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[分享]万达、融创、恒大,为降负债都牺牲了什么?

发表于2018-10-10     453人浏览     1人跟帖    筑龙币+50  复制链接  只看楼主

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蒋德华

万达、融创、恒大,为降负债都牺牲了什么?_1

房地产业可谓金融体系之外最具杠杆属性的行业。

但在将高杠杆运用到极致,企业规模迅猛上升好几个量级的同时,高负债率也成为大多房企心头的伤痛。

首先,从房企自身来看。

中国指数研究院的报告显示,百强房企在2017年资产负债率均值为78.9%(即每1亿的资产,就对应7890万的债务),相比2016年提高了2.2个百分点,逼近企业资产负债率红线。

如果房源滞销,资金无法及时收回,每天上亿元,甚至数亿元的资金成本支出就会拖垮企业。而且,由于众多房企在2016年左右发债,债务期限大多在2-3年,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰期。

其次,从国家层面看。

为了预防金融风险,2016年10月10日,国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》,明确要提出降低企业杠杆率。

也许,一开始,大家还没把握住政策风向,或仍沉浸在销售额飞速增长的浪潮中,但随即,“部分银行暂停新增授信”、“提高发债门槛”、“贷款利率上调”、“叫停银行委贷”、“收紧个人按揭贷款”、“银保监会、证监会及各地银监局高压监管和开罚单两手抓”等一些列措施,把房企们的融资渠道条条封死。

国家都按“暂停键”了,你房企还能怎么办?

于是,从2017年起,“去杠杆、降负债”成了各大房企的主旋律。

那么,如何做才能去杠杆,降负债呢?

万达、融创、恒大,为降负债都牺牲了什么?_2

万达

我们先看2017年最受瞩目的万达

有位朋友开玩笑,若问哪家房企在互联网时代影响力最大,毫无疑问,答案是万达。前有“国民老公”的极力吆喝,后有“国民公公”的一个亿小目标。国家要想高效传达自己的目标,拿传播力最广的下手自不必错。

于是,王健林哭了……

2017年7月19日,万达、融创、富力三方签约,万达售出万达商业77个酒店的全部股权以及13个文旅项目91%的股权,收回680亿元现金。

2018年1月29日,万达集团发布公告称,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁、京东、融创,共投资约340亿元人民币,收购万达商业约14%股份。

2018年2月5日,阿里巴巴、文投控股以每股51.96元收购万达集团持有的万达电影12.77%的股份,共出资78亿。

通过一连串的资金回笼,万达上演了断臂求生的一幕。虽然不少媒体还在质疑和嘲讽万达的贱卖,但是不得不说,万达求生的勇气是惊人的。

万达、融创、恒大,为降负债都牺牲了什么?_3

融创

然后,我们看看融创

从绿城到佳兆业,再到江苏雨润,再到乐视,再到万达,哪里有风险,哪里就有孙宏斌,孙宏斌也因此获得了“兜底王”的称号。

在大众眼里,孙宏斌是个胆子很大的人。反映在地产上,就是他一路疯狂拿地,这一点,从他做顺驰起就开始展现。

但是疯狂的背后是风险。

2017年中报数据显示,融创净负债率为259.9%,为业内最高。

2017年7月12日,继标普将融创中国“B+”长期企业信贷评级及“cnBB-”长期大中华区评级列入负面观察名单后,评级机构惠誉,也把融创中国评级下调至BB-,把评级列入负面观察名单

融创自身也意识到了危险,从2017年下半年开始,融创开始减缓买地,不仅提高了买地标准,还执行了严格的拿地纪律,大幅降低买地支出。

另外,在国内融资环境收紧的预期下,融创就开始去国外抢先融资了,在去年的7到12月份,2次配股融了118亿港元,并成功发行10亿美元两组高级债券。

而且,据融创内部人员反映,在很多城市,销售人员都要求全款购买优先,力求最大程度提升回款速度。最终,融创2017年实现合同销售金额3620亿,同比上年的1506亿大增140%。

减少支出+融资+提升回款速度,是融创在“去杠杆、降负债”大形势下打出的组合拳。

万达、融创、恒大,为降负债都牺牲了什么?_4

恒大

最后,我们谈谈恒大

“1129亿元永续债,半年还清;
1300亿元战略投资,一年引入;
1650亿元的业绩承诺,三年实现;
成年人的生活里没有容易二字。”

网络上的这句话,昭示了恒大在2017年度的最终胜利。

从2017年开始,恒大就已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型,核心是大幅降低负债率,增加净资产

为了达到这一目标,恒大主要采用了三种方式:

①引入战略投资者,2017年度,恒大引入的1300亿战略投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等,囊括了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴;

②土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000到2000万平米土地储备,以降低土地费用支出;

③扩大盈利规模,进一步增加净资产。

最终,恒大2017年业绩报告显示,公司净负债率下降近六成,资产负债率下降至71.1%。并预计在2019年末将资产负债率下降到55%左右。


以上三家房企,可以说是众多房企中降杠杆的典型。其他各家或增大融资,或加速盈利,或减少支出,虽然打法各不相同,但万变不离其宗。

总体而言,在降低企业负债率的大趋势下,敢于取舍,积极布局,确保现金流充盈,这才是2018年的生存之道。


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 发表于2018-10-10  | 只看该作者      

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房地产业可谓金融体系之外最具杠杆属性的行业。

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