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[分享]旧城改造工程到底有多“肥”?

发表于2009-09-25    343人浏览    1人跟帖    复制链接  只看楼主

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    8月上旬,备受关注的猎德村综合体项目举行了奠基仪式,宣告广州首个城中村改造项目正式开工。广州市国土房管局新闻发言人日前更明确表示,广州将用10年时间基本完成城市建成区范围内138条“城中村”整治改造。随着旧城改造步伐的加速,合生、富力、保利、新鸿基等地产巨头纷纷扎堆介入。有业内人士分析,城中村地块一般面积大、需巨额资金,开发周期长,是“肥肉”更是挑战。



房管局3~5年完成52条城中村改造


广州市国土房管局新闻发言人表示,加快推进“城中村”整治改造工作是广州市委、市政府的重点工作,根据部署,广州将用10年左右的时间基本完成城市建成区范围内138条“城中村”整治改造,用3~5年左右完成其中52条“城中村”的全面改造,在亚运会召开前完成包括琶洲村“城中村”全面改造项目在内的9条“城中村”清拆工作。


日前广州市市长张广宁主持召开市政府常务会议,讨论并原则通过《关于加快推进旧城更新改造的若干意见》。《意见》确立了城中村“拆、改、留”3种改造模式,并进一步完善旧城更新改造拆迁补偿安置政策,提出多渠道筹措安置房源,解决安置房源不足问题;实行“阳光动迁”,全面试行旧城更新改造事前征询制度;坚持市场运作、统筹平衡,积极探索旧城更新改造资金筹措新方式。


三巨头联手开发猎德村


1999年广州市曾出现过“旧城改造不让开发商参与”的禁令,9年后的2007年才“重新引进开发商资金参与旧城改造”。猎德村改造项目是广州首个引入开发商参与的城中村改造项目,开创了城中村改造的新模式。


猎德综合体项目的前身是广州著名的城中村--猎德村所在地,随着广州城市化建设进程的推进,其改造成为了迫在眉睫的城中大事。2007年9月29日,广州两大地产商富力地产与合景泰富,以46亿元的高价拿下这一占地超过11万平方米的猎德村地块,创下珠江新城拍卖史上最大商业地块、最大建筑面积、最高投资额的记录。


在拍得地块的两个月后,富力地产及合景泰富邀请香港的新鸿基地产加盟开发,三方各占1/3的股份,并共同组建专门的项目开发公司--广州市富景房地产开发有限公司,全面负责猎德综合项目的开发运营。据了解,猎德村项目由大型商业中心、高档酒店、甲级写字楼及服务式公寓等四部分组成,其中的服务式公寓将率先动工建设,预计明年推出市场。


白云区首个“城中村”改造启动


今年6月1日,富力与广州市同和实业公司签订了《合作改造同和“城中村”项目框架协议书》,业界普遍认为,这标志着广州市白云区第一个“城中村”改造项目正式启动。同时也是继猎德城中村改造后,广州又一引入发展商的城中村改造工程;这也是继猎德之后,富力参与的又一城中村改造项目。


据媒体报道,市场传闻称富力已经拿到了同和改造项目的土地使用证,拆迁代价较低,目前评估的拆迁补偿费用大概是每户60万~70万元,需要投入的资金量不会很大。富力地产相关人士则回应称,除了已签订的框架协议之外,城中村的改造工作该如何推进如今还是处于一种给意见、草拟初步方案的初级阶段,到底该如何做,都还在探讨之中,还没有形成具体的方案。


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开发商旧城改造是块“大肥肉”



一位不愿意透露姓名的地产商营销总监表示,旧城改造项目多位于广州市中心,拆迁面积往往很大,具有相当的保值性。“拿最近的土地拍卖来说,大学城的地块都超过了7000元/平方米,CBD最高地价也达到了14000元/平方米以上。目前市中心的土地太稀缺,旧城改造可以解决该问题;只要拆迁问题能顺利解决,城中村无疑是块‘大肥肉’。”合生创展有关负责人向记者透露,公司目前也在关注旧城改造运动,甚至有意减慢市中心项目的销售。





但满堂红研究部经理周峰表示,参与城中村的改造也是对开发商实力的考验,毕竟城中村面积相当大,涉及开发资金多。“上市公司还可以通过融资来圈钱;其他企业肯定不敢轻易涉足,毕竟开发周期长,资金的流动性会减弱。”


琶洲村项目非保利莫属?


9月15日至10月20日,广州整体挂牌出让海珠区琶洲村“城中村”全面改造范围内四宗地块的使用权,项目总投资可能逾100亿元,且以商业地产为主,用地面积为39.85万平方米,总建筑面积为104万平方米。据了解,该项目是市政府确定在亚运会前须清拆完毕的9条“城中村”之一。


值得注意的是,此次出让不接受企业联合竞买,要求竞买人为具有一级资质的开发商,注册资本在15亿元以上,同时要具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验,还要在海珠区拥有5万平方米以上的自有办公、商业物业,确保琶洲村全面改造拆迁安置周转使用。


这些竞买条件让不少业内人士猜测,非保利莫属。粤沛地产副总经理黄春认为,根据条件,只可能是保利一家独揽。同时有消息指出,此块地的改造方案是由保利集团参与规划和制定,预计该地块很有可能被国企保利夺得。


记者就此事向保利地产了解,该人士表示,目前还没有接到公司统一对媒体口径,因此不方便发表任何意见。而保利地产广州分公司总经理余英表示,琶洲村改造涉及的面积很大,保利广州公司又驻扎于此,自然对这个项目比较感兴趣。但至于是否保利一家独自开发,他则表示,应该还会有其他地产公司有兴趣。


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   中原地产项目总经理黄韬认为,广州的旧城改造才刚刚开始,可谓“摸着石头过河”。而信息时报记者日前走访因旧城改造项目闻名全国的瑞安房地产公司发现,其改造的上海新天地已由破旧的上海石库门居住区,变成一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心。公司董事总经理李进港既谈到了独揽开发的经验,也坦诚了拆迁问题的挑战,广州的旧城改造或可从中借鉴一二。



开发商最好只拿“净地”


瑞安房地产发展有限公司董事总经理李进港回忆,当初打造的第一个旧城项目上海新天地时,由于缺少经验,拆迁问题由开发商自行解决。但到目前为止,新天地二期项目中仍然有几十户未拆迁,导致项目不得不延期。而在吸取了这一教训后,包括重庆天地、西湖天地等旧城项目,都是由政府负责拆迁,开发商只拿“净地”。


中原地产项目总经理黄韬也表示,旧城改造最大的难题就是拆迁问题。如果政府给予一定的政策措施,由政府主导拆迁的话,拆迁问题也容易的多。据悉,广州多数旧城改造都是由开发商来负责拆迁,早在2007年就拍卖成功的猎德村项目正是因此被拖延了近两年时间。


满堂红研究部经理周峰认为,旧城改造最大的困难还是在村民利益的补偿上难以达成一致。很多城中村的村民主要收入来源为村里分红或村屋出租费,而开发商参与改造城中村不会在补偿上作出太大让步,一旦村屋被拆,村民收入便会明显减少,迟早会“坐食山空”;此外由于村民世世代代在特定的城中村居住,有深厚感情。


独揽开发容易协调


瑞安房地产公司开发的旧城改造项目,一个最大的特点就是独揽开发。瑞安房地产发展有限公司董事总经理李进港认为,由于旧城改造涉及范围大,以该公司在佛山的岭南天地为例,开发周期将持续15年。“几家开发商一起参与,必然会有意见不统一时,对如此大规模项目的开发建设很不利。独自承担,可以统一思路开发多种形态的产品,也可以让产品有进一步的升值。”他同时透露,公司暂时不会考虑参与广州的旧城改造,一家非本地的地产商在广州独揽的机会比较小。


而记者了解到,目前广州的旧城改造模式中,也不乏合作模式。典型代表是猎德综合体项目,由广州两大地产商富力地产与合景泰富拍得,再邀香港的新鸿基地产加盟开发,三方各占1/3的股份,并共同组建专门的项目开发公司负责开发运营。


旧城改造,一家独揽好,还是多家开发商合作好?目前仍难下定论。黄韬认为,两种形式都有利有弊。多家地产商合作可以分担项目开发的风险,但可能因为内部分歧影响项目开发;一家开发商独揽,虽容易协调统一规划,但可能导致人为垄断。一位不愿意透露姓名的业内人士分析,从政府的角度来看,可能希望由一家地产企业来开发,否则其中的利益难以平衡。

来源:信息时报

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 发表于2009-09-26  | 只看该作者      

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旧城改造,一家独揽好,还是多家

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