近三年来，随着房地产市场收紧，民用建筑工程设计行业的竞争越来越激烈。增量市场（新建项目）项目不断减少，设计费甚至有下降的趋势，再加上周期长、回款慢，导致性价比逐渐降低。
在上述大环境下，经营触角灵敏的公司，已经逐步开始了下述三个方面的尝试。
【1】挖掘增量市场（新建建筑）的成本潜力，将设计生产中心逐步转移到成本低（房租成本、生活成本、薪酬成本）的地区。
【2】涉入市政基础设施、EPC模式、建材部品等附加值高的领域。
【3】加大存量市场（既有建筑）改造维修项目的业务量；改造维修设计竞争相对小、业务量大、周期短、回款快、专业相对单一；合同额不一定高，但有性价比优势。
如果既不想沦为血汗工厂、也不熟悉高附加值领域，那么，改造维修项目将是一个值得重视的方向。
本文以一个中型的改造维修项目为例，将整个设计流程加以详细说明，供大家参考。
【1】15层框剪结构，原为办公楼，2001年建造，原始设计按7度0.15g，第一组；总高度55.4米。
【2】现改为养老公寓，按现行抗震规范为8度0.2g，第二组。
【3】本项目有原始蓝图备查。
注：原始蓝图为重要的设计依据，一般在业主或物业管理公司处有存档，也可去当地城建档案馆查阅。
拿到设计要求及原始图纸后，第一时间要与业主确定下述三个重要问题。
❖鉴定报告作为设计依据，必须由业主提供。
❖对于改建项目，在业主办理开业时，有些省市的公安部门要求提供鉴定报告及加固设计图纸。
应坚决要求业主提供，否则设计单位将承担很大的设计责任风险。
❖后续使用年限并不能简单地“由业主与设计单位共同商定”，而是应遵守相关规范。
❖当业主为减少加固费用而要求采用较短的后续使用年限时，设计单位及设计人如果贸然同意，同样会承担设计风险。
加固改造项目遵循的规范有：
❖《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2006
❖《民用建筑修缮工程查勘与设计规程》JGJ 117-1998
❖《建筑抗震加固技术规程》JGJ116-2009
❖《建筑抗震鉴定标准》GB50023-2009
其中，GB50023-2009第1.0.4条，是后续使用年限的依据。
❖业主在启动项目前，都会预估一个项目造价估算；设计人应向业主索要加固部分的费用总额或平米单价。
❖在进行结构加固方案时，应时刻按此造价进行修正并告知业主。
❖防止在结构加固方案确定后，业主接受不了造价增量，导致前期工作反复或项目停滞。
本条要表达的是：应重视造价增量问题，避免因造价超概而导致项目设计翻车。
❖确定是否需要进行施工图审查（一般来说，大部分改造项目，只需要进行消防报审，不需要进强审或节能审查）。
❖是否需要加固图纸存档（档案馆、公安部门）。
1.业主正在委托鉴定。
2.业主原要求按后续使用年限按30年，后同意按50年。
3.结构加固造价估算为900元/平米。
按下述步骤确定结构方案（本节为概述，后续将详述具体设计流程细节）：
❖按原图纸构建结构模型。
❖按新平面功能输入建筑做法荷载及隔墙荷载。
建筑做法与墙体材料的均需向业主建议采用轻质类型。从荷载方面看：散热器采暖的地面做法重量优于地采暖作法，地板作法优于地砖做法，轻钢龙骨石膏板墙或成品墙板优于砖墙。
❖功能改变会引起建筑抗震设防分类的变化。除了查阅《建筑工程抗震设防分类标准》外，还应特别注意参照当地文件及相关类别规范。例如，《建筑工程抗震设防分类标准》未特别注明养老建筑的类别，但也应查阅《养老设施建筑设计规范》GB50867-2013。忽略专业规范极易造成方案反复，应特别注意。
❖根据现行结构专业设计规范输入地震、风荷载等参数。
❖注意使用年限相关的参数。
本项目原为丙类，依据《养老设施建筑设计规范》GB50867-2013第3.0.10条“按震设防标准应按重点设防类”，因此现建筑为乙类。
❖结合工程经验或业主聘请的造价单位，对不同结构方案进行估算。
❖预估加固量及造价增量、施工周期，得到业主认可后确定结构方案。（未完待续）
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