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[分享]武汉农民39万拍地建房投资房地产开发破冰

发表于2009-9-21  0条回复  143次阅读    搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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  在大中城市房地产开发热潮迭起、“地王”频出的同时,远离城市、处于传统农区的小城镇却仍处于开发“冰河期”,城市大资金鲜有光顾,商品房建设几乎没有。


这种局面在武汉日前以戏剧化的方式被打破。在武汉国土交易中心举行的拍卖会上,来自该市最偏远地区黄陂区蔡店乡的农民以39万元的价格,拍下当地占地2.85亩的P(2009)050号地块,并准备盖20多套商品房。传统农区小城镇的潜在投资价值突然引起了社会关注。

蔡店乡的土地价值:9年时间价格翻7倍

蔡店乡位于武汉市最边远、最贫困的西北部山区,距武汉市中心城区85公里,全乡几乎没有工业,农业产值占据了当地GDP的大头。在这个欠发达地区,无证私房公开买卖,城市中随处可见的正规商品房几乎绝迹。

起初,原是农业致富能手的李家喜也被“黑房”交易的“商机”所吸引。P(2009)050号地块其实是李家喜9年前买下的乡粮管所猪场,当时花了5万元,看到小城镇建设提速,住房需求明显增大后,李家喜结束养猪场的生意,准备跟街坊们一样在地上盖房出售。

李家喜说:“由于周边的一些房屡屡因无法办证引发纠纷,我特别留心办证的情况,盖房前就到有关部门咨询,才发现这属于私人盖房,而且土地用途也不是住宅用地,办不了房产证。”

为了盖出正规的商品房,按照《土地法》、《房地产管理法》的相关规定,李家喜成立了武汉家佳喜房地产开发有限公司,并申请黄陂区土地中心“回收”粮管所养猪场地块,改变土地用途后,重新进行招拍挂。

在9月4日的拍卖会上,李家喜没有遇到竞争者,以39万元价格将养猪场的地重新囊入怀中,这个价格与他当初购买这个地块价格相比高出了近7倍。记者看到,规划对该地块的容积率和住宅密度作了详尽要求,具体是容积率不高于1.2,住宅密度不高于30%。

根据规划要求,李家喜将原来计划盖30多套房缩减成只盖20多套,每套平均100多平方米,价格预计在每平方米1000元。

开发乡镇有商机:商品房利润10%

记者看到,李家喜的公司装修风格像一个家庭住宅,有厨房、卧室、卫生间,一个储藏间里还放着建筑材料和工具。公司除了他之外,从镇上请了两名专职技术员,妻子负责行政和接待。不过,到现在,李家喜还不知道能在这次开发中赚多少钱。

他说,房产开发手续比较多,刚开始办,不知道这一块有多大的开销。不过几笔大账还是比较清楚,每平方米的建设成本大约600元,土地成本每平方米170元,暂且估算各种规费每平方米100元,1000元的销售价每平方米最少能赚100元,商品房总面积是2500平方米,也就是25万元的纯利润。

“乡镇上一年能赚这么多钱相当不错了,这还是我第一次开始从事商品房开发建设,走了一些弯路,花了冤枉钱,能获得这个利润非常满意。”李家喜说。

惟一的风险是开发出的商品房在小乡镇有没有市场。李家喜说:“这个价格比周边高出近200元,但不需要打广告,乡镇上的商品房不愁卖。”

他分析,首先,村里、乡里外出打工人多,富裕了,在村里住不习惯,希望在镇上买房子。其次,小城镇建设和新农村建设后,中小学集并较多,教育资源向镇上集中,孩子小,从村里到镇上上学距离远,家长只能在附近租房子,时间长了经济允许肯定愿意在乡镇买房子。

与此同时,基础建设拆迁、镇上招的新公务员和新老师也都需要商品房。“所以说,镇上开发的商品房不愁卖,到时说不定还不够。”

目前,李家喜正在办理商品房开发前的一些相关手续,他打算盖出精品住宅。“下一步,我还要再拿地,随着国家小城镇建设步伐的加快,在农村进行房地产开发大有可为。”

传统农区小城镇建设蕴含开发大市场

其实,李家喜不是武汉远城区个人拿地第一人。据华中分院分析师李国政介绍,城市开发成本尤其是土地价格飙升,房地产利润高,进入门槛也高。地域偏远的传统农区乡镇房产开发门槛低,像李家喜开发2000多平方米可以分为2期建设,每一期投入就几十万元,只相当于武汉市中心城区一套80平方米商品房的价格。与此同时,城市大资金不会轻易离开熟悉的城市战场下乡,今后一段时间内预计本地资金可能是这些地方开发的主角。

他说,现在的基本趋势是,在大城市经济社会高速发展的带动下,近郊地产开发已逐渐成型,近郊对远郊又有一个带动辐射作用,再加上国家在小城镇建设上战略部署,传统农区乡镇的大开发是发展方向。不过,目前这些地方处于开发起步阶段,市场还是“春秋战国”、黑房与正规商品房鱼龙混杂,但随着小城镇推进速度的加快,市场也会越来越规范

华中师大中国农村问题研究中心邓大才表示,随着农民收入的提高,有各种要求更好生活条件的改善性需求,住房是其中的重要内容,再加上小城镇建设推进后,乡镇基础设施有了较大提高,可以说,在远城区乡镇现在的开发规模还是不能满足农民的改善性住房需求。因此,参与小城镇开发市场很大。

他说,从目前的情况看,小城镇的住房市场比较混乱,加强市场监管将是当地政府面临的重要课题。与此同时,小城镇商品房市场形成后,相关配套服务尤其是金融服务如何跟上,也是一个重要课题。农民在乡镇买房同样也需要办理银行按揭,这对银行业来说也是一个新的市场机遇。

来源:经济参考报

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