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[分享]业内人推算太原经适房每平成本预计超2000元

发表于2009-11-05    194人浏览    0人跟帖    复制链接  只看楼主

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■价格


尚未确定保本微利是原则


除了房源位置、户型大小,以及各种配套设施是否齐全,广大申购家庭最关心的莫过于价格了。目前,坊间也流传着不同版本的关于两处经济适用房价格的传言。“有人说至少得3000元/平方米。”“经济适用房减免了各种税费,也不用交土地出让费,每平方米的单价应该不会超过2000元。”


……


各种说法不一。


此次太原市面向全市公开销售的经济适用房价格是多少?记者就此求证太原市房地局。开发处副处长王峰明确表示,经济适用住房价格实行政府指导价,具体由物价部门制定。但截至目前还没有确定。


不过,据王峰透露,有一个很重要的原则就是,经济适用住房价格应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应,以保本微利为原则,切实体现政府给予的各项优惠政策。至于各种优惠政策,则包括比如免收土地出让金,免征或减收固定资产投资方向调节税、规划管理费等税费,因此,理论上推算,一般地段的经济适用房销售价格应比同地段的商品房价格低30%.

王峰说,根据国家规定,经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本包括,用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费;开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费;列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费等。税金是依照国家规定的税目和税率计算。利润则是按照开发成本的3%计算。

■经济账

不少费用都免收

依照这样的定价原则,能不能估算出两处经济适用房的价格?记者请教了一些业内人士。

业内人士刘先生提供给记者一份近日南昌红谷置业投资有限公司公开在网上的其楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以发现,在3946.61元/平方米的成本价中,摊到每平方米建筑面积上的构成,楼面地价为701.61元,前期工程费是95.37元,房屋开发费(建筑安装工程费)1828.23元,管理费94.82元,财务费170.48元,销售费用160元,其他费用201.1元,税费695元。

“其中,前期工程费、房屋开发费等都是必需的。”刘先生说,目前建筑安装成本价格虽有差异,但不是很大,一般多层建筑的建安成本约为每平方米1200元,小高层为1600元,高层建筑为2000元左右。太原市两处经济适用房盖的全部是高层建筑,因此建安成本保守估计也应该在1800元/平方米以上。再加上前期工程费等,每平方米的成本已经超过了2000元。

经济适用房是国有划拨土地,不涉及土地出让,不需要交土地出让金,这一点人所共知。但此次太原市的两处经济适用房所利用土地原来全部为集体土地,市政府购买后,转为了国有土地。这样就必须给农民征地补偿款。依照30-40万元/亩的补偿标准,再根据所定的容积率,折算到一平方米的地价也在200元以上。

还有一大块就是各种税费了。税金的减免要国家来定,这一块减免的不多,契税等仍需要交,累计大概在每平米500元左右。但省市政府可以决定各种行政事业性收费的减免。根据国家、省、市有关要求,经济适用房工程建设免收城市基础设施配套费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项基金、人防工程易地建设费、城市消防设施配套费、中小学教育基金、园林配套绿化工程建设资金等,此外,各种行政事业性收费和政府性基金也将免收。这就是说,相比商品房,经济适用房不用缴纳这一部分钱,能减少150-200元的成本。

■建议

合理定价防止出现弃购尴尬

尽管经济适用房政策制定的初衷是为了改善中低收入人群的住房状况,然而,在全国各地建造经济适用房的过程中,却普遍出现了既不经济又不适用的状况。

合肥第一个经济适用房项目1000多套房源只有264人挑选;2008年,昆明市的经济适用房基本售不出去……

省房地产协会会长袁纶华称,太原此次经适房最终能不能服务中低收入人群,关键看下一步的房价如何定。如果价格定得太高,申购人接受不了,不排除“弃购”的可能。他建议,要解决中低收入人群的住房问题,政府就要牺牲一部分财政收入,将优惠政策落到实处,免收各种税费等,让百姓住上经济又实用的好房子。{{page}}

■供需

供不应求应逐年建设

“十年等一房!但不管怎么说,还是等到了。”刚刚填完了经济适用房申请表的文女士接受采访时如是感慨!显然,公开申购经济适用房给省城广大的中低收入人群带来了曙光。

然而,面对只有数千套的房源和两万多张通过审核的申购表,供方与需方之间的矛盾一目了然。如何进一步解决经济适用房的供需矛盾,最终实现“居者有其屋”,依然是摆在政府面前一个无法回避的命题。“21500户应该仅仅是太原市经适房需求人群中的一部分。据测算,全市需要经适房的人群大概有五六万户。显然,2674套远远不能满足太原市民的需求。”太原市一位房地产开发商如此分析。

山西房地产门户网负责人张治波称,此次太原公开申购经济适用房,无疑给广大的中低收入人群带来了希望,但“也仅仅是一线曙光”而已。毕竟,经适房的需求人群巨大,而政府建造的经济适用房却又如此少。目前,房价普遍偏高,只有大力建设经济适用房,才能在房地产市场上形成对商品房的均衡作用,达到遏制房价上涨势头的目的。

省房地产协会会长袁纶华始终关注着太原市经济适用房建设。在他看来,按照相关政策,根据不同人群的收入状况,将住房体系一分为三,为高收入人群提供商品房,为中低收入人群提供经济适用房,为最低收入人群提供廉租房。在经济学概念里,中低收入人群所占比例为60%-70%,所以,经济适用房占到房地产市场的70%左右才是合理的。“住房问题是一个长期的稳定的需求,这一问题的解决必须是循序渐进的。因此,政府必须保持一个适当的比例,来逐年建设经济适用房,以缓解目前供需矛盾突出的问题。”袁纶华表示。

■期望

明后两年各重点推进20个项目

业内人士所担心的,其实也正是广大申购经济适用房的家庭所急切考虑的。“这次的房源这么紧张,如果没有申请上,下次还有机会么?以后政府还会盖经济适用房吗?”采访中,相当多数的市民提出这样的疑问。

对此,市房地局开发处有关负责人表示,本次参与申购家庭所填写的资料等数据,房地部门将予以保留存档,方便下一次申购时使用。但同时,由于数据是动态的,也许今年符合条件的家庭过两年不满足这一标准了,也许还会有新的满足申购标准的家庭加入,因此,再有经适房面向全市销售时,存档的资料还要进行二次复核。

记者进一步从市政府了解到,太原市将加快包括经济适用房在内的保障性安居工程建设速度。其中,2010年计划重点推进20个保障性安居工程建设项目,总建设规模约298.62万平方米。其中,经济适用住房63.07万平方米;2011年计划重点推进20个保障性安居工程建设项目,总建设规模约337.18万平方米,其中经济适用住房72.39万平方米。可以预见,今后的经济适用房的数量还会增加。

申购条件

8月18日,太原市政府出台《太原市经济适用住房申购办法》,六城区范围内,具有太原市市区城镇居民户口的居民,符合家庭年收入在3.6万元以下,无房或现家庭住房建筑面积在60平方米以下等条件的,可申购经济适用房,每户只限一套。

来源:太原晚报

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