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[分享]“豪华养老”投资热中部分项目成“圈地”开发房产

发表于2009-10-12  0条回复  74次阅读    搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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标签: 行业动态 投资
   酒店式精装修住宅,集疗养休闲居家于一体,专业护理人员24小时服务……半月谈记者前不久在中东部等地采访发现,以居家式享受型为主打的高级老年公寓和老年社区正在兴起。受社会养老需求的拉动和政府优惠政策的推动,当前投资建设各类民办养老机构正在形成一种风潮,但不少投资项目缺乏深入市场调查和合理布局规划,建设标准贪大求全,引发了对其占用土地、浪费资源、造成福利不公的争议。少数项目甚至变味成打着养老旗号进行“圈地”开发的房产项目。有关专家提醒,当前投资养老机构中存在的这种一哄而上的投资冲动隐藏诸多风险,亟须有关部门合理引导,防范不良倾向。




投资建设“豪华养老”机构成风潮


在美国从事多年养老实践的应用老年学家傅旻去年回到大陆,致力于推动全国养老事业发展。令她没想到的是,“国内投资养老机构的热情非常高”,不断有人找到她,向她咨询并请她设计各类养老公寓项目。


傅旻的感受不是孤例,记者在中东部一些省市采访发现,受养老需求和优惠政策的双双推动,民间资本纷纷看好“银发市场”,投资养老机构建设。中部某省民政部门的工作人员向记者透露,如今,社会资本对投资大型高档老年公寓趋之若鹜,民政部门每天都要接到不少关于个人投资兴建养老机构的咨询或申请。


“现在大家都觉得老年产业能赚钱,把它看成一个大市场,纷纷圈地抢占这个市场。”傅旻表示,“投资建设大型高标准老年公寓正在成为一种风潮,而且来势凶猛。”


记者此前采访也发现,占地广阔的高档养老机构已经在不少地方崭露头角。位于京郊的某老年公寓,是一个参照国外模式打造的大型老年社区。展现在眼前的一期园区占地百余亩,各栋楼房错落有致,居家式公寓、营养餐厅、社区医院、老年活动中心、度假酒店一应俱全。


在上海、杭州、宁波等城市,记者也看到类似高档老年公寓,这些公寓普遍装修精美,套房设计,并提供24小时管家服务。他们往往打出国际先进、五星级享受或生态颐养等品牌,营销对象直指高端老年群体。


记者采访了解到,这些高档老年公寓一般占地面积较大,少则一两百亩,多则四五百亩甚至上千亩。入住门槛较高,往往需要缴纳10万元到60万元不等的会员费,在此基础上,每月还要额外缴纳几百数千元服务费用。由于收费高,普通百姓无法承受,只有部分高端人群方有能力入住,因此目前这些老年公寓普遍入住率不高。而且这些项目中有的还或多或少获得了国家财政、土地的支持,这引发了人们对这些老年公寓占用土地、浪费资源、造成福利不公的争议。


长期关注老年问题的中国社科院法学所研究员曾庆敏认为,投资养老产业看似市场行为,但政府应该有效引导。当前,我国快速步入老龄化社会,社会养老需求增大,那些无人照料、无法自理的中低收入老年群体应该是首要解决的养老对象,政府应该积极引导养老机构确立正确的服务方向,将更多的优惠政策和投入用到这方面,多做雪中送炭的事。


部分项目变味“圈地”开发房产


值得一提的是,“豪华养老”投资热中的一部分项目变味成了“圈地”开发房产。清华大学社会学系老年学研究中心教授裴晓梅参与了不少政府或企业主导的大型养老公寓建设投资论证会,在她看来,现在很多企业家都千方百计想挤进养老市场分一杯羹,但对于究竟要发展多少养老机构,发展什么样的养老机构心中无数,有的甚至就是想借机“圈地”搞房产开发。“一些项目投资方从头讲到尾就是建多少栋房子,要卖给多少老人,至于护理照料服务则没有,说到底就是名符其实的老年人房产开发”。


记者在采访中也发现,一些民营资本在投资养老机构前没有充分评估风险,进入后才发现投入大、赢利难甚至亏损。为挽回损失,一些投资者被迫放弃养老项目,转而进行商业开发。一位不愿意透露姓名的投资者告诉记者,由于自己投资建设的养老机构亏损严重,他已放弃养老产业,以建设高档老年公寓的名义搞房地产开发。


据全国老龄办调查,在南方一些地方出现了个人集资举办老年社区的现象,这些集资或由老年人发起或由私营业主出面策划,通过在民政部门登记民办非企业获得集体土地或政府划拨土地等优惠政策后,收取老人资金盖房,社区建成后变更经营手续,改为工商登记注册。由于土地成本低廉,所造房屋与当地房地产开发房屋存在相当可观的差价,养老公寓变味成交易房产,一些老人就将集资建设的房屋使用权转手出让,赚取数十万元的差价。


也有的养老项目贪大求全仓促上马,导致老人上当受骗蒙受损失。在湖北武汉,曾号称“华中最大养老公寓项目”的民办华威老人院,规划占地500余亩,一期工程占地达200多亩。项目筹建之初,打出生态休闲养老牌,公寓定位集生态旅游、休闲度假、商务会议、特种养殖为一体,吸引了当地500余名老人出资购买该养老院的入住权。最终这个项目因资金链断裂崩盘,老人们的数千万元订金无法要回,当地政府被迫垫资退付。该项目后来还被发现所占用的200余亩地中只有两栋公寓楼所占的70余亩土地办了手续,其余百余亩别墅和其他建筑占地均未办理手续。


一哄而上盲目投资亟待规范


豪华养老的投资乱象与当前投资养老机构的风潮亟须相关部门规范。对此,民政部有关部门负责人认为,社会资本积极进入养老产业是件好事,也值得鼓励,目前出现的这种盲目投资风反映了我国养老市场发育还不健全。由于缺乏行业发展规划和指导,对养老机构的需求数量、需求层次、兴办类型、投资模式等盲目无知,导致投资商甚至是一些地方政府都很冲动,甚至利用政府的投资冲动搞房地产开发。有关人士指出,当前有三种不良倾向必须防范:


一是防止盲目上马造成资源浪费。傅旻认为,现在许多老年公寓的建设贪大求全,建设标准过高,布局不合理,一旦需求过剩就会面临倒闭和演变成房地产项目。她说,目前我国老年产业发展缺乏规范,相关的制度监管和政策也不到位,因此需对当前的投资热潮进行合理引导,通过科学论证和审核,避免项目盲目上马,造成资源、土地、资金浪费。


二是防止政府角色错位,影响社会公平。裴晓梅指出,公共财政主要应该解决中低收入群体的基本生活保障。对养老而言,迫切需要解决的是五保、低保、“三无”老人和失能失智老人的养老需求。这些本该是政府财政投入的重点,也是养老机构收养的主要对象。但是目前一些地方政府和部门却热衷推动那些高档养老项目,给予资金、土地大量支持,公共财政的阳光只撒到少数人身上,“这种投入是有偏差的”。


三是防止养老机构建设出现变味。有专家指出,现在一些投资商打着建养老机构的旗号获得政府的土地支持,但只象征性地建了一点老年设施,其他都用于商业开发。还有的以老年住宅为卖点建设所谓老年社区,最后变味成一个综合性的房地产开发项目。对于这种现象必须加大审查力度,严加防范。

来源:半月谈

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