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[分享]深圳岗厦拆迁造就十个亿万富豪城建门槛提高

发表于2009-10-27  1条回复  155次阅读    搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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摘要:今天,本报推出《岗厦涅槃》特刊,温柔抚摸过去,冷静看待现在,犀利辨清未来。不论有多少道不完的情怀,也不论有几分踌躇中的满志,事关旧改拆迁,补偿金额总是绕不开的话题。



2009年10月10日,已拆掉部分的岗厦村。


拆迁谈判近尾声,岗厦河园片区上空的迷雾渐散去。


今天,本报推出《岗厦涅槃》特刊,温柔抚摸过去,冷静看待现在,犀利辨清未来。不论有多少道不完的情怀,也不论有几分踌躇中的满志,事关旧改拆迁,补偿金额总是绕不开的话题。


尽管内部纷争仍未平息,但可以确定,旧改再一次成就了近十个隐匿在角落的亿万富翁及20来个亿万家族。罗湖区蔡屋围村的钉子户风波曾直接提高了岗厦河园片区村民的心理预期,这一次,岗厦村民的巨额获益会否又一次推动城市更新门槛的提高?


《物权法》深入人心,让拆与被拆双方都能从中寻找依据;对公共利益等概念的界定不明,又直接引发了难以平息的争议。接受采访时,福田区政府与开发商均透露,尽量以人性化措施化解分歧;携岗厦旧改经验,他们提醒抑制不良秩序在其他城中村的复制,总结现有模式在城市更新过程中的限制。


这座城市有千万人旁观着城中村的兴衰起落,他们心中徘徊的问题与主导者的思考殊途同归:城中村改造,还将成就多少个亿万富翁?


一块硬骨头


历史给深圳遗留下灰色物权问题,城中村的矛盾在岗厦村集中体现


1992年,深圳撤宝安县,设宝安、龙岗两区,关内则设罗湖、福田、南山三区,后又增设盐田区。1985年开始的一轮大规模工业化进程后,深圳关内已完全工业化,基本没有农业生产;上世纪90年代中期,深圳第二轮工业化革命,制造业大举迁到关外,关内则兴起高新技术产业,关外也基本实现工业化。


2004年深圳关外城市化改制之际,除坪地、坑梓、光明等小片区域还有传统的农业产业之外,深圳农业已基本消失。农民“洗脚上田”,但其中多数并未真正接受近现代工业和商业培训,生活模式的变化,仅是由过去的种稻谷改为现在的“种房子”。由此,城中村村民们走上了半专业的房地产经营之路,成为廉租屋建设者和物业管理者。


灰色物权问题此时渐形成。金地大百汇公司一位工作人员描述起当年城中村兴起阶段的粗放与随意,“他们(岗厦村民)承认,上世纪90年代‘种楼’那会,每天让香港的亲戚带点‘水货’过关,偷偷拿去关外卖了,然后换建筑材料回来。今天买块砖,明天买袋水泥,岗厦村就是这么造起来的,每栋楼的成本相比现在的补偿,微乎其微。”


深圳市曾出台过法律,变相默许1999年之前的违法建房;政府也曾明确宅基地的使用,所建房屋不能超过3层半,面积不能超过280平方米,也即原住民的每一栋房屋里面至少有三层是合法的。然而,深圳的城中村建筑中,很少有3层以下的,合法、非法、半合法半非法的物权犬牙交错、难以辨别,历史给深圳遗留下了灰色物权问题。


同时,深圳城市化过程中,政府大规模征收原住民土地而未给予合理的补偿,以及当时未能解决原住民的就业和社会保障问题,也致使不合法的物权一定意义上合情合理。


福田区旧城改造办公室主任郭鹏生认为,遇到拆迁问题,常有人以西方谚语佐证自己的立场———“风能进、雨能进、国王的军队不能进”———实际上这混淆了东西方土地制度的区别;中国的土地所有制,加上高速发展中遗留的特有问题,深圳城中村兴起过程中,已埋藏了巨大的争议性。


可想而知,当这样的争议性遭遇岗厦旧改,后者旋即成为改造难度最大、建设标准最高、城市影响最大的城中村改造项目。


深圳城中村的矛盾与问题在岗厦村身上集中体现,而在所有问题中,拆迁中的博弈首当其冲。1998年,深圳市政府就决定对岗厦河园片区进行全面改造。2002年,深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施;直至2006年7月,深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议,正式推动岗厦河园片区整体改造。{{page}}


蔡屋围的诱惑


蔡屋围风波后,岗厦认同原定赔偿标准的原村民从85%下降到50%


2007年8月3日,岗厦河园片改造举行集体物业签约仪式;改造正式启动,进入随后的私人物业谈判,却遭遇蔡屋围拆迁带来的变故。


蔡珠祥、张好莲一度成为这座城市瞩目的焦点。1997年,夫妻俩在宅基地上建起了六层住宅,自住并出租,建造花费120万元,每月万余元租金此后成了这个家庭的主要收入。


2004年10月15日,蔡屋围集团公司与京基公司签了房地产开发合同,近4.6万平方米土地(包括宅基地)全部被卖掉,蔡的房子亦在其列。他要求按1.2万元/平方米进行现金补偿,遭到了京基公司的拒绝。京基公司于2006年9月请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估,评估价为3998元/平方米,当时周边的房价为1.2万元/平方米。京基后将补偿价提至9000元/平方米,仍未获同意。


2007年3月,国土部门裁决,蔡、张夫妇必须搬出房子;同一时期颁布的《物权法》成为蔡珠祥的武器,尽管在上诉过程中屡屡失败,蔡珠祥拒绝离开自建楼。8月,深圳市国土局向法院申请强制拆迁,对蔡珠祥来说,形势危急。


8月中旬的一纸公文颠倒了乾坤———国土部要求各地禁止行政命令强制拆迁———国土部门失去强制力后,蔡、张夫妇重新开始了与开发商之间的议价。2007年正是深圳房价不断飙升的时期,蔡屋围周边房价已涨至约2万元/平方米;夫妇俩提出,补偿应在1.8万元/平方米。网友惊呼,按这一要价,开发商补偿款将达1400万元。


失去强制力后,斡旋成了主要协调方式。罗湖法院召集双方调解了4次,双方于9月21日签下协议,次日,1200万元补偿款就打入了蔡珠祥账上。


蔡屋围风波对岗厦拆迁的影响或许在意料之外,但也在情理之中。2007年12月,在向市长汇报改造情况的会议上,福田区政府有关负责人称,蔡屋围“钉子户”获得高额赔偿后,岗厦认同原定赔偿标准的原村民从85%下降到50%。岗厦改造再次陷入僵局。


同时,拆迁风声既起,抢建风潮则来。在岗厦改造成为定局之后,岗厦村内出现了大量抢建私房的行为。有一段时间,这个村子甚至成了一个大型施工工地,无论是东一坊、东二坊,还是东五坊,每条路上都堆满了黄沙、水泥、钢筋等建筑材料,装满了材料的运输车辆进进出出,使得本不宽敞的道路越发狭窄。化解谈判僵局的同时,政府还要对违法私房抢建潮保持高压严打态势。


像农贸市场的讨价还价


拆赔方案几经磋商,住宅每平米补1.28万,集中商业每平米补2.38万


岗厦改造的拆迁补偿方案几轮磋商方才尘埃落定。据开发商介绍,以前改造方案拆迁返还补偿标准只有一种选择,即首层按1∶0.82赔付集中商业,二层以上按1∶0.88赔付住宅或公寓计算,但现在经与村民多次协商,共有两个标准、三种模式、六种选择。两个标准,一种是按面积划分:480平方米以内按1∶1补住宅,超过480平方米按1∶0.88补公寓;另一种标准按层数划分:首层按1∶0.9补集中商业物业,二层以上按1∶0.9补住宅或公寓。三种模式,即一是选全部实物补偿,二是选全部货币补偿,三是可选实物和货币补偿相结合。


两个标准加三种模式,即产生六种选择方式。


按照新方案,如果选择货币补偿,住宅公寓按每平方米1.28万元计算,集中商业则按每平方米2.38万元计算。


岗厦改造开发商、深圳市金地大百汇房地产开发有限公司总经理胡卫明认为,将价值每平米约23800元的集中商业计入其中,“村民获得的实际利益已经高于1∶1补偿住宅的价值”;村民则不能理解,补偿比例为什么会低于1∶1?且阳台楼道只算公摊面积,以0.5计算,也让他们无法接受。不少对内地法律不了解的侨胞、港澳籍村民更有不解、争论,郭鹏生认为,对土地性质的辨析可以解惑。


蔡屋围风波更加重了这种不满,谈判如何继续?{{page}}


“城中村房子建得凌乱,握手楼多,电线、水管交错复杂。拆迁又不是一天的事,会出现这栋签约拆完了,那栋突然断电的情况。所以,我们首先花了400万元,把村里的水电网络重新拉了一遍”,胡卫明分析说,这是金地大百汇表达对村民权利尊重的一种方式。


郭鹏生则将拆迁中对权利、历史、事实的尊重归纳为对4项权利的保证———知情权,信息对村民公开透明;自由选择权,村民可以在现金补偿和房屋置换中任意选择;此外,还有经济保障权与自由表达权。


光是村民拿到的补偿协议,就经过了合作改造三方不下20次的商谈、修改,依照议定的补偿标准,给出各种不同的支付方式、条款。胡卫明透露:“因为拆迁,原本以收租为主要收入的村民没了经济来源,我们给予每平米每月30元的租金补偿;对于面积120平方米以上的,还有额外租金补贴,这在之前的操作中少见。”有村民私下告诉记者,在他们的理解中,这与市场上讨价还价的过程并无二致;自己起初喊个高一些的价格,此后谈判的空间也就相对较大。


岗厦村民的自建建筑大多远远超越了政府当年所允许的高度、面积,政府此后默许了这些当年的“违建”,在商谈补偿过程中,金地大百汇也认同了这种态度,但究其本质,村民们的建筑并非全无瑕疵。


一位参与岗厦规划的人士指出,“人有人的运气,城市有城市的运气”;整个城市的升级带动了岗厦价值的提升,岗厦原村民早已成为了最大的获益者。“实际上,彩田路以东的岗厦楼园片区也向岗厦股份公司董事会强烈提出要旧改,而且要按河园标准改造”,郭鹏生“爆料”说,“所以,在谈判艰难进展的时候,就有楼园的人找到河园的人,问他,‘换不换?我的房子位置更好,面积也差不多’,没一个河园的业主同意的。”


胡卫明认为,由此可见,岗厦拆迁的博弈主要在利益层面,“这么大的一个项目,投资超过百亿元,其实一家一户多给一些并没太大影响,但我们害怕的是破坏秩序,所以抱定了原则。”


比单纯村民自建房更复杂的,还有村里的合作建房。建楼潮中,一部分缺乏资金的村民提供土地,村外的合作建房者提供资金和施工,合作建起农民房后,再进行利益分成。一般签约时会约定,房屋的使用权50年(此后改为60年或70年)属外来建房者所有,这样的投入结构也注定了拆迁变局降临时的麻烦。


当上亿万富翁如此简单


岗厦原住民中的亿万家族或有20多个,而个人资产过亿的或接近10个


在开发商与政府眼中,“支持老实人、不做老好人”是最主要的原则;对原则、标准的坚持并非徒劳无功,政府的公信力在这个过程中逐步树立,促进了社会秩序的良性循环。


并且,原则、拆迁标准本身在外人看来已相当诱人。金地大百汇公司方面承认,岗厦旧改,确实催生了一批千万富翁以及若干位亿万富翁。


岗厦改造补偿方案公布之初,一位文姓老伯就对记者透露过自己的“小算盘”。他表示,自家房子若全部折算成现金补偿,将近800万元。只要他签字同意,这笔钱很快就会到账,令他颇为心动。家庭会议上,略略测算,家人发现,拆后返房更划算,获得的物业价值远远超过现金补偿,家里也不缺钱花,最终一致同意以拆后补公寓的方式签约。


按照周围楼市价格判断,有关人士分析,新建成的岗厦住宅、公寓的价格至少会在每平方米25000元以上。


香港文氏宗亲会会长文志强家在改造中很是显眼———全家共17人,在岗厦共有约3000平方米的房产,改造前,每月可收取租金5万至6万元。改造后,若继续选择换房、出租,他们家族的收入将大幅增加;若兑现,入账的也将是一笔巨款———尽管他并未透露最终的选择和实际获益数字,但其身家一夜暴涨千万已毋庸置疑。


据金地大百汇工作人员透露,在所有岗厦村民中,房屋面积最大的一个家族拥有约6000多平米房产,在改造后,将拥有过亿资产,而这样一夜过亿的例子在岗厦绝非只此一家,极少数尚未签约的村民中也不乏“潜力股”。据胡卫明分析,如果房价维持在每平方米3万元左右的话,则相当于只要有3000多平米房产就可以过亿元,据此推算,岗厦原住民中的亿万家族可能有20多个,而个人资产过亿元的可能会接近10个。


此外,由于集体资源的升级,岗厦村民的股份也显得额外珍贵。早年成立岗厦股份公司时,每个村民按照户籍所在等条件不同,给予各自不同的股份份额,正常岗厦村民每人可获1股,据了解,眼下这1股股份已价值约200万元。{{page}}


除了原村民,一些早期在这里买房的人也成了受益者。记者采访中接触到一位黎先生,他不是岗厦原村民,但在十年前在这里买了一套房,作为投资,买入的价格在当时看来很是不菲。“很多人看我现在获得了这么大的收益,好眼红,但在十年前,有谁肯出高价买这里的烂房子?”黎先生说,像他这样出高价买入的,也承担着一定的风险,他已扛着风险走过10年。


旧改,是否已成为养殖富翁的暖房?在深圳这座充满冒险精神、追求效率、利益的城市,这是徘徊在太多人心中的问题。


眼下,南山大冲村面对着相似的改造过程,同样将因为旧改而成就不少亿万富翁,其数量比岗厦有过之而无不及,多达十几人。


大冲村改造号称广东省最大的旧改工程,面积达68.4万平方米,集中着1400多栋没有经过合法手续抢建起来的私房,总建筑面积达105万平方米。根据规划,8年内将累计投入600亿元,相当于建6座杭州跨海大桥。根据拆迁补偿规定,私宅2层及以上部分以1.1万元/平方米的标准给予补偿,或在大冲改造完成后返还同等面积的物业。


令人咋舌的是,大冲村中目前持有1万平方米以上物业的家庭超过10户,这也意味着,大冲的旧城改造将诞生十几个亿万富翁。


城市更新成本提高?


《物权法》颁布后,亟须补充条款对公共利益的内涵外延作出明确解释


蔡屋围事件提高了岗厦村民的心理预期,岗厦之后,大冲又将诞生更多的亿万富翁;旧改是否将成就一批又一批的百万、千万、亿万富翁?城市更新的门槛又是否会在接连的旧改中不断提高?


“更新的成本、门槛肯定会提高,目前的模式,简单说,就是以规模空间化解拆迁成本,这个模式在城市里能复制的时间不长。”在手头的工作之外,郭鹏生有自己的思考,“随着时间推进,地王大厦总有一天也会面临拆除,在眼下拆迁进行中,要思考,怎样引领理念的更新、怎样提高法律能起到的作用。”


城中村一方面与城市紧密结合,另一方面又与城市格格不入,城市更新已迫在眉睫;然而,郭鹏生认为,深圳特点在于,用30年完成了西方300年的变化,时间、空间、心理尺度上大幅压缩,西方几代人形成的文化积累、素质提高、城市进程要在深圳一代人内解决,亟须建立共同认知感,去化解必然存在的冲突。


郭鹏生将这样的过程喻作“反刍”,他解释说,城市急剧膨胀后,深圳这头孺子牛需要不时“反刍”,才能促进消化;改造城中村,让隐性矛盾凸显,构成动力,令城中村与这个城市的标准真正对接,以产生新的竞争力,这不仅是城市的重新定位、秩序的重新构建,更是一次重要而持久的“反刍”。


他也提醒说,从蔡屋围、岗厦经验看,政府要从眼下着手,抑制不良秩序的复制———对历史遗留问题的梳理、尊重必不可少,但要防止这类问题的反复出现,非法抢建、违法合作建房对城市可持续更新造成极大威胁———“如果不加以控制,旧改的门槛会高速提高,成为甩不掉的包袱,积重难返。”


《物权法》出台无疑为旧改再添变数。蔡屋围“钉子户”蔡珠祥最早从《物权法》中获益,他熟读该文案,并作出分析,“建金融中心是商业利益,所以我根据物权法可以和他们自由谈判。但如果是像建地铁、政府机构这样涉及公共利益的项目,根据物权法个人利益要服从公共利益。所以不用担心遵守物权法会增加城市公共建设的成本。”


如何防止地方政府主开发商可能滥用“公共利益”侵犯私人物权,或者个人滥用“私人利益”妨碍公共利益,这一焦点讨论一直延续到了岗厦旧改中。有村民效仿蔡珠祥提出,福田区政府、金地大百汇、岗厦股份三方主导的是一次商业改造,公共利益在其中占次要地位;而主导三方则认为,在岗厦案例上,改变的更多是功能属性,而非物理属性,不是简单的拆除后商业开发,而是重建管理秩序。


这样的争论似乎没有结果,更多时候仍会陷于具体的补偿数额谈判中;但争论的结果对旧改又举足轻重,不少政府工作人员认为,在《物权法》颁布后,亟须有补充条款,对公共利益的内涵外延作出明确解释。{{page}}


在法律、思维、意识全面提升之前,城中村改造必然仍将一次次地付出代价,郭鹏生在接受本报记者采访时表示,深圳政府是一个“宽松的弱势政府”,在旧改中也体现出这一特色,必然会付出代价。胡卫明将深圳描述为一个“探索者”,承载着先行先试的功能,在实现创新价值的同时,代价必不可少,甚至包括部分公平。


“我们期待《城市更新办法》早日拟定出台,也欢迎所有人都来关注旧改,有批评、争论都是好事,深圳可以改进,但不该停顿,深圳最怕停顿。”郭鹏生说。


这与市场上讨价还价的过程并无二致;自己起初喊个高一些的价格,此后谈判的空间也就相对较大。———一岗厦村民


这么大的一个项目,投资超过百亿元,其实一家一户多给一些并没太大影响,但我们害怕的是破坏秩序,所以抱定了原则。


(深圳)承载着先行先试的功能,在实现创新价值的同时,代价必不可少,甚至包括部分公平。


———金地大百汇公司总经理胡卫明


深圳政府是一个“宽松的弱势政府”,在旧改中也体现出这一特色,必然会付出代价。


———福田区旧城改造办公室主任郭鹏生


人有人的运气,城市有城市的运气。整个城市的升级带动了岗厦价值的提升,岗厦原村民早已成为了最大的获益者。


———一参与岗厦规划人士

来源:南方都市报

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 当前离线   发表于2009-10-27  | 只看该作者      

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无语了

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