行投诉,要求其按照该规定予以履行。
   其次,在收房义务问题上,据最高院的解释,只有因房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人才能够拒绝收房,甚至可以请求解除合同并赔偿损失。可见,一般的房屋质量问题是不构成购房人拒绝收房的理由的。该合同约定,如未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故,买方应履行收房义务。这条约定不全面,除了重大质量事故外,解释规定的情况也构成拒绝收房的理由。{{page}}


   问题二:违约责任明显失调
   “合同第七条,买房如未按合同规定时间付款…逾期在30日内,自本合同规定的应付款期限次日起至实际支付应付款之日止,卖方按日向卖方支付逾期应付款万分之一的违约金,合同继续履行。
   合同第九条,卖方如未按合同规定的期限将该商品房交付使用,按逾期时间分别处理…逾期不超过(包括)3个月,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。”



违约责任明显失调副本


   如果将合同中的第七条要与第十条卖方逾期交房的违约责任一起点评,律师指出,买卖双方的权利义务不对等,卖方违约责任轻,买方违约责任重。
   律师向记者具体分析到,首先,体现在时间上的不合理。逾期付款超过30日,卖方就有权解除合同,要求买方承担违约责任。而卖方逾期交房超过3个月,就是90日,买方才有权解除合同,要求卖方承担违约责任。再就是违约责任承担的标准上。逾期付款超过30日,买方应付的违约金就由万分之一涨到万分之二,而且没有封顶的意思。除了按日计算外,买受人还要支付5%的违约金给卖方。
   而卖方逾期交房,超过3个月,也只不过按日万分之一支付违约金,而且另行支付的违约金也缩水成了3%,并且有了封顶的意思,就是所有违约金加起来不管逾期交房超过多少日,违约金封顶为最多5%。
   那么,对于这种权利义务完全不对等的条款,购房人完全没有办法了么?
   律师支着儿:
最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条、第17条就预见到了开发商利用优势地位订立不平等条款的补救办法。该解释第16条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说如果买受人认为开发商约定的违约金过高,可以要求适度降低,人民法院把握的标准是以开发商的实际损失的30%以内予以确认。
   那么如果购房人认为开发商逾期交房给自己造成的损失不只5%的限度,那么有什么为依据要求增加呢?解释第17条明确规定,逾期交付房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部分公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
   同时,业主可以私下算算,如果开发商赔偿的数额少于租金标准,在诉讼时就可以请求人民法院对开发商的违约金予以增加。这里要注意一点,在诉讼时必须提出明确的诉讼请求,法院是不诉不理,只是对此进行抗辩没有用。{{page}}


 问题三:霸王性质的付款方式
   “第六条,本合同约定以人民币付款计价。买方按揭方式付款时…如买房未在十五日之内将剩余房款交齐,卖方有权单方解除双方签订的买卖合同,收回房屋产权另行出售,并不承担任何经济及法律责任,同时,买方须向卖方支付购房款3%的经济损失……”



霸王性质的付款方式副本


   在谈到合同中第六条付款方式时,律师表示,这条对于按揭方式付款的约定简直就是一个霸王条款。明明不是购房人故意违约不办理贷款,而是无法提交银行满意的贷款材料而不获批准或是额度没有达到拟贷款的要求,就得向开发商支付购房款总额3%的经济损失,而且还是直接从买方已付款中直接扣除,余款还无息退还,开发商如何算出的3%购房款的损失?
   律师支着儿:
   对于如此明显的霸王条款,律师建议业主,如果采取按揭贷款的购房者要避免自己陷入被动,可以先将自己申请贷款的资料先给与这家开发商有合作贷款关系的银行进行预审,如果通过没有问题再与开发商签这份合同,危险就不大了。或者将贷款资料先让开发商予以确认一下,如果没有问题,让开发商签这份合同的同时,给你一个确认书,这样即使无法获得贷款或只能获得部分贷款,也可以避开这个霸王条款。{{page}}


   问题四:面积确认及面积差异处理有争议
  “本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准……4、如因政府测绘部门测绘原因造成的面积误差,购房价款多退少补。”



面积确认及面积差异处理有争议副本


   对于合同中第五条面积确认条款,律师表示,此条款表面上很具有公平性,而且似乎与建设部拟就的商品房买卖合同样本的格式条款也一致,但仔细看看,玄机就在该条的第4项特别约定上,该条约定如因政府测绘部门测绘原因造成的面积误差,购房价款多退少补,也就是说前面那么一大堆的约定就白费了,即使出现绝对值超过3%的情形,最大的可能也就是个多退少补。


 


   律师支着儿:
   对此,律师建议业主签订类似购房合同时,要注意面积的计算和争议解决办法,不给开发商规避责任的可乘之机。{{page}}


   问题五:购房基本情况不明确
   “第三条……地下室内管道(若有)属于楼宇必备公共设施,由此占用面积的不作剔除,亦不作任何补偿,任何人无权挪移、损坏。”



购房基本情况不明确副本


   对于合同第三条买方所购商品房的基本情况中的漏洞,律师提醒业主注意两个地方:首先是该商品房的阳台是采用封闭式还是非封闭式没有进行约定;其次,该条约定,地下室内若有管道属楼宇必备公共设施,由此占用面积的不作剔除,亦不作任何补偿,这条约定太霸道。
   律师支着儿:
   律师建议业主,既然管道属于公共设施,那么必然计入了公共分摊面积由与该楼宇有关的所有业主买了单,那么这块占用的面积开发商等于已经获得了对价,再向购买该地下室的业主收一份钱,就明显属于不当得利了,业主应该要求开发商对此条款进行合理修改。同时,律师还表示,事实上,买了有管子的地下室的业主完全可以要求开发商减免这部分面积的钱数。

来源:互联网

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