深圳地产商拿下北京东直门二十年“烂尾楼”

　　一家在京城籍籍无名的地产商却“买”下了这座城市最大“烂尾楼”。

　　消息源自于一封名为“特大喜讯”的邮件通报，这封发给深圳市益田集团股份有限公司（下称益田集团）部分员工的通报透露，中国信达资产管理股份有限公司（下称信达资产）已于5月11日下午公布，益田集团将以收购部分股权的形式，与其共同构建“北京东直门交通枢纽项目”（下称东直门项目）。

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　　这封邮件重点表扬“益田集团北京公司经过三个多月的统筹谋划与周密部署，历时近一百天的脑力震荡和全神贯注，将不可能变为可能，终于实现了益田商业进军北京的战略意图”。

　　东直门项目位于东直门外大街与东二环交界处，是一个总建筑面积超过70万平方米的商业综合体项目。该项目90%权益是中国信达在2015年8月，从新加坡上市公司国浩房地产有限公司旗下的国浩房地产（中国）有限公司（下称国浩中国）处购得，彼时信达资产付出的总代价高达105亿元，其中债权近60亿元。

　　更早之前，国浩中国于2007年以58亿元的价格，从北京北大青鸟有限责任公司处接手东直门项目公司——北京城建(14.280, -0.41, -2.79%)东华房地产开发有限责任公司90%的股份，并后续将项目命名为“国盛中心”。而再往前追溯，东直门项目最早是起源于1990年代的东直门公共汽车总站改造。

　　从一个城市改造项目到房地产开发、从一家缺乏资金实力的民营企业崩盘到辗转出售，直至信达资产接盘。如今以商业地产开发见长的益田集团入股，这个位于北京最核心位置的商业项目，在延宕“烂尾”20多年后，有了新的希望。

　　一位接近交易的知情人士告诉界面新闻，信达资产在当初竞争性谈判邀约文件中透露，拟出让该项目10%-35%股权，同时这个小股东将负责项目整体操盘，而项目整体估值约155.7亿元，后续建设投入还需约30亿元，项目倾向于持有运营。

　　益田集团并未透露此次股权合作的具体比例，也并未回复界面新闻关于该项目的采访要求。工商资料显示，目前项目公司股东仍然为信达资产旗下的海南京灏实业有限公司（90%）、北京市东城区住宅发展中心（10%）。

　　按照整体估值测算，如果益田集团持股介于10%-35%之间，需要准备的资金高达15.6亿-54.5亿元，这对于益田集团并不容易。不过，从商业运营角度来看，益田集团的中标也似乎在情理之中。

　　1992年，毕业于东北师范大学并留教、后续调入深圳大学任教的吴群力决定下海从商，在地产中介行业积累了“第一桶金”，并梦想着有一天“自己盖栋房子卖一卖”。

　　4年后，吴群力创立益田集团介入地产开发，凭借地产经纪行业积累的市场与产品经验，初期开发的深圳益田花园、益田名园、益田假日湾、益田半岛城邦（一期）等项目很快打开了市场，益田迅速成长为深圳一家主流民营地产商。

　　2008年，益田集团在深圳深南大道核心位置的商业标杆项目“益田假日广场”开业，成功实现了向商业地产运营商的转型，如今益田假日广场年销售额已高达25亿元。

　　2015年，益田集团进一步提出商业地产“轻资产”管理输出模式，先后在深圳、西安、阳朔等地拓展项目。时至今日，益田集团已搭建好旅游商业、新兴产业、智慧地产、医疗健康、文化教育及金融六大战略版图，并完成了以深圳、上海、北京、长春、西安为中心的全国区域布局。

　　一位接近益田集团的业内人士告诉界面新闻，商业地产仍然是益田的核心产业，在梳理出4条各具特色的产品线之后，其最终目标是上市。所以吴群力这两年在深圳、上海、北京等地会加速扩张，并在阳朔、黄山、张家界(10.240, 0.02, 0.20%)、长白山(15.490, -0.01, -0.06%)等旅游目的地进行商业小镇的圈地布局。

　　在“商业”标签之下，还有几个标签可以总结吴群力的地产生意——“高等院校”，吴群力与母校东北师范大学合作，在东北投资了多个项目；“影视文化”，在商业地产院线方面与中影集团建立了紧密联系，双方在北京多有合作；“旧改”，益田集团在深圳获取土地的主要方式是参与“旧改”项目，最著名的莫过于苦战近10年，仍然没有完成拆迁谈判的罗湖区“木头龙项目”。

　　对于益田集团来说，此次与信达资产的重磅合作，来源于近几年来与金融机构合作磨合后的选择。苦于没有上市平台，益田集团过去一两年来为撬动项目开发，与建设银行(6.050,-0.02, -0.33%)、中信银行(5.940, 0.01, 0.17%)、中信信托、信达资产等多个金融机构进行了多样化合作。

　　与信达资产最大一笔合作是年初进行的ABS融资，这笔高达53亿元的ABS成功发行背后的管理人和承销商即是信达资产旗下的信达证券。去年底，信达资产还与益田集团成立了有限合伙企业，前者出资额高达15亿元，投向位于深圳大鹏新区的旧改项目。

　　从深圳益田假日广场出发，到阳朔、西安、长春，再到如今的北京东直门项目，益田集团扩张的野心全面显露，这是不能容忍任何差错的一步战棋。

　　“对于东直门项目，益田集团已经下发禁言令，对于外界的询问一律不回复、不评论、不关注。”一名知情人士表示。