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麒文摄影新作品:金科地产.金科城销售中心
设计公司:尚壹扬设计
项目名称:金科地产·金科城销售中心
摄影师:麒文建筑与空间摄影 摄影总监张骑麟
共同的努力成就了这副美妙的作品。
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房地产营销推广活动方案集锦(共217页)
主要内容:
目       录
雅居乐集团——“别出心裁圣诞夜” 11
雅居乐花园——集体婚礼 12
雅居乐·雍景豪园——举办夏日欢乐嘉年华 12
逸彩新世界——举行社区汽车展示活动 13
瀛海名居——上演圣诞派对 13
御景华城——启动健康之旅 14
远洋天地——中老年健康月打造品牌 15
远洋新干线杯——举办高尔夫盛会 15
紫云国际——举办紫云国际轮滑大赛 16
卓越集团足球赛 17
中海月朗苑——12月3日开放“3+3+3新光景空间” 17
中海蓝湾——推出“同乐日”购房99折 18
中海地产——“海之旅”活动再启动 18
中安·翡翠湖——举办车模锦标赛(重庆) 19
重庆·中央美地——举办图片展 19
中茵·皇冠国际——举行“爵士之夜”答谢酒会 20
中信红树湾二期举行元旦潮汕自驾之旅 20
中信红树湾——邀您共同举杯 20
中信红树湾——举办业主高尔夫比赛 21
珠江御景湾——举办书画展 21
珠江罗马嘉园——举行产品推介会 22
珠江俊园——举办“社区文化活动月”活动 22
珠江国际城——举行“首都建筑工人圣诞感谢会” 22
珠江帝景——启动圣·维利亚国庆摄影大赛 23
珠江帝景——举办专业的“送健康免费体检”活动 23
珠江帝景——赞助经典芭蕾《罗密欧与朱丽叶》天桥上演 23
珠江地产——启动“满意生活升级年” 24
珠江地产——启动“爱心工程”系列活动 24
珠江地产举办大型积分兑奖 25
珠江地产举办春节系列活动 25
重庆龙湖社区——举办长者婚恋纪念活动 26
自在城市花园——举办“自在之旅”活动 27
云山诗意——举办航模大赛 27
招商地产——举办蛇口登山节 28
证大家园——举行业主联谊暨开盘活动 29
郑州·绿地集团——举办新春嘉年华活动 30
学府大道69号——举办有奖问答活动 30
星牌·龙熙顺景举办中国公开赛开幕酒会 31
星河湾——携同精英论道财经 31
星河湾——赏心乐事水上嘉年华 32
星河丹堤举行专利产品发布会暨捐赠仪式 33
星海名城——举办万人牵手大派对 33
信和自由广场——举行首场超级星秀PK赛 34
信和自由广场——举行大型“弄情冰爽周末”活动 35
信和·爱琴居——歌舞贺新年 35
新塘新世界花园举行——“扑克技艺” 35
新塘新世界——举办“烧烤美食节”与“婚纱摄影” 36
新世界中心——举行产品发布会暨音乐答谢酒会 36
远洋山水——举行新客户选房排序活动 37
御龙居“奥运奖赏三重炮”大型有奖活动 37
御景湾——举办VIP客户周末抽奖联谊活动 38
瀛海名居——举办企业CEO联谊会 38
瀛海名居——超模大赛PARTY 39
盈彩美居——领舞文化盛宴 40
韵动领地——举办攀岩抱石比赛 41
运河岸上的院子举办“名仕私享红客会” 41
银河国际广场举行“晚间纳凉选铺”活动 42
银都国际——举办金秋嘉年华会 42
逸景翠园——举办元旦活动 43
依云小镇举办新品发布会以及艺术沙龙 43
阳光100——文化之旅起航 44
样本——举办新春客户答谢会 44
炎华置信——千名业主龙泉赏花享受阳光 45
新世界倚山花园——组织登山活动 45
新世界倚山花园奥运明星助阵“细运会” 45
新世界地产——开创了“理性消费”活动 46
新浦江城——庆功酒会 47
新地置业——重阳节敬老活动 48
新地置业——举办“社区共建”业主座谈会 48
协信TOWN城——举办西班牙电影周活动 49
小城之春——开展“方圆文化之旅”活动 49
香域中央——推出“儿童节关爱活动” 50
香溢中央花园——举行开工典礼 50
香江集团——举行包机旅游活动 50
香花畦——举办大型新年业主联谊会 51
香槟谷——举办法国风情月大型活动 52
熙园——举办国际室内设计论坛 52
西丽山庄——承办“中法国际象棋友谊赛” 53
西城上筑——举办鸿客会周年庆典 54
五栋大楼举行“M·塞尔夫”杯颁奖典礼 54
文荟峰景——举办客户新年答谢会 55
蔚蓝海岸——植树节启动社区健康年 55
未来域——举行美食商业开街仪式 56
威尼斯花园——举行“风动心动”消夏之夜 57
威尼斯花园——举办儿童的联谊活动 57
威尼斯花园——举办比耶纳勒节活动 58
威海·青青小城——举办06新春系列活动 58
万通地产——举办第四届万通地产生活节 59
万年花城举行“社区商业街设计挑战赛” 59
万科蓝山——举办“海归派”中秋联谊夜 60
万科集团举办“第二届HAPPY家庭节”活动 60
万科·金域蓝湾——举办“宝马MINI车展及FM97.1经典情歌音乐沙龙”活动 62
托斯卡纳举办摄影展 62
通和·都市枫林——举办联谊会活动销 63
天悦龙庭——举办客户嘉年华活动 63
天琴湾——举行中秋晚会 64
天籁园&慧芝湖花园——举行新闻发布会 64
天津·乐康置业——联手举办生活秀 65
天津·伴景湾——举办客户答谢会 65
天骄年华·竹园——举办“产品鉴赏日” 66
天江·格调空间——举办“家庭日”活动 67
天鸿美域——举办房交会 67
天鸿东润枫景——举办首届冰淇淋节 68
提香别墅二期——举办客户联谊酒会 68
泰雅园——举行拖拉机PK大赛 69
泰晤士小镇——举办“啤酒焰火晚会” 69
泰富中心广场——举行投资说明会 69
苏堤春晓名苑——9月28日晚举行交房仪式 70
苏堤春晓名苑——举办名流派对 70
苏堤春晓名苑活动营销 71
天津·松江集团——举办“朝鲜—松江乒乓球友谊赛” 72
顺驰太阳城——举行国庆节马戏表演 72
顺驰林溪举行“顺驰乡村别墅金秋奢华名品盛宴” 73
顺驰蓝水假期——举办社区文化节 73
顺驰集团——三大营销活动拉动领海销售 74
顺驰柏林——举办新年贺岁大片献礼活动 75
顺驰·领海——举办开盘周年庆典 76
顺驰·半岛豪庭——推介会见证“瞰水楼王” 76
水晶郦城——展现水晶魅力系列活动 77
水晶郦城——摄影大赛(重庆) 78
水岸新都举办“公馆传奇之旅”抽奖活动 79
水岸公馆举办高尔夫邀请赛和名车试乘试驾活动 79
双城世纪——举行口岸地产研讨会 80
首创置业——举办名盘巡展活动 80
世茂集团——举办名流盛宴 81
世茂集团——承办“首届中国和谐地产发展高层论坛” 81
世茂蝶湖湾——举行千人时尚白领交流会 82
世茂奥临花园——举办“陶艺鉴赏”活动 83
世爵源墅——“感恩节答谢业主盛会”隆重举行 83
世爵源墅——举行贺岁圣诞party 83
世界名园——邀请业主共值爱心树 84
世纪绿洲——上演大型民族歌舞剧 85
世纪绿洲——举办“番茄狂欢节” 85
时代奥城——与招商银行共办名流酒会 86
时代奥城——举办中秋联欢晚会 86
十月·华城——“上游嘉年华”活动 87
盛大金磐——名车豪邸同台共舞 87
盛大金磐——活动营销 88
圣淘沙·骏园——举行答谢庆典 89
圣地维拉别墅——举办上海虹桥站巡回展 89
沈阳·枫合万嘉——举办 “甜蜜生活节”业主互动活动 89
佘山银湖别墅——举行中秋焰火晚会 90
汇丰冠军赛——11月10日在佘山高尔夫球俱乐部开杆 90
上京新航线——将举办盛大业主答谢会 91
华润置地上海滩花园——举办原声演唱会 91
上海滩花园“Lighten your life”晚会 91
上海滩花园——举办2005GOLF SHOW 锦标赛 92
上海绿城掀起“绿城业主认领树木”热潮 93
上海绿城——凝固美丽瞬间 93
上海绿城——举办二期业主Party 94
上海奥林匹克花园——举行样板房拍卖会 94
上海奥林匹克花园健康生活节开幕 95
三空间——美食节盛大开幕 95
三环新城重奖征集“健康家庭形象大使” 96
瑞丽江畔——请业主游丽江 96
融域——举办新春联谊盛典 97
融侨半岛-风临洲业主疯狂圣诞狂欢夜 97
榕江地产举行项目推介会 98
仁恒地产——举办高尔夫精英训练营主题PATRY(南京) 98
仁恒翠竹园——举办顺逆市房产价值研讨会(南京) 99
青青美庐——开盘仪式和家装赶集会同时举行(武汉) 99
祈福南湾半岛举行“满意100”嘉年华暨第36届“亚太国际小姐”见面会 100
祈福集团——举行护卫精英检阅活动 100
济南·齐鲁·涧桥——举行感恩联谊会暨官方论坛开启仪式 101
七里香堤——举办“第一届邻里文化节” 101
南山商业文化中心区——举行推介会 102
南京·山水华门——举行植树节联谊活动 102
南湖半岛花园——“缤纷冬日节” 103
南国·风华天城——举办桑吧热舞活动 103
鸣溪谷——举行植树造林活动 104
明天第一城——举行颁奖活动及三期开盘 104
明发滨江新城——举办“动感金秋·激情滨江生活”国庆嘉年华活动(南京) 105
名墅海景——风情酒会 105
名骏豪庭——欢度龙眼节 105
名都花园举办“泡泡龙游泳比赛”(武汉) 106
美园——举行“小户型投资论坛” 106
美林基业集团——打开休闲之旅 107
美林海岸花园——举办海洋世界生态展 109
美联物业举办3·15服务热线大激赏活动 110
美兰湖颐景园——举办“北美购房团”活动 110
美好愿景——举行“东一时区10万巨奖全民公决案名颁奖大会”(武汉) 111
天津·梅江新海湾——举办2006市民自行车健身行活动 112
玫瑰园——举办豪宅鉴赏会 113
玫瑰湾——举行首届社区水上运动会 113
玫瑰湾——举办新老业主嘉年华联谊会 114
玫瑰东方——感恩节上演业主派对和启动 114
罗马嘉园——举行业主插花会 115
绿海名都——举行元旦暨新老业主联谊会 115
绿地孝贤坊——举办现代老年社区专家开发研讨会 116
绿地商务大厦——举行“中山公园商圈展望”活动 117
绿地21城——举办新春书画联谊活动 117
绿城百合公寓举办家庭趣味运动会 118
龙湾别墅——举办龙湾别墅国际家庭日 118
利海·君林天下举办少儿围棋定(升)级赛 119
丽水华庭——举办圣诞联谊晚会 119
丽嘉花园——举办宝马试驾客户联谊活动 120
丽都黄金走廊举行“经典之约品牌酒会” 120
丽都黄金走廊举行“经典之约品牌酒会” 121
丽都花园城——举行业主答谢会暨置信生活方式论坛 121
理想城——2004原创歌曲获奖歌曲演唱会 122
乐成国际——举行“YUE2004圣诞闪亮之旅暨客户新年答谢会” 123
乐成国际举办“中秋佳节温馨浓情夜”活动 123
老西门新苑举办“城市·跃动·梦想”酒会 124
朗钜·天域—携手06年全国汽车场地越野锦标赛 125
蓝山别墅——举办业主答谢会 126
可园——举办摩卡艺术派对 126
康桥水岸公社举行的“烧烤秘方”评比活动 126
康郡——亮相产品鉴赏会 127
康城II期——举办浪漫365系列活动 128
康城携手思妍丽举办“美的聚会”系列活动 128
瞰都II期世界观—举办联谊会 129
凯旋新世界——举办“国际花艺展” 129
凯旋新世界——欢乐儿童节 130
卡梅尔——举办瑜伽体验周活动 130
骏景花园——“舞出”社区文化 131
君爵豪廷——举办“中法情节中秋嘉年华”活动 132
君爵豪廷——举办Baby健身大赛 132
景瑞社区——举办多彩生活主题活动 132
景龙国际——上演神秘“夜宴” 133
景龙国际——举办烟火晚会 133
晶城秀府—全面启动“我爱方庄”系列活动 133
京津新城——举行“温泉国际风情节” 134
京基·御景东方——寻找“中国的克莱德曼” 135
京基·东方华都——魔力宝宝选拔赛 135
锦绣香江——举行试驾奥迪名车活动 136
锦绣香江——举行“沙园杯”家庭厨艺友谊赛 136
锦绣香江——畅谈成功经验与财富故事 137
锦绣生态园——“爱情大挑战” 137
金中环国际商务大厦——举行开盘活动 138
金域蓝湾——举办“韵味东方音乐酒会”与“优雅丽人行”活动 138
金香林——举办3.17品鉴会(重庆) 139
金色年华——业主卡拉OK大赛 140
重庆·金科·廊桥水岸——启动“品质鉴赏月”活动 140
金科·金砂水岸——“爱在金砂”(重庆) 141
金泓凯旋城——第17届亚洲女篮锦标赛 141
金都杭城——买房送京杭之旅 142
金地·梅陇镇——启用联名卡 143
金地·家天下——举行“寒冬送温情”活动 143
金地·格林小城——举办中秋水果尝鲜节(武汉) 144
金地·格林春晓——“极品之夜” 144
金成时代——首创流动展厅促销 145
金碧湖畔——举办亚洲别墅“力量”骏逸天下精英名仕会 146
建屋集团——苏州博览会上举办攀岩比赛 147
嘉城桃花岛——组织游园活动 147
佳兆业·可园——摩卡水果节活动 148
佳兆业·可园——举行“摩卡家庭节”活动 148
佳兆业·桂芳园——举办“夺宝地中海”业主嘉年华活动 149
济南·阳光100俱乐部举办风筝节放飞活动 149
济南·阳光100——举办第三届“森呼吸”定向拓展活动 150
季景沁园——举行庆典晚宴 150
季景沁园——举行2004客户联谊PARTY 151
汇金地产——“流动信用书库”捐建仪式 151
华远·尚都国际中心——举办假面舞会 151
华远·静林湾——举办首次金秋聚会 152
华润万象城——活动营销 152
华南城电子交易中心—举行首期试业典礼 152
华联·城市山林—举行城市山林杯登山活动 153
华创国际商务酒店——举行品质鉴赏月活动(重庆) 153
花园城中心——举行招商推介会 154
花样年地产——举办千手观音的演出活动 155
湖光山舍举办开盘答谢酒会 155
湖光山舍——产品介绍推广会 155
鸿威海怡东方举行水上运动会 156
鸿荣源地产——举行鸿客会周年庆典活动 156
鸿荣源地产、鸿翔·御景东园——举办羽毛球赛 157
鸿客会组织业主植树鸿景园 157
鸿景园——通过“鸿荣源”杯促销 158
鸿景园——举行少儿才艺大赛 159
鸿景园——举行颁奖典礼 160
鸿景园8月27日举行业主联谊会 160
红树西岸——举办主题艺术展和哈雷摩托车车主会 160
红树西岸——举办庆功晚会 161
恒大——启动“百万市民品‘味’金碧精品园林”活动 161
荷塘月色——举行首届形象大使总决赛 162
合正星园——举办嘉年华游艺抽奖 162
合正锦园——举行羽毛球赛新闻发布会 163
合正锦园——举行美食品尝活动 164
合生集团举办“携手播种幸福 收获精彩人生”大型植树活动 164
珠江绿洲、珠江罗马、珠江帝景—代言营销 165
合生国际花园举办客户答谢活动 165
合生创展以百万重金征“美宅运动”代言人 165
合生创展——启动“与世界同步计划” 166
合生创展——举办丰富社区活动 166
合生创展——举办2005大型业主答谢晚会 167
合生创展—打造“非常6+1”模式中秋晚会 167
皓月花园——举办“银球耀五星”大型活动 168
海逸长洲——举办新老业主中秋佳节酒会(天津) 169
海逸长洲——举办“海逸长洲世界名车展示周”活动(天津) 169
海上世界——举办第三届招商会家庭日暨招商会老年大学成立庆典 170
海龙湾——举办大型歌舞表演活动 171
海口·四季华庭——举行摄影大赛征稿活动 171
海德卫城—举办业主中秋联谊晚会(南京) 171
国瑞大厦——举行名酒品鉴会 171
桂芳园7期蜜月岛——活动营销 172
广州雅居乐——举办乒乓球赛 172
广州万科——举办“金秋十月,真情回馈”主题活动 173
广州后花园——举行大型“原生态·真休闲”郊外PARTY 173
广州海伦堡——大派浪漫情人利市 174
光华地产——“迎接春天的阳光”大型业主联谊会(重庆) 175
光华·阳光水城——举办产品说明会 175
观湖国际—举办“休闲品茗茶艺典赏”活动 176
古北瑞仕花园——举行客户答谢会 177
港汇广场——造“万里长城” 177
富比仕——举办高尔夫精英赛 178
复地会——举办复地会四周年庆典 178
凤凰城——组织“童趣果汁DIY”大型活动 179
凤凰城——举办“感恩回馈”活动(苏州) 179
凤凰城——举办“凤凰会爱心之约”活动 180
风临四季——举行迎新春游园大行动 180
风格名苑——举办客户嘉年华活动 181
翡翠绿洲——迎中秋,贺新居联谊会 181
东上海——赞助国际艺术节 182
东丽湖万科城——举办快乐一日游 182
东海艺墅—举行“BMW杯”国际高尔夫球赛 183
东方夏湾拿——延长内部认筹期 184
东方太阳城——举行金色年华歌舞晚会 184
东方太阳城迎奥林系列公益植树系列活动 185
东方太阳城——举办歌舞会 185
东方太阳城——欢乐总动员 186
东方普罗旺斯——举行产品说明会 186
东方丽都——“共建美好家园”植树节活动 187
“东方丽都杯”举行游园摄影大奖赛活动 187
鼎太风华——印度风情周 188
地杰国际城——零保留营销 188
当代置业——举办迎春祈福活动 188
大众·御湖苑——国庆植树(重庆) 189
大宁绿地——举办明园业主恳谈会 189
大华锦绣华城——举办产品说明会 190
大华集团——推出购房大抽奖活动 190
大华集团举办——“新区成长运动会” 191
达华·依云庄园——展示水样生活 191
春华四季园——举办业主嘉年华活动 191
城市主场——新会员入会仪式 192
城市主场——生活总动员 192
城市天地广场——举办音乐会 192
城市山林——举行“我爱大南山”登山活动 193
城市山谷三期——夜间选房秀 193
城市经典Ⅳ——举办迁址仪式及“激情舞动西班牙”系列业主联谊会 194
城启三盘——热闹过寒冬 194
城启会——业主水上参观天鹅湾 195
城建东逸——举办女性风采展 195
长沙颐美园——“燃情活动”点燃卖房浓情 195
长城康桥花园——首届健康节好戏连台 196
财富西环——举办新年答谢会 197
财富公馆·卢浮宫——夜宴西班牙 197
布吉知春里—举行“客家风情文化月”活动 198
铂宫国际——销售借名车展蓄势 198
波托菲诺——举行意大利文化周 199
碧林湾(二期)—举办“万兆·碧林湾”杯家庭羽毛球邀请赛 200
碧桂园四区——齐庆圣诞+元旦 201
碧桂园假日半岛——中华名人高尔夫球赛 202
碧桂园——举办第四届业主文化节 202
北苑家园——举办城建兴华置地会“金秋保龄球大赛” 203
北秀蓝湾——推出买房送车活动(杭州) 203
北欧印象——举办“情定北欧,悠游世界”活动 203
北京星河湾举行明星羽毛球赛 204
保利文化广场——举行招商会 204
保利林语山庄举办“林语感恩”征文活动颁奖 205
2005年“祝福广州”中秋漂流瓶活动 205
宝星国际——举行封顶庆典主题活动 206
半山雍景苑——举办“意式活动” 206
柏阳景园——举办柏阳景园清凉仲夏夜客户联谊会 207
百旺·茉莉园——举办少儿书画比赛 208
百仕达·东郡——评选十大杰出郡主 208
百仕达·东郡——举行空中剪彩活动 209
百仕达·东郡——举办足球闭幕式 210
百仕达·东郡——举办休闲音乐派对 210
巴蜀城——组织业主户外踏青( 重庆) 211
奥城商业广场——举行开街仪式(天津) 211
安亭新镇——举办物业交付仪式 212
安亭新镇——举办德国文化周 213
爱都新天地——举办青年文化活动 213
Zama——舞动健康日 214
TT国际公寓—举办“圣诞嘉年华暨世模冠军归航”活动 214
LOFTEL——雕塑展盛大开幕 215
BDA国际企业大道——举行植树活动 215
“海逸长洲”举办首届顺驰物业业主趣味活动运动会 216
盛第置业“2335”——举行媒体见面会 216
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雅居乐集团——“别出心裁圣诞夜”
雅居乐花园——集体婚礼
逸彩新世界——举行社区汽车展示活动
银河国际广场举行“晚间纳凉选铺”活动
逸景翠园——举办元旦活动
新地置业——重阳节敬老活动
苏堤春晓名苑——举办名流派对
绿地商务大厦——举行“中山公园商圈展望”活动
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等级:地产摄影资料免费下载_8 地产摄影资料免费下载_9 地产摄影资料免费下载_10 地产摄影资料免费下载_11 地产摄影资料免费下载_12 地产摄影资料免费下载_13 地产摄影资料免费下载_14      文件格式:doc     文件大小:1.75MB
房地产项目策划方案(共41页)
主要内容:
目 录
一、宏观市场环境分析 4
(一)永川区宏观经济环境分析 4
(二)产业政策对房地产市场的影响 4
(一)项目所在区域市场概述 4
(二)区域市场在城市中的地位及发展趋势 5
(三)区域内楼盘供应量(包括潜在楼盘供应量)的分析以及竞争分析 5
三、项目条件与地块分析 10
(一)项目基本情况与用地现状评述 10
(二)项目周边环境与基础设施状况以及项目的外部联系、交通组织分析 11
(三)项目开发的SWOT分析 12
(四)项目开发条件研究得出的结论 13
(五)兴龙湖国际花园 13
(二)长和星街 15
(三)永川万达广场 16
(四)韩国城项目 18
五、项目整体定位 20
(一)市场定位 20
(二)项目的功能定位 20
(三)形象定位 20
(四)目标客户定位及分析 21
(五)产品定位及物业发展初步建议 25
(一)项目SWOT分析 25
(二)物业发展初步建议 26
(三)价格定位 27
六、项目发展战略 27
(一)项目开发节奏 27
(二)永川区房地产开发模式现状及趋势分析 28
(三)项目开发节奏设定分析 28
(1)首期少量开发 28
(2)前期开发量较大(可达到一期总共的60%) 28
(四)相关建议 29
(五)项目销售节奏 29
七、项目营销策划 31
一、项目的价格策略 31
二、项目的广告策划 32
活动推广 34
系列活动一:  不同的角度青春摄影展 34
系列活动二:  “寻找最美微笑之星” 瑞博康城形象大使评选活动 34
系列活动三: “时尚模特T台秀暨瑞博康城形象大使”颁奖典礼 34
系列活动四:客户有奖购房活动 35
系列活动五:买房送家居 35
系列活动六:老客户带新客户 35
营销阶段划分 35
1、形象树立期 35
2、市场预热期 36
3、强销期 36
4、持销期 36
5、清盘期 36
八、经济评价 37
(一)项目投资估算及资金筹措计划 37
(二)财务评价 38
(三)不确定分析 39
(四)项目风险分析 41
(五)规避风险的措施 42
九、附件 4
房地产项目策划
宏观市场环境分析0
项目开发的SWOT分析
兴龙湖国际花园
长和星街
项目整体定位
目标客户定位及分析
产品定位及物业发展初步建议
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美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄
America Paso Luo Buer Sibuleiken Estate Winery
设计方:Aidlin Darling Design
位置:美国
分类:公共设施
内容:实景照片
图片:12张
摄影师:Adam Rouse
布雷肯地产酒庄的设计在2016年旧金山AIA设计大奖中为建筑师夺得了一个绩效设计奖。这个酒庄被Aidlin Darling Design进行了改装,坐落在帕索罗布尔斯先进的葡萄种植区的“翠绿色项链”上。评审团认为项目真正的力量在于它的朴素和它的抑制上:“新鲜的细节设计和仔细组织的材料使得这个酒窖的里里外外、上上下下都是极好的”。布雷肯地产酒庄努力的去将它珍贵的位置及葡萄酒和实体存在连接起来。

为了这个目的,第一阶段的改装就包括了一个完整的翻修,和对原始的生产设施和品酒室的重组。以前的原始结构与周围的土地没有事实上的关联。Aidlin Darling Design打算将建筑体量回归到农业的和务实简单的特色上来;历史上著名的福镇特色装饰被除去了,取而代之的是泥土做的石膏和一个未经处理的雪松防雨幕。这些自然的、风化作用的材料将会随着时间的流逝而变得优雅。

译者:蝈蝈

Brecon Estate Winery was bestowed a Merit Design Award for Architecture at the 2016 San Francisco AIA Design Awards. The winery, remodeled by Aidlin Darling Design, is located on the “Emerald Necklace” of Paso Robles’ progressive wine growing region. The jury noted that the real strength of the project is in its simplicity and its restraint; “The crisp detailing and carefully composed materials make this just a stunning project through and through.”Brecon Estate Winery strived to reconnect its prized location with its wine and physical presence.

To this end, phase one of the remodel involved a complete facelift and reorganization of an existing production facility and tasting room. The previously existing structure had virtually no relationship to the land that surrounded it. Aidlin Darling Design set out to return the building to its agricultural and pragmatic simplicity; faux-historic decoration was stripped away and replaced with earthen plaster and an untreated cedar rain screen. These naturally weathering materials will age gracefully.
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄外部实景图
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄外部实景图
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄外部实景图
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄外部实景图
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄外部实景图
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄外部实景图
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄外部夜景实景图
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄外部夜景实景图
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄内部实景图
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄内部实景图
美国帕索罗布尔斯布雷肯地产酒庄内部实景图
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成都6大知名地产、7大超燃项目考察
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万华·云朵公园
设计单位  张唐景观设计
特别鸣谢  万华景观设计实施团队
摄影团队  存在建筑摄影
成都麓湖不是一个天然湖,而是一个巨大的人造的雨水生态系统,湖上可以进行各种水上活动,明星建筑师们设计的建筑和桥独特而有魅力。
作为一个城市片区,公共绿地应该为日常生活提供各种活动可能性。通过对麓湖一期的分析,设计师将场地定位为寓教于乐的儿童乐园,就像是一个露天的自然博物馆,在这里讲述“一滴水的故事”。
万华·云朵公园详细视频
视频支持 : 幻灵映画、钟鸣翔
2
万华·麓湖麓客岛
麓客岛是麓湖中心一座占地150亩的核心岛屿。麓湖根据起伏的地形,在岛上一共规划了:集装箱咖啡馆、草坪剧场、儿童挑战乐园、达根斯马术俱乐部、小动物农场、儿童教育营地、皮划艇俱乐部、湖岛花房、垂钓湾和湿地体验区。
3
万华·红石公园一期,二期
设计单位:易兰设计
麓湖红石公园的建设范围位于麓湖生态城的5个居住组团中狭长谷地上的核心地带。原有场地相对简陋,活动空间分散、功能单一、场地和设施条件简单,对周边的居民没有太多的吸引力,居民生活品质得不到提升,也缺乏社区归属设计中,运用社区公园的模式创新、场地记忆的挖掘与表现,以及将人与自然融为一体的设计手法,为当地市民打造了一个既精致又不失天然野趣的公园
红石公园的整体设计通过“与自然对话”的手法,做到以地为形、以水为源、以人为本,将社区公园的功能性要素同场地历史、地理、民俗相融合。
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等级:地产摄影资料免费下载_15 地产摄影资料免费下载_16 地产摄影资料免费下载_17 地产摄影资料免费下载_18 地产摄影资料免费下载_19 地产摄影资料免费下载_20 地产摄影资料免费下载_21      文件格式:pptx     文件大小:640.94KB
名企编制商业地产质量监管监理工作培训
目   录
一、工作职责、工作事项、考核与处罚
(一)工作职责
(二)工作事项
(三)考核与处罚
二、重点工作内容
(一)质量管控重点
(二)安全管控重点
(三)质量安全管控标准
......
1.监理单位作为项目管理的监管执行人,对总承包商进场至项目竣工、移交等全过程阶段进行监督管理,有权按《项目工程管理中监理处罚条款》对总承包商违反项目会议管理、施工人员管理、施工现场管理、成品保护管理、内业资料管理、防水和保温等施工质量、安全文明施工等问题进行处罚;所有罚单须经业主审核、签确,并由业主执行扣罚; 2.总承包商对监理单位和业主提出的质量安全隐患未整改或整改不合格,监理单位有权要求总承包商不得进行下一道工序,并按总承包合同进行处罚;对于不配合监理单位管理的行为,监理单位将按《项目工程管理中监理处罚条款》标准加倍处罚;  3.总承包商应督促分包商按期完成监理单位提出的质量安全隐患整改直至合格,若分包商未按期完成整改或整改不合格,监理单位有权按总承包合同对总承包商进行处罚,有权要求总承包商完成整改直至合格,总承包商不得以任何理由拒绝整改;  4.施工过程中发现重大及以上质量安全隐患,监理单位有权要求停工,并按规定时限向业主项目公司总经理和业主质量监管中心总经理上报;总承包商应无条件整改直至合格,不得以任何理由要求延长工期、索赔费用或利润;
......
5.对项目工程质量安全负监理责任;接受业主管理、检查,配合业主委托的第三方实测实量检测单位的检查; 6.建立监理质量安全管理体系,编制监理规划、监理细则及旁站监理方案并执行; 7.对分包单位进行进场资格审查; 8.协助组织、参加设计交底和图纸会审,对变更和洽商进行审核; 9.审查施工组织设计、施工方案,并监督执行; 10.对施工全过程进行巡视,平行检查,旁站;实测实量比例50%;对所有材料、构件、设备进行进场检查、见证取样、验收;对质量安全隐患,向总承包商下发整改通知并跟踪复查;根据合同经业主同意对总承包商予以处罚;  11.对售楼处、样板房及办公区投入使用前检查、验收;对持有物业进行开业前检查、验收、开业后维修整改及移交;参加销售物业的项目自查、分户验收、入伙前联检、入伙验收、入伙维修整改及移交;对消防必备条件进行检查; 12.检查总承包商资料,协助竣工档案验收;及时向万达项目公司移交完整的监理资料; 13.法律法规及合同规定的其它监理职责。
......
全过程进行巡视,平行检查,旁站;50%实测实量;总承包商内业检查;
2. 对所有材料、构件、设备进行进场检查、见证取样、验收;
3. 监理单位根据项目公司、质监中心及第三方实测实量单位及自检检查结果经业主审核后,对总承包商下发《监理通知单》并监督整改;收到总承包单位《监理通知单回复》后,现场复查整改情况,确认合格后拍照存档;
4. 上报《质量安全整改通知书(项目公司)回复》、《质量安全整改通知书(监理单位)回复》至项目公司审核;
5. 上报《质量安全整改通知书(质监中心)回复》至质监中心、《项目质量安全检查报告(第三方实测实量单位)回复》至第三方审核
......
共84页。
质量安全管理职责
地下四大块过程管理
考核与处罚
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房地产企业工程管理出现的问题及破解措施
房地产企业工程管理出现的问题
1、项目工程质量管理问题
(1)安全性质量问题
桩基工程质量问题;钢筋、混凝土工程质量问题;外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题;基坑、边坡支护工程质量问题;栏杆、护栏、人车行通道质量问题
(2)功能性质量问题
铝合金门窗渗漏工程问题;外墙渗漏工程质量问题;屋面渗漏工程质量问题;卫生间渗漏工程质量问题
(3)观感性质量问题
内墙空鼓、开裂工程质量问题;内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等;门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题;外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题
2、项目工程进度管理问题
目标计划与实施计划脱节;工程总控计划管理问题;工程保障计划脱节问题;工程施工计划组织问题
3、项目工程成本管理问题
目标成本体系缺陷问题;设计变更责任成本问题;施工措施成本管理问题;工程动态成本协调问题
4、工程合约规划管理问题
合约管理体系缺陷问题;合约规划风险控制问题;合约范围深度要求问题;合约标准明确问题
5、项目业务运营流程问题
目标管理与业务流程管理脱节;业务流程管理体系不健全;业务流程衔接标准缺失;业务流程管理不完善
工程质量管理的破解之道
1、对设计质量缺乏有效的控制
业务流程管理不完善从源头抓起,优秀的设计是工程质量的保证;明确设计审查要点,控制关键易错环节;优化施工图设计审查程序,进行设计审查分工;过程控制,通过扩初方案审查控制设计质量
事前控制:针对设计院的大部分设计人员对房地产企业关注的防渗漏、防开裂设计的防控重点、难点等重视不足的现状。借鉴《消防设计专篇》、《节能设计专篇》的管理,提出专篇设计要求
事中控制:加强设计过程的管理,通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点,避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计
事后控制:了解设计规范、了解企业客户标准;了解设计规范、了解企业设计标准,了解设计审查要点。重点审查:设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性
2、对关键工序,关键部位(细节)缺乏质量管理手段。质量检验管理要求和质量检验标准不清晰
制定企业《工序检验要求》设定关键的质量控制点、停止点,实行过程管理明确工程质量三级质保体系的管理要求
3、缺乏前置技术管理要求,缺乏对监理单位质保体系和施工企业质保体系的管理
合约招标文件标准化;强调技术方案先行;强调动态质量管理跟踪;强调施工样板引路
4、缺乏全过程的质量保证管理体系,工程质量管理缺乏预控
明确不同阶段工程管理的任务;实行工程管理全过程质量控制评价
5、房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段
事前控制:
1)针对监理人员配备数量无法满足甲方工程管理需要的问题。提前约定监理检验批标准,按标准配备监理人员根据工程不均衡建设的特点,实行监理工程期间分批次进、退场制度明确监理检验方式及检验要求,对位记录管理
2)针对监理人员专业能力不足 责任心不强,现场监理不认真的问题。招标前应对总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试,甲方实行资格认定改变传统监理招标竞价模式,由传统的统一报价改为:成本+利润+浮动酬金浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金
事中控制:
1)加强对监理体系的管理,甲方重点工序抽检比例不低于30%
甲方参与约定质量见证点的检验批验收,验收比例不低于监理实测检验的30%;定期组织工地互查(月度)和不定期检查(集团或企业工程管理的飞抽检)
2)保留甲方主动调控手段合约中约定甲方有权更换不合格监理人员合约中约定当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时,甲方有权代聘监理人员,其费用为总监代表既定月薪+30%甲方管理费
质量控制具体措施
1、对工程构配件材料的质量控制
(1)优选采购人员,提高他们的政治素质和质量鉴定水平。 
(2)掌握信息,优选送货厂家。
 2、推行科技进步,提高质量控制水平
施工质量控制,与技术因素息息相关。为了工程质量,应重视新技术、新工艺的先进性、适用性。在施工的全过程,要建立符合技术要求的工艺流程、质量标准、操作规程、建立严格的考核制度,不断地改进和提高施工技术和工艺水平,确保工程质量。管理因素在质量控制中举足轻重。工程项目应建立严密的质量保证体系和质量责任制,明确各自责任。施工过程的各个环节要严格控制,各分部、分项工程均要全面实施到位管理。 
3、对人、机、料、法、环控制 
(1)人的管理
人作为管理的对象,是要避免产生失误;作为控制的动力,是要充分调动人的积极性,发挥人的主导作用。应根据醒目特点,从确保质量出发,在人的技术水平、人的生理缺陷、人的心理行为、人的错误行为等方面控制人的使用;更为重要的是提高人的质量意识,形成人人重视质量的项目环境。
(2)材料的管理
材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等。对材料的管理主要通过严格检查验收,正确合理的使用,进行各种存储管理。杜绝使用不合格材料等环节。 
(3)设备管理设备
包括项目使用的机械设备、工具等。对设备的管理,应根据项目的不同特点,合理选择、正确使用、管理和保养。 
(4)方法管理
对方法的管理,主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现。
1)根据进度计划,制定年度计划和具体的月、周计划,强化对质量控制点以及质量重点管理要素的审核与管理
2)现场施工质量检验纪录,监督检查,材料质量检验,隐蔽工程、单位工程、单项工程质量验收,报表和报告等
3)质量计划完成情况的综合分析与评价,分析质量对成本和进度的影响
(5)环境管理
影响项目质量的环境因素较多,有项目技术环境,如地质、水文、气象等;项目管理环境,如劳动组合、作业场所等。根据项目的特点和具体条件,应采取有效措施对影响项目质量的环境因素进行管理。
按工程建造顺序的工程质量缺陷技术解决措施
——地基与基础
1、桩身垂直度差
原因分析:人工挖孔桩身砼护壁轴心未按每节复核垂直度,产生左右偏移。
防治措施:桩护壁模板应按每安装一节在桩口架十字用线坠复核、调校。
2、桩顶浮浆清理
原因分析:由于泵送预拌砼粗骨料偏小,水灰比过大,振捣砼水泥浆时桩顶浮浆过厚,影响桩的抗压强度。
防治措施:① 桩浇筑砼应高于设计标高30~50㎜,砼初凝前剔除部分桩顶浮浆,砼终凝后
采用人工凿打见石子为宜。② 监理逐桩检查拍照
3、柱短肢墙插筋偏移
原因分析:
① 短肢墙(柱)插筋由于下部钢筋密集安装插筋偏移。
② 插筋安装后未固定。
③ 浇筑砼时插筋偏移,未扶筋及复核。
防治措施:
① 按轴线位置拨开密集钢筋插筋锚入用点焊或增加箍筋固定。
② 插筋上部用钢管或木枋井字架固定,复核轴线。
③ 浇筑砼后及时扶筋、调校。
④ 加强旁站监理的责任心教育。
4、地梁轴线偏移
原因分析:地梁模板安装后未复核轴线。
防治措施:
① 按纵横轴线用钢尺丈量及房间的对角线检查,做到准确无误。
② 搞清楚中心轴线与偏心轴线的相互关系。
③ 监理复核轴线时必须所有轴线逐一复核,不允许抽查;甲方对此加强检查督促力度。
——主体工程 
1、模板安装主要问题
(1)支撑体系不规范,现浇梁板下挠
原因分析:
① 梁板支撑支承在基土面上时,基土未平整夯实。
② 支撑间距过大,无锁脚杆及垫枋。
③ 钢管支撑扣件未扭紧。
④ 模板主次龙骨间距过大或材质较差。
防治措施:
① 支撑体系的搭设必须严格按施工方案进行。
② 梁板支撑支承在基土上时,应对基土平整、夯实,满足承载力、刚度和稳定性的要求;支撑与基土之间安放木垫枋,荷载较大的还应在垫枋上安放垫铁。
③ 支撑间距:板一般控制在800~1200㎜,梁高小于750㎜时间距控制在600~800㎜以内,当梁高≥750㎜时间距应控制在400~600㎜以内,并梁支撑上增加剪力撑,支撑底部距地(楼面)200设置纵横钢管锁脚杆,中部设置纵横水平杆以满足砼结构整体受力及稳定性。如转换层模板支撑安装及大型构件用有专项施工方案,并经专家论证。
④ 钢管支撑扣件应在浇筑砼前进行检查扭紧式增加扣件(十字花扣件)。
⑤ 板模板主龙骨间距应控制在600㎜以内,次龙骨应控制在400㎜以内
(2)后浇带俩侧模板及支撑提前拆除
原因分析: 
① 后浇带俩侧模板、支撑安装时未严格按方案实施,未形成独立体,砼徐变、应力线变形时间未达到。
② 班组交底不到位。
防治措施:
① 严格按审批后的施工方案实施,后浇带处的模板、支撑在安装时应与支撑系统脱离开,形成独立体系,待后浇带浇筑完成且砼强度达到≥75%以上方能拆除支撑及模板,跨度大于8m的构件应砼强度达到≥100%方能拆除支撑及模板。
② 加强班组交底的督促检查。
(3)轴线偏移大,爆模,后期剔打
原因分析:
短肢墙(柱)纵向筋浇筑砼后未及时扶正、校核,预拌砼流动性过大,从而使模板的侧压力过大,梁侧模板支撑不牢或间距过大,爆模钢筋位移,剔打钢筋外露。
防治措施:
① 短肢墙(柱)纵向伸出楼面部位应增加不小于二道箍筋,浇筑砼后及时用钢 尺校核轴线尺寸,钢筋偏移的立马扶正。
② 梁侧模板支撑间距应控制在400以内,板主、次龙骨应支撑在梁侧模上。
③ 爆模使砼构件截面积增大,剔打时严禁将主要受力筋剔出,如主要受力筋外露必须采取碳纤维加固处理。轴线偏移大,爆模,后期剔打
2、钢筋安装主要问题
(1)电渣压力焊接头偏心,焊接质量差
原因分析:
① 焊工技能差。
② 钢筋端部歪扭不直,钢筋头下料不平整,在夹具中夹持不正或倾斜。
③ 夹具长期使用磨损,造成上下钢筋不同心,上下钢筋直径相差级别过大。
④ 预压时用力过大,使上端钢筋晃动和移位。
⑤ 焊后夹具过早放松,接头未及冷却使上钢筋倾斜。
防治措施:
① 不合格的焊工不允许上岗。
② 钢筋头歪扭、不平整不直部分焊前应采用气割切断或矫正。
③ 两端钢筋夹持于夹具内,上下应同心,焊接过程中上钢筋应保持垂直和稳定,夹具的滑杆和导管之间。如有较大的间缝隙,造成夹具上下不同心时,应修理后再使用,上下钢筋直径相差不宜超过两级。
④ 钢筋下送加压时,顶压力应适当,不得过大。
⑤ 焊接完成后,不能立即卸下夹具,应在停焊后约2分钟再卸夹具,以免钢包流淌或钢筋倾斜。 
3、砼主要问题
(1)麻面蜂窝,露筋,空洞,漏浆
原因分析:
① 模板表面粗糙未湿润,拼缝不严,砼振捣不密实。
② 钢筋保护层垫块太小,间距过大甚至漏安。
③ 砼结构断面较小,钢筋过密。
④ 砼离析,浇筑部位缺浆,振捣半径过大或漏振。
⑤ 振捣棒碰撞钢筋位移。 
⑥ 拆膜过早,砼表面拉伤。
防治措施:
①模板表面清理干净,刷隔离剂,充分湿润,砼浇筑应分层均匀振捣至气泡排除为止,插入式振捣棒移动间距不应大于其作用半径的1.5倍,振捣棒至模板的距离不应大于振捣棒有效作用半径的1/2,振捣应插入下层砼不得少于50㎜。
② 浇筑砼前应严格办理隐蔽手续(垫块的数量、间距、固定的方式、厚度)。
③ 钢筋较密集的部位采用插扦或直径30㎜振捣。
④ 浇筑砼前模板充分湿润,砼自由倾落高度超过2m时应用串筒进行下料。
⑤ 拆模时间应根据3天或7天的试块试验结果正确掌握,防止过早拆模,拆模砼强度要求应达到规范主控项目规定。
⑥ 加强砼浇筑过程管理和砼拆模报验的申报管理。
(2)夹渣:
原因分析:
① 浇筑砼前柱根部、梁、板底部残留杂物未干净。
② 施工缝处理不当。
防治措施:
①梁、板中的杂物采用人工清理然后用水冲洗至柱内根部,柱或短肢墙根部模板开清渣口。
②施工缝是砼接触处,应先将施工缝处的残留的松散砼凿掉,冲洗干净,保持湿润,然后将同标号的水泥浆刷面再浇筑砼。
③ 监理在签署砼浇灌许可证前,必须作全面的检查。
(3)板面不平整,开裂:
原因分析:
① 板面未采取二次赶压收光。
② 砼强度未达到1.2Mpa,板面上人、上料产生冲击荷载、搭设支撑。
③ 模板支撑未支承在坚硬的基土上,垫板支承面不足,浇筑砼时或早期养护时发生下沉。防治措施:
① 预拌砼浇筑楼板应采用2m~4m长木枋(60X160木枋)赶平、压实,砼初凝前板面应进行二遍压实收光,严格控制标高和板的浇筑厚度。
② 砼初凝后12小时以内应进行覆盖浇水养护(如气温低于50C不得浇水),砼强度达到1.2Mpa后方上人施工,卸料时严禁冲击模板。
③ 模板、支撑应有足够的刚度和稳定性,支撑应支承在坚实的基土并有足够的支承面积,支撑应有锁脚杆、水平杆及剪刀撑,使支撑形成整体。
4、抹灰主要问题
(1)砂浆拌合无计量,未用砂浆拌合机,随意添加外加剂
原因分析:
① 抹灰未作施工配合比(配合比由试验室出具),拌合时无磅秤计量。
② 砂浆拌合机采用卧式搅拌机。
③ 未按配合比添加外加剂。
防治措施:
① 按设计配合比配置施工配合比,严格计量(重量比)。
② 砂浆拌合应采用立式砂浆拌合机,不允许使用卧式搅拌机,严禁在楼层内搅拌。
③ 现场配制的砂浆,如要添加外加剂等,应按设计要求请试验室出具配合比,施工中严格挂牌执行。
(2)阴阳角不顺直,过梁不水平
原因分析:
① 抹阴阳角时,操作不正确。
② 过梁下口未找水平线。
防治措施:
① 抹阴角贴垂直靠尺时,抹完一面起尺后,抹另一面时应靠尺垂直,用线坠复检垂直度,阴角交接处的水泥砂浆分两次完成罩面操作,在靠近阴角处在底子灰上弹垂直线作为抹直的依据,然后抹另一面灰,分两次抹灰解决阴角不垂直、顺直的问题。
② 抹过梁下横边水泥砂浆时应按房间墙面水平线找过梁下口的水平,然后依照此水平线靠尺抹灰,而不应该从板底向下量。 
5、外墙主要问题
(1)渗水
原因分析:
① 基层水泥砂浆抹灰留槎不正确,罩面灰未拉毛,砂浆原材料不一致,未统一配料,墙面砖未采取勾缝。
② 外墙保温(聚苯颗粒砂浆)在窗洞口处卷边或未在洞口过梁,立边靠外侧处作截水线。
③ 窗洞口后塞口缝隙过大,窗台流水坡不够,窗眉鹰嘴坡度不够返水。
防治措施:
① 抹外墙水泥砂浆基层应先将墙面充分湿润、干净,砂浆应统一配料,机械拌合,抹灰留槎应按每层为一段,抹灰三遍成活,罩面抹纹不易压光,搓抹毛面时应轻重一致、上下抽拉、方向一致,墙面砖应采取勾缝(因开缝造成灰缝砂浆不饱满,水泥胶面破坏,灰缝中产生大量的毛细孔,特别是阴雨天墙体渗水严重)。
② 凡外墙有保温层的应窗洞口外侧面抹50㎜宽,厚度同墙面保温层,水泥石粉截水线带(无窗眉、窗套)。
③ 窗洞口与窗框的缝隙应不大于20㎜,后塞砂浆应留5~8㎜的凹槽,嵌缝胶封闭,窗台坡度应控制在10%~15%,鹰嘴斜度应大于300。
(2)墙砖及石材施工质量
原因分析:
墙砖及石材和构配件进场验收不严格,施工时未试拼,操作不当。
防治措施:
①材料进场应认真进行验收检查,面砖、石材的表面应光洁、方正、平整、质地坚固,其品种规格、尺寸、色泽或图案应均匀一致,按规定进行抽验。
②施工前应作样板,屋面机房处墙面试拼,检验后(抗拨)合格后方能大面积施工,面砖拼缝宜采取勾缝。
③外墙干挂石材幕墙应对龙骨和后置埋件进行严格的隐蔽验收(节点、防锈等检查)石材的连接件应为不锈钢,严禁使用镀锌件。
(3)细部收口
原因分析:
阴阳角处搭接方式,墙面突出物周围套割,滴水线(槽)、窗台、窗眉、窗套、流水坡等施工工艺不正确。
防治措施:
① 阳角饰面砖宜45°碰贴(有保温层的除外),非整砖使用部位应在阴角处,如采取拼贴饰面砖应正面盖侧面,上面盖下面,饰面砖挂线操作,凡墙面高≥2m应挂面砖下线,≤2m应挂面砖上线。
②墙面突出物周围的饰面砖应整砖套割吻合,边缘应整齐,墙裙、贴脸突出墙面的厚度应一致。
③ 饰面砖接缝应平直、光滑、填嵌应连续、密实、宽度和深度应一致。
④ 有排水要求的部位应做滴水线(槽),滴水线(槽)应顺直,流水坡向正确。
6、楼地面主要问题
(1)找平层空鼓开裂
原因分析:
① 基层处理不认真
② 未按配合比试配,水灰比过大。
③ 振捣不密实,表面未进行二次赶压。
防治措施:
①应将基层上的浮浆、落地灰等用清灰机、錾子或钢丝刷清理掉,然后用扫帚和水清洗干净。
②严格按配合比试配,计量机拌,控制水灰比。
③找标高,用细石砼打粑出柱,间距双向不大于2m(有坡度的房间应拉线,抹出坡度墩)。
④铺设前应将基层湿润,并在基底上刷一道素水泥浆或截面结合剂,随刷随铺,从房间内退着往外铺。
⑤用铁锹铺细石砼,厚度略高于找平柱或墩,随即用铁筛子来回碾压,表面形成浆状为止,然后用手铁板赶压二遍,有坡度要求的应按设计要求坡度做。
⑥应在施工完成后12h左右洒水养护,严禁上人,养护(宜采用蓄水方式)期不少7d。
(2)管道、烟道后塞口渗水
原因分析:
卫生间、厨房给排水穿过楼板的套管未采用金属套管,管道、烟道后塞口填充材料不符合规定。
防治措施:
① 凡有返水要求的房间(如卫生间)管道套管应加设带止水环的金属套管或塑料止水环,安装在阳台、厨房内的套管,其顶部应高出装饰地面50㎜,底部应与板底相平,套管与管道之间的缝隙应用沥青油麻填实,端面光滑。
② 套管与楼板、烟道与楼板的缝隙应用细石砼内掺微膨胀剂(板底撑模)捣实(分2次浇筑),缝隙≥50㎜应附设Φ6环形箍和板筋焊接,细石砼初凝后,蓄水养护不渗漏后再进行防水施工。
③ 套管、烟道后塞口处防水应加强。
(3)公共部分精装修成品保护
原因分析:
公共部分楼地面精装修不按程序施工。
防治措施:
施工程序应严格按先天棚(管道、通风、电气、吊顶),其后墙面(线管敷设、开关、
插座、抹灰、腻子、罩面)最后地面砖施工。地面砖施工中严禁上人踩踏,地面砖完成后洒水养护7d然后遮盖地毯保护。 
7、门窗栏杆主要问题
(1)成品保护
原因分析:
施工单位未按成品保护方案进行操作。
防治措施:
① 安装好的玻璃护栏应在玻璃表面涂刷醒目的图案或警示标识,以免因不注意而碰、撞到玻璃护栏。
② 安装好的木扶手应用泡沫塑料等柔软物包好、裹严,防止破坏、划伤表面。
③ 铝合金门窗框应有保护胶纸和塑料膜封贴包扎,再进行门窗框与墙体之间缝隙的填嵌和洞口墙体表面装饰施工,以防止水泥浆、喷涂材料等污染。
④ 铝合金窗接地焊接时,应采取措施防止电焊火花损坏周围的铝合金窗型材、玻璃等材料。
⑤ 严禁在安装好的铝合金门窗、栏杆扶手、玻璃护栏上安放脚平架,悬挂重物,经常出入口的门洞口,应及时用木板保护门框,严禁踩踏、碰擦。
⑥ 交工前撕去保护层时,要轻轻剥离,不得划破、剥花铝合金表面氧化膜
(2)门框上方或侧面用砖填塞
原因分析:过梁标高未控制好,图施工方便,未考虑开裂、脱落,影响使用功能。
防治措施:门框与墙体缝隙≥60㎜应采取植筋,大于20~55的缝隙应采取钢丝网锚固,用细石砼捣填。
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地产人豪宅看盘禁忌大全
作为地产人,踩盘是入行第一课。首先,明源君建议踩盘能明踩就别暗踩,毕竟置业顾问也不容易,不要轻易浪费别人的时间。
 
但很多地产新人也跟明源君吐槽说,很多项目得知你是同行,就会介绍得非常敷衍,甚至会显得很不耐烦,根本得不到你想要的信息。这个时候,就不得不来一次角色扮演了,假装自己是一个买房人(也真有可能会买)。
 
但是,豪宅售楼处的销售可不是一般人,他们阅人无数,眼光毒辣,只要把你从头到脚扫描一遍,基本你是什么阶层,从事什么职业,身家多少,都可以从你的气质、穿着打扮,猜得八九不离十了。
 
明源君记得第一次跟着地产同行去深圳湾某豪宅踩盘,由于没有经验,也没做啥准备,懵懵懂懂就去了。结果一走进高端奢华的售楼处,穿戴整齐、妆容精致的售楼小姐姐投过来异样的眼神时,明源君一下就心虚了,就差找个地洞钻进去了。
所以,为了让大家少走一些弯路,明源君为地产新人示范一下豪宅踩盘的正(zhuang)确(bi)方法,同时,请务必留意错误示范,和绝对不要在豪宅盘里进行的行为,有助于你踩盘成功。
1

穿着打扮
一般豪宅销售会通过你的衣着来判断你的品味,从而辨别你的购买能力。无论是男生还是女生,去售楼处之前装备要备好武器。当然,你的穿着打扮要和你扮演的身份相符合,别长得土里土气说自己是海归富二代。最好是两个人一起,可以相互打掩护,一个人问问题,一个人录音。
  do: 一定要穿有质感的衣服,起码是个轻奢品牌,然后男士戴个手表,最次也得是劳力士,女生借个名牌包包背着嘛。实在不行可以借,要知道,豪宅销售培训的第一课,就是熟悉各大奢侈品牌。
 
  don’t:浑身穿着印有品牌大LOGO。现在的富豪穿衣服都流行低调的奢华了,不会显示出大LOGO,让销售轻易看不出来真正的身价和出处。但别人那是低调的奢华,他们穿衣服主要是穿的材质与剪裁,干净整洁而合身的衣服是有钱人的必备LOOK
 
  never: 衣衫不整、邋里邋遢,否则你很可能被拒之门外,或者整个过程你都会感受到置业顾问投过来的鄙夷的目光,看得你心里发怵。
2

看盘时间
 
  do:看盘时间最好选在周一到周五的上班时段,比如10点到12点,下午2点到5点半之前。有钱人时间都比较自由,他们不需要朝九晚五,更不需要苦哈哈地每天上下班打卡。
  don’t:中午和下午5:30之后去,这个时候销售人员忙了大半天了,状态会很差,加上临下班要填各种分析报表,接待起来可能比较敷衍。
  never: 好不容易放假了,有钱人一般都度假去啦。
 
3

交通工具
除了衣着打扮,豪宅销售还会通过交通工具来对客户购买力做出首次判断,还包括客户远近程度、层次、生活习惯及职业。通常,地产新人在气质上要扮演有钱人总归会差点火候,所以还是需要一辆高档小车来武装一下自己。
 
  do: 如果自己没车,可以租一辆高档一点的车,比如大奔、奥迪什么的。虽说真正的有钱人都不爱炫富(缺什么炫什么),嘴上说着要低调,心底里还是很希望别人知道他有钱的。
 don’t: 步行过来。有钱人最宝贵的是什么?时间!怎么可能会选择步行过来,除非就住在附近。
 
  never: 一般把车开到停车场后,高档项目都会有帅气的小哥哥跑过来帮你开门。车停好就直接下车,对过来帮你开门的保安微笑点头即可。千万不要等保安过来帮你开车门才下车。
4

目  光
 
去豪宅看盘,最重要是做好心理建设,不要担心被豪宅销售看穿自己其实兜里没钱,是装出来的有钱人,这样一想,整个人的气场就会弱下来,分分钟就会穿帮啦。
  do: 自信而坚定的眼神,心态要稳住,看到再贵再奢华再漂亮的东西也要忍住,牢记住你是见过大场面的人,表情要淡漠,高冷范儿起起来。
 
  don’t: 目光飘忽不定,看到新奇的东西立马惊呼出来。
 
  never: 豪宅销售一看你眼神,就立马扭头过去,不敢正视他们的眼睛。
5

进   门
 
从示范区大门到售楼处,中间有比较长一段路,尤其如果是中式项目,特别讲究,几进几出,走过来途中还有各种有典故的奢华大门,或者名贵字画等等。千万不要不懂装懂去做点评,容易露馅。
  do: 缓步走进去,就像走进很普通很熟悉这样的场所一样,可以想象自己在走t台,大方自信,努力展示出你的魅力。
 
  don’t: 小心翼翼,左顾右盼,好像来了自己不该来的地方。
 
  never: 抬脚起来看自己的鞋底脏不脏,脏的话想拿纸巾擦擦干净。
6

服务人员递上饮料时
通常,你一进到售楼处,案场服务人员就会为你端来饮料。
 
  do: 随手拿起服务员手上的饮料,对服务员点头微笑,并且说谢谢。
 
  don’t: 自作聪明显示品位,问服务员有没有红酒或者其他的进口名牌饮料,万一说错名字很尴尬。
 
  never: 不管多口渴,也不要仰头一饮而尽,然后跟服务员说:再给我来一杯。这样售楼处小姐姐很可能以为你是哪里冒出来蹭吃蹭喝的。
7

看项目宣传片
在豪宅项目看盘,第一个项目通常是把你带到一个小黑屋,哦不,放映室,先放项目宣传片给你醒醒神。
  do: 不管项目宣传片做得多么酷炫,都要面无表情,若有所思。
 
  don’t: 显露出惊讶、震撼的表情。
 
  never: 发出“哇塞”、“天哪”等表示惊叹的声音,这样很容易暴露你的“屌丝”身份。
8

沙盘介绍时
踩盘之前,你就应该提前了解项目的土地价格,楼面地价和周边的售价,在听置业顾问介绍时,要把自己想问的问题问清楚。
 
  do: 区位图、总平图、户型图、附加值几个方面是你需要重点了解的,分析清楚了这几个,你就大致了解了开发商的思路以及他们的目标客户。认真听讲,适当的时候发问,时刻牢记自己是买家,问问题要接地气、巧妙
 
  don’t: 飙一堆专业词汇,比如容积率、层高、梯户比啥的,显得比人家还专业。
 
  never: 对产品各种挑毛病,对户型指指点点。不要太入戏了,很多有钱人买房子都是即兴发挥,可能哪天路过哪个项目,看了喜欢就买了。
9

去样板间的路上
跟着置业顾问去往样板间的路上,豪宅销售会介绍他们项目的景观,示范区景观做得震撼是一定的,但别把真实的情绪流露出来。
 
 
  do: 跟着置业顾问的步伐,尽量全程保持适度的微笑,对销售的讲解点头表示尊重和认真听,用温柔亲和的目光看着他们。
 
  don’t: 置业顾问介绍的时候一脸懵逼,看到好看的景观就蹲下来咔咔一顿拍照,置业顾问跑到前面去了,你还蹲在那里研究细节。
 
  never: 置业顾问景观时,一脸天真地巴拉巴拉地不停发问。
10

看样板间
有钱人看样板房,注重的不是功能性布局,而是私密性空间、精装修,加上现在有钱人都注重培养审美、搞艺术投资,他们关注的点,可能你很难get得到,因此样板间也是很容易暴露的危险场所,切忌掉以轻心。
 
  do: 进了样板房,保持微笑,见惯大场面的样子,认真听置业顾问的介绍,可以偶尔盯着一个地方沉思一会,假装自己正在品鉴细节。
 
  don’t: 看到满屋子的奢侈品牌时,不要发出惊叹声,不要用手去摸,更不要开口问置业顾问,这是真的假的?
 
  never: 很多豪宅项目样板间冰箱会真的塞满饮料,不管你有喜欢这些饮料,也别打开冰箱门,把冰箱里面的饮料顺走!有营销总告诉明源君,真的有很多人这么干过。
11

洽  谈
看完样板房之后,回到售楼处,豪宅销售就要开始帮你盘家底,并且了解你的真实需求了。这个时候咋办?是不是感觉有点濒临崩溃,快要演不下去了?
 
  do: 先讲几个项目的优点,再挑一堆项目的缺点,然后跟豪宅销售说,再看看其他项目,回去考虑考虑,然后礼貌地和对方说再见。
  don’t: 告诉对方,自己蛮喜欢其中一套户型的,很心动,就是价格贵了点。明明买不起,还要让对方心怀希望,这种做法跟渣男有什么区别呢?
 
  never: 加置业顾问的微信,还忘记了屏蔽对方,好了,这下对方一加上你微信,就知道你是同行了,你就彻底暴露了。。。
12

谈资
很多有钱人都很看重风水,他们有时候还会带上风水师。所以在和销售聊天时,风水是一个不错的谈资。据说,曾经有个豪宅客户,想要在小区背面最后一排得一栋楼,从首期开盘4万没有买,最后他要的那栋楼8万开盘,1000多万他直接买了,就为了个位置。
明源君还听过一个段子,是有个富豪买房嫌2660万价格不吉利,要求改成2888万元,然后愉快地签了合同。只能说贫穷限制了我们的想象。
 
小   结
人生如戏,全靠演技。
其实呢,真正的有钱人也不一定就像明源君描述得那样。在广东,很多有钱人都穿大裤衩、拖鞋出街,别人根本看不出来谁有钱没钱。
 
前段时间,广州一位城中村的卖鸭仔饭的老板爆红,就因为他看着普普通通,却有10栋房子在收租,自己买的宝马也是用来装菜,妥妥的隐形富豪。他们可能才是那种买豪宅,付钱时眼睛都不会眨一下的人。
最近整个行业都比较down,今天明源君皮一下,跟大家开个玩笑。祝大家早日成为真正的有钱人,不用演得那么辛苦。嘿嘿。
本文转载自 :明源地产研究院
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真正的地产景观策划应该这样做!
爱因斯坦曾经说过:
“如果给我一个小时来拯救地球,
我将用59分钟明确问题,
然后用1分钟解决问题。”
景观策划,不算一个新名词。不过在实际操盘过程中,不同人对此部分的工作有不同的理解,也有不同的操作思路。
从建设目的说起

前些天,几个朋友在聊天,问到:深究一下,展示是用来干嘛的?大伙毫不犹豫地回答:促进销售。景观又是用来干嘛的?给客户休憩用的。还有呢?吹水用!
我知道他想要表达的是,不管是促进销售,还是打造品牌或者给客户使用,都有几个不同层次的演绎。最近大家都在讨论景观标准化。有些也思考得非常深入。如斌兄把标准化分成了几大门派和几个层次,然后把景观体验切分成了不同层面。个人对标准化并不排斥,但有另外的理解:标准化解决的是战略层面的问题,但解决不了战役层面的问题。不同场地,就行一场场战役,需要具体的战术去应对。而战术,就是我们所需要的景观策划。
这,就是景观策划的缘由。
景观策划是什么?

如前文爱因斯坦所说的意思,景观策划就是明确问题的过程。一个地块,拿地时候,撇开景观不谈,从规划条件要求,经济技术指标,产生的差异,基本不大。尽管有些容积率低的项目可变性比较大,但方案一到方案三基本能把各种可能性表达清晰。但如果把景观加入,项目的可变性将会变大很多。如果考虑展示区展示,尤其在华南地区客户因素导致需要实景展示的情况下,加上经营目标导致的开发周期的限定,可变性就更大了。这是一种混沌无序状态,景观策划,就是在景观角度在混沌无序状态中寻找出比较清晰有方向性的问题。

所以,景观策划,包含了几个部分问题梳理:土地层面的价值挖掘,规划层面的价值挖掘,实施落地层面的梳理等。核心思想是:收集梳理分析,确立目标,确定需求,说明问题等。
收集梳理分析

一、土地层面的价值挖掘  
在前司,这部分的工作是在拿地之前做的。景观参与拿地之前的土地价值分析。这阶段工作的最大特点是会影响强排。强排的差异也就影响了货值,如此对地块的获取产生比较大的帮助。尤其在招拍挂的情况下,多一两手,也许就是胜与败的区别。
土地价值分析可分成几部分工作完成:
 1、区位交通分析 
这有点像商业的玩法。但住宅前期一样需要,而且这部分的工作一定要做细。这种工作不能看土地资料或者地图。一般采取的方法是(3+2)*12小时分析法。3是周一、周中、周五,三天;2是两个周末日,12小时是早上8点到晚上8点。整个地块周围所有联通路线的交通状况,如果有外溢客,还需要研究高速路的情况。
做这部分的工作目的是分析客流动向,梳理来访路线,明确城市界面的提升内容,最重要的是由此分析销售中心的位置,近端的车流组织。销售中心的选址,在整个项目形象输出方面,往往决定了项目它的整体定位。

 2、外部景观资源分析 
这跟传统的景观踏勘差不多。但不同的是如何将其资源有效利用。这是土地价值挖掘最容易产生溢价的内容。在实际操作过程中,一般在两方面考虑:一个是考虑住宅的可视性,另一方面是日常活动的参与性。所以,对外部景观资源的利用,对建筑的布局有影响,对展示区的选址也有影响。布局一般会对产品价值产生直接的影响,展示区选址对产品价值的输出也产生直接的影响。此部分工作,倘若在拿地之前,它将是对土地价格的有效评估,都是产生最直接的影响。当然,为什么这部分的工作要由景观师来做,而非建筑师做呢?撇开全能型的大师级,一般的设计师而言,景观师对景观的敏感度要比建筑师要直接很多,尤其在对如何加以利用方面。这部分的工作,同一块地,不同人会有不一样的理解和处理方式。也是这个阶段,出现的土地价值会千差万别,尤其在如何利用方面。对后面的设计师而已,此阶段的梳理筛选,也是明确方向的最好途径。

 3、不利因素分析 
即毒点分析。不利因素,所有人都会很敏感,也会想办法处理。不过个人建议对毒点要进行深度的剖析。对毒点,可以分几个方向选择:迁、改、换、挡。“挡”建议作最后一步的选择,一般情况下最理想是直接迁走。当然,不同的毒点,问题不一样,处理方法也不一样。具体问题具体分析。它的分析和应对策略,除了影响整体的规划布局,还影响了景观对外部资源的有效利用和展示区的选址。

 二、规划层面的价值挖掘 
对规划层面的价值挖掘,一般主要针对地块特色,对规划进行合理化建议。倘若把展示区的选址加上,配合开发进度节奏的思路,它的可能性会比较多。所以,此部分的策划,不同人对项目的理解不一样,可能产生的效应也不一样。例如拿地五个月开放,六个月开盘,实景展示,如何做到?可能需要考虑的除了建筑的布局以外,售楼与跟板房塔楼的关系,地库边界与展示区范围的关系,小区出入口、展示区出入口开口与市政道路的关系等,可能需要一番推演了。

规划层面的价值挖掘,个人理解,除了为内部景观资源提供便利之外,还有另一个层面的挖掘——开发节奏上。
开发节奏跟景观有什么关系?最直接就是展示区范围,地库范围。为确保IRR,一般大家都会尽可能加快展示区速度和首期开卖速度。而一般比较耗时的工序是地下部分,地下室和桩基础。所以,为确保展示区能比较快速地建设完成,一般展示区都尽量避免在地库范围内。有时候,甚至首期不带地库,可以省接近两个月的时间。如此,地库的范围,展示区的范围,的确定,就显得非常重要。展示区的范围大小,能否突显项目特点和亮点,多少才是确保了地库的实用又确保展示区的亮点,都是一个取舍平衡的过程。还有就是当分期交付或者分期销售的时候,每一期给客户展现的亮点是什么,一期利用最好的资源还是三期用最好的资源,推货节奏如何根据项目资源价值做整盘的测算。而这些,也是需要在前期梳理清楚和挖掘的。

 三、实施落地层面的挖掘 
这部分其实不是更多的价值的挖掘,而是让前面挖掘的价值如何充分展现出来。这跟前面的规划层面挖掘是承接关系。可分成两部分梳理,一部分是展示区策划,一部分是大区策划。
展示区策划在落地层面,是一件意义十分重大的事情。它直接影响了展示区的完整性,展示区的实施时间,如此就是对品质的直接影响。展示区实施过程,场地是关键,而展示区的场地很容易会跟施工场地有交叉,尤其地下室的施工和塔楼钢筋加工场的占用,还有展示区范围内的塔吊穿过或者人货梯占用等。这些都是每个项目都有可能碰到和遇见的。而一般工程在做施工组织策划的时候,景观的展示区早已设计完成,倘若前期没有和工程专业的人交圈,并且提出很专业的策略,最后展示区的动线或者内容,很可能会被阉割掉。此部分一般建议的深度要有明确的展示动线和展示区范围,明确到坐标。同时以开发周期计算,一般不建议展示区范围有地下室,不管是实体板房还是异地板房,均确保展示区范围内不能有人货梯和塔吊经过。工程的施工组织规划图在景观策划阶段,也需要明确确定,组织计划明确塔吊位置,钢筋加工场范围和坐标,人货梯不止,基坑施工边界线等。

大区策划在落地层面,主要是应对政府验收和实际交付之间的一些矛盾。一般在验收的过程中,我们经常会碰到,消防路登高面、地面停车位、有顶构筑物、风雨连廊等内容都有明确的要求。经常地,会分两次施工,一次应对验收施工,一次按交付施工。但如此做法,很容易产生无效成本,而且是无法预判的无效成本,在本来就很吃紧的大区,会很容易失控。所以,需要此阶段的策划。策划不是为了消灭掉无效成本或者消灭掉验收和交付的矛盾,而是把整个实施节奏梳理出来,预判未来将要发生的内容和应对措施,如想好进行二次升级的内容和预估成本,想好二次施工的施工通道等。

以上三个的数据信息挖掘,是一个信息收集梳理分析的过程,此过程是将混沌状态的信息条理化。之后,我们就需要确定我们要确立目标和确定需求。
当然景观策划,目标和需求,不能仅仅从专业角度拿数据分析。因为上面的数据还受市场和客户的影响。所以到了此阶段,需要进行市场调研和客户分析。
市场调研和客户分析

在操盘的过程中,这部分的动作很少完整地进行。所以很多人说市场调研和客户分析是一个很虚的动作。而实际上,不做或者做得很少这部分动作的人,并非不用此部分的数据,而是基于对片区市场和客户的理解,自然而然地按经验值进行梳理的。从很多策划成果关键词可以看出来:仪式感、时尚感、尊贵感……这就本能的客研反应。一般的产品线研发和标准化研发,对大数据的分析和大概念的分解,可能不需要逐个项目进行比较细致的分析了。所以现在,大部分项目,很多情况下,都基于大数据下的推演。但毕竟每个项目其实都是有其独特的特征和优劣势,在才去措施方面,也会有所偏重。假如,地块外部景观资源非常丰富的情况下,不管做什么类型的产品和展示,目标和需求都会非常的清晰。同时,同一片区范围内的另一个地块,外部没任何的景观资源,它的展示目标可能就要适当进行调整了,例如展示小区内部规划优势,如此的话,地库楼栋的摆布都会有所不同;然后如果地块的条件限制,内部景观资源也没办法达到很有竞争力的情况下,其市场和客户的数据精细化就显得尤为的重要了。
人有我优,其实并不难做。难做的是“人无我有”这种差异化策略。如何精准地打击客户痛点,是最后确定目标和需求的核心部分。而,土块的先天优势的项目还是不多的,一般情况下,都是竞品之间形成正面的竞争,这个时候的差异化就显得非常的重要了。
如何做?首先,我们必须要明确一个思路,差异化的玩法,是必须根据不同的客户群体的触动点而专门设计的。例如喜茶,九零后的至爱,网红“打卡机”。
为什么这样?
1、不管是包装还是产品本身的构成,都好看,专门为拍照而设计许多细节,恰逢微信朋友圈火热,自然而然地被爆照;2、经营生活态度,有仪式感(介绍材料,连饮用说明都很明确);3、持续收集客户反馈,不断根据客户反馈进行整合调整。其实从它的特点可以看出来,所谓的市场,并非指其所在的市场,而是指整个社会生活习惯;所谓的客户,并非我们猜测的潜在客户,而是当下整个目标客户群体,也许很多并非预测中的客户。了解社会生活习惯,能更好把握社会价值观从而了解分析产品方向;了解目标客户群体,主要是了解群体的生活态度,从而寻找其触动点(或者说痛点)。所以,玩差异化, 其实就是玩对社群生活的认知。市场调研和客户分析如何做,我想,这就需要每个操盘者准备如何去认知目标社群生活了。(限于篇幅,此部分不作深入探讨,下次专门用社群来说事。
说 明 问 题

景观策划的最后一步,是说明问题。其实就是景观策划最后的成果输出要求。它包含了以下内容:

1、红线内外的景观资源分析利用、溢价点分析等情况和建议;
2、确定销售中心的位置和开发周期划分范围;
3、确定展示区范围和地库顶板范围;
4、确定土建总包施工场地规划和景观展示区场地规划;
5、确定大区分期施工策略、划分施工片区和对应施工通道;
6、确定成本策划分布表;
7、确定产品策略,确定展示策略和推广要点。
所有的说明问题的内容,最后都是为后期设计院做设计做了明确的条件输入,犹如导演把剧本给了演员的同时,还跟他们专门做了一次剧情创作交底。
当然,上面说的种种,都是针对单一项目的操盘来写的。也有不少开发商,他们对土地的获取比较有信心,通过不同的手段拿到许多比较特别的地,有些甚至根据自身的产品特点来挑地。这种情况,也许标准化更适合他们。个人的观点,每一块土地都是独一无二的,所以根据独一无二的土地特点,做策划,是对土地最大的尊重,也是能深挖、挖掘土地价值的唯一途径。设计院是解决问题的人,他们能否解决问题,在于我们,能否发现问题。
作者:丰子巫,真名:巫文锋,某地产广州区域景观专业负责人。来源:景观周(ID:Landscape-zhou),本文已获授权,对原作者表示感谢。
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除了地产设计院,建筑人还能去哪?
01
建筑学这个学科从创立开始,就一直带着高大上和神秘的色彩。横跨工程技术和人文艺术,老八校建筑学专业的录取分数一骑绝尘,再加上长达五年的本科学习周期,培养一个建筑学人才的成本一直居高不下。
而当建筑的天之骄子们离开学校走向社会,大家才发现,What?要么选择去设计院搬砖,拿命换钱熬夜爆肝;要么选择去当初自己一万个嫌弃的地产公司,结果人家还挑挑拣拣,不一定要你。
传统就业方向设计院(大型国企或民营设计院,外国事务所等),地产公司,政府机构(规划局)等大家已经非常熟悉了,都是常规选择,各有优劣——
设计费万年不涨,已被诟病已久,由于地产行业还是个比较年轻的行业,活跃在行业内的中高层管理人员都还很年轻,导致年轻学子的上升通道无望;
地产公司则算是彻底脱离了设计,侧重于管理方向,很多同学一是舍不得多年来的建筑学积累,另外地产的压力大,节奏快,职场环境复杂,很多人也不适应;
而想进规划局等政府机关(如上海)则是另外一种hard模式,要通过千军万马独木桥的国考不说,到了面试的时候,发现竞争对手不但来自国内顶级学府,甚至还有好几个剑桥哈佛常青藤,简直令人绝望。
很多人迷茫了,除了这些,我们就没别的地方能去了吗?
02
其实,经历过高考和艰辛的建筑学基础教育的同学们,综合实力是很强的,除了常规方向,也有很多其他领域适合建筑学子在其中大展拳脚。
所以今天着重给大家介绍一些小众的建筑学专业就业方向,可以根据自己的需求作为择业参考。
 
建筑媒体
Construction media
建筑媒体包括:建筑杂志、建筑类出版社、策展、互联网媒体,等等。
建筑杂志和出版社,可以近距离接触建筑大师,第一时间考察新锐建筑,其实大家都很熟悉了,可以自行寻觅。
策展、文化类,国内外都有著名的策展机构和团队,比如MOMA,马达思班的建筑之外等。
互联网媒体有谷德、Archdaily、有方、建筑学院等等,这类新兴互联网媒体,一般都很欢迎建筑学背景的人才加入。
 
适合人群:适合喜欢个性文艺,有理论及文字功底,有一定的组织能力的同学。
薪酬范围:4000~15000
 
设计公司品牌宣传
Branding Promotion
现在设计公司的品牌宣传工作日益得到重视,同济院和中建院都有同僚转去了本公司或其他设计公司的品牌部,每天做新媒体运营和编辑工作,组织活动,宣传项目,忙的不亦乐乎。
工作内容与建筑媒体差不多,不过还是在设计公司体系内部,不需要亲自画图做方案,但可以链接各位行业大咖,接触前沿的行业媒体与最贴近行业的建筑思潮。
 
适合人群:目前看来,非建筑专业(如结构,水暖电)方向转型的人较多,当然也有很多建筑规划景观背景的同仁;内容专业性没有建筑媒体那么强,侧重宣传,最重要是不需要爆肝画图,适合女性孕期哺乳期的选择。
薪酬范围:6000~20000
互联网+人工智能+建筑
Internet+AI+architecture
研究表明,建筑业是数据量最大、业务规模最大的大数据行业,但同样是当前各行业中最没有数据的行业。
建筑行业近30年来一直被约20%的行业增速麻痹,整个行业基本与互联网和大数据割裂,管理创新能力弱,企业与行业的转型升级步履艰难。
信息时代的行业都逃不过传统模式的升级改造,建筑行业也逐步开始拥抱变化,尝试应用大数据、云平台、人工智能,进行项目的设计、匹配和管理工作,以实现行业的提速升效。
建筑与互联网、人工智能的融合,未来有机会诞生新的管理模式和平台巨头,谁把握了信息和数据,就把握了未来。如今BIM、物联网、云计算、智能系统以及移动应用技术的应用和开发,就是一个开始。
行业非常新,CBI建设通,云筑电商,小库xkool等,都还处在起步阶段。不过,建筑行业终究有一天会运用技术,解放人力,机器人都能一秒出十个方案了,你还不关注吗?
适合人群:建筑人中的技术流派,具有跨行业和多元化视野,敢于尝试新事物,有自我主见的同仁。
薪资范围:未知
 
咨询、行业研究类
Consultant & Study 
与建筑相关的咨询类工作其实一直都存在,比如RET睿意德、戴德梁行、第一太平戴维斯等都在做商业地产咨询领域。
商业地产咨询包含地产策略顾问,商业地产建筑及策划,招商运营,租赁代理等等工作,提供项目定位到招商落地及持续运营优化的全生命周期顾问服务;还要对接融资渠道、法律顾问、媒介推广等相关资源,持续为项目带来价值提升;
商业地产咨询工作要做的出色,除了本身的建筑设计基础之外,还要有对行业本身有洞察了解和积累;近几年一些建筑设计院也发展了商业咨询领域,如天华、同济建筑设计院。同理,还有产业地产,文旅地产咨询策划等等。
另一方面,很多基金公司和券商的行业研究员,会找相关背景的人才来担任研究工作。比如互联网行业类的研究员,经常都有计算机或软件背景。
建筑行业股票的行业研究员,有建筑或地产开发背景当然更好啦。除此之外,对基金行业相关基础知识,公司年报财报等等,也要有所涉猎。
金融行业与建筑行业一样,都是加班苦命压力大,区别在于,能力强的人,在金融行业更容易短时间内起飞,年薪百万。
 
适合人群:学了建筑却发现不合适,感觉自己想转行金融或其他方向的,咨询类企业可以让你了解到更多行业全产业链的信息;而通过做基金行研曲线救国也可以达到转行金融的目的。
土木工程的同学毕业都能去银行工作,建筑学为啥不行?
薪酬范围:传说是1248,第一年月薪1万,第二年月薪2万,第三年、第四年……
教育培训行业
Education
 
现在儿童教育培训形势一片大好,家长们越来越怕孩子们输在起跑线,未来前途不可限量~
据可靠消息,某老四校建筑硕士毕业的妹子进入一家民企设计院后,实习期过完就被裁员了……然后妹子就去了学而思培训,现在月薪两万多还不用每天上课……然后公司也为能招到这样的名校毕业生而感到很happy……
身边做儿童教育培训的同学,编程,英语,计算机,机器人,艺术教育,下海的已经不止一个两个了……
适合人群:适合对教学感兴趣的人群,由于目前高校留任实在太难,教育小朋友也是一个不错的选择。在教育行业里的高学历人才,现在去了都是降维打击。
薪酬范围:8000~20000
地铁,机场,部队设计院
METRO&AIRPORT&UNIT
虽然还属于设计院的范畴,但毕竟与大家熟悉的建筑设计有些差异,很多同学可能没有考虑过……
 
地铁行业现在是国家扶持的朝阳产业,项目非常多,需要大量的设计人员。主要是做地铁站设计。弊端是会阉割掉建筑学大部分的技能,简单点说熟悉天正、会点SU就够了。但需要很强的协调能力和总体把控能力,因为需要配合协调的相关专业实在是太多了。
 
待遇比做工民建的暂时来看要好,因为现在只要是做地铁的设计院都在忙的死去活来的。
本科应届生的话,像北京城建这种大院第一年算上补助一个月就有1W+。成长途径和一般的建筑院基本是一致的。其他还有铁一院、铁二院、铁三院、铁四院、铁四院……等等。
当然一些机场设计院也类似,一般项目都是委托,不加班,待遇也不错,有些去了的同学已经感觉太闲,开始研究投资和思考人生了……
部队设计院就更神秘了,一届同学可能只有一两个会去。部队有很多基础设施,营房,训练场地等等,国家也有很多水利和土木工程,有保密需求,不可能都给地方设计院做。虽说工资不是特别高吧,但是基本都包一日三餐,解决住宿,还要啥自行车啊。
 
适合人群:适合希望继续从事设计工作,但是木有那么严重的建筑情节的同学。
薪酬范围:一般设计院薪资,但是不加班,可兼顾生活,性价比高。
03
除了上文提到的各个行业和领域可以让建筑学毕业的同学一展拳脚,还有相当一部分建筑学的同学找到了人生所爱,彻底转型,华丽转身,在健身行业,餐饮行业,服装及平面设计行业,摄影领域等等大放异彩。
为什么大家总是觉得毕业之后的选择狭窄,选择太少,第一是因为建筑学本身学科专业度相对高,导致视野也有一定的局限,学生时代接触到的领域和信息确实比较少,对其他行业缺少了解;第二,地产行业的迅猛发展,使得过去相当长的一段时间,设计院的薪资水平都处在领先位置(其实现在也不低),地产公司更是给出高薪求贤,这就导致学生们一窝蜂的涌入。
有相当一部分同学在选专业的时候,也许不了解建筑,更不了解自己,只是随着行业趋势报了热门专业;而现在的社会对于成功的标尺评价非常单一,就是一个字,钱。赚钱多你就是好样的,赚钱少就是废人,至于喜欢和热爱,有几个人有勇气去选择和改变呢?
即使知道建筑学毕业之后有很多选择,但是横向比较之后,觉得都不如做设计和去地产有前景,也就放弃了。
罗素说过,参差多态乃幸福本源。
很多喜欢文科,喜欢艺术,喜欢音乐或其他的小伙伴,因为行业萧条和社会评价的缘故,选了赚钱多的专业,给自己平添了很多痛苦。
对职业来说,最重要的不是有多少选择,而是放开眼界,听从内心,勇于尝试,选择最适合自己的,才能落子无悔。
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除了地产设计院,建筑人还能去哪?
除了地产设计院,建筑人还能去哪?
01
建筑学这个学科从创立开始,就一直带着高大上和神秘的色彩。横跨工程技术和人文艺术,老八校建筑学专业的录取分数一骑绝尘,再加上长达五年的本科学习周期,培养一个建筑学人才的成本一直居高不下。
而当建筑的天之骄子们离开学校走向社会,大家才发现,What?要么选择去设计院搬砖,拿命换钱熬夜爆肝;要么选择去当初自己一万个嫌弃的地产公司,结果人家还挑挑拣拣,不一定要你。
传统就业方向设计院(大型国企或民营设计院,外国事务所等),地产公司,政府机构(规划局)等大家已经非常熟悉了,都是常规选择,各有优劣——
设计费万年不涨,已被诟病已久,由于地产行业还是个比较年轻的行业,活跃在行业内的中高层管理人员都还很年轻,导致年轻学子的上升通道无望;
地产公司则算是彻底脱离了设计,侧重于管理方向,很多同学一是舍不得多年来的建筑学积累,另外地产的压力大,节奏快,职场环境复杂,很多人也不适应;
而想进规划局等政府机关(如上海)则是另外一种hard模式,要通过千军万马独木桥的国考不说,到了面试的时候,发现竞争对手不但来自国内顶级学府,甚至还有好几个剑桥哈佛常青藤,简直令人绝望。
很多人迷茫了,除了这些,我们就没别的地方能去了吗?
02
其实,经历过高考和艰辛的建筑学基础教育的同学们,综合实力是很强的,除了常规方向,也有很多其他领域适合建筑学子在其中大展拳脚。
所以今天着重给大家介绍一些小众的建筑学专业就业方向,可以根据自己的需求作为择业参考。
 
建筑媒体
Construction media
建筑媒体包括:建筑杂志、建筑类出版社、策展、互联网媒体,等等。
建筑杂志和出版社,可以近距离接触建筑大师,第一时间考察新锐建筑,其实大家都很熟悉了,可以自行寻觅。
策展、文化类,国内外都有著名的策展机构和团队,比如MOMA,马达思班的建筑之外等。
互联网媒体有谷德、Archdaily、有方、建筑学院、智筑网等新兴互联网媒体,一般都很欢迎建筑学背景的人才加入。
 
适合人群:适合喜欢个性文艺,有理论及文字功底,有一定的组织能力的同学。
薪酬范围:4000~15000
 
设计公司品牌宣传
Branding Promotion
现在设计公司的品牌宣传工作日益得到重视,同济院和中建院都有同僚转去了本公司或其他设计公司的品牌部,每天做新媒体运营和编辑工作,组织活动,宣传项目,忙的不亦乐乎。
工作内容与建筑媒体差不多,不过还是在设计公司体系内部,不需要亲自画图做方案,但可以链接各位行业大咖,接触前沿的行业媒体与最贴近行业的建筑思潮。
 
适合人群:目前看来,非建筑专业(如结构,水暖电)方向转型的人较多,当然也有很多建筑规划景观背景的同仁;内容专业性没有建筑媒体那么强,侧重宣传,最重要是不需要爆肝画图,适合女性孕期哺乳期的选择。
薪酬范围:6000~20000
互联网+人工智能+建筑
Internet+AI+architecture
研究表明,建筑业是数据量最大、业务规模最大的大数据行业,但同样是当前各行业中最没有数据的行业。
建筑行业近30年来一直被约20%的行业增速麻痹,整个行业基本与互联网和大数据割裂,管理创新能力弱,企业与行业的转型升级步履艰难。
信息时代的行业都逃不过传统模式的升级改造,建筑行业也逐步开始拥抱变化,尝试应用大数据、云平台、人工智能,进行项目的设计、匹配和管理工作,以实现行业的提速升效。
建筑与互联网、人工智能的融合,未来有机会诞生新的管理模式和平台巨头,谁把握了信息和数据,就把握了未来。如今BIM、物联网、云计算、智能系统以及移动应用技术的应用和开发,就是一个开始。
行业非常新,CBI建设通,云筑电商,小库xkool等,都还处在起步阶段。不过,建筑行业终究有一天会运用技术,解放人力,机器人都能一秒出十个方案了,你还不关注吗?
适合人群:建筑人中的技术流派,具有跨行业和多元化视野,敢于尝试新事物,有自我主见的同仁。
薪资范围:未知
 
咨询、行业研究类
Consultant & Study 
与建筑相关的咨询类工作其实一直都存在,比如RET睿意德、戴德梁行、第一太平戴维斯等都在做商业地产咨询领域。
商业地产咨询包含地产策略顾问,商业地产建筑及策划,招商运营,租赁代理等等工作,提供项目定位到招商落地及持续运营优化的全生命周期顾问服务;还要对接融资渠道、法律顾问、媒介推广等相关资源,持续为项目带来价值提升;
商业地产咨询工作要做的出色,除了本身的建筑设计基础之外,还要有对行业本身有洞察了解和积累;近几年一些建筑设计院也发展了商业咨询领域,如天华、同济建筑设计院。同理,还有产业地产,文旅地产咨询策划等等。
另一方面,很多基金公司和券商的行业研究员,会找相关背景的人才来担任研究工作。比如互联网行业类的研究员,经常都有计算机或软件背景。
建筑行业股票的行业研究员,有建筑或地产开发背景当然更好啦。除此之外,对基金行业相关基础知识,公司年报财报等等,也要有所涉猎。
金融行业与建筑行业一样,都是加班苦命压力大,区别在于,能力强的人,在金融行业更容易短时间内起飞,年薪百万。
 
适合人群:学了建筑却发现不合适,感觉自己想转行金融或其他方向的,咨询类企业可以让你了解到更多行业全产业链的信息;而通过做基金行研曲线救国也可以达到转行金融的目的。
土木工程的同学毕业都能去银行工作,建筑学为啥不行?
薪酬范围:传说是1248,第一年月薪1万,第二年月薪2万,第三年、第四年……
教育培训行业
Education
 
现在儿童教育培训形势一片大好,家长们越来越怕孩子们输在起跑线,未来前途不可限量~
据可靠消息,某老四校建筑硕士毕业的妹子进入一家民企设计院后,实习期过完就被裁员了……然后妹子就去了学而思培训,现在月薪两万多还不用每天上课……然后公司也为能招到这样的名校毕业生而感到很happy……
身边做儿童教育培训的同学,编程,英语,计算机,机器人,艺术教育,下海的已经不止一个两个了……
适合人群:适合对教学感兴趣的人群,由于目前高校留任实在太难,教育小朋友也是一个不错的选择。在教育行业里的高学历人才,现在去了都是降维打击。
薪酬范围:8000~20000
地铁,机场,部队设计院
METRO&AIRPORT&UNIT
虽然还属于设计院的范畴,但毕竟与大家熟悉的建筑设计有些差异,很多同学可能没有考虑过……
 
地铁行业现在是国家扶持的朝阳产业,项目非常多,需要大量的设计人员。主要是做地铁站设计。弊端是会阉割掉建筑学大部分的技能,简单点说熟悉天正、会点SU就够了。但需要很强的协调能力和总体把控能力,因为需要配合协调的相关专业实在是太多了。
 
待遇比做工民建的暂时来看要好,因为现在只要是做地铁的设计院都在忙的死去活来的。
本科应届生的话,像北京城建这种大院第一年算上补助一个月就有1W+。成长途径和一般的建筑院基本是一致的。其他还有铁一院、铁二院、铁三院、铁四院、铁四院……等等。
当然一些机场设计院也类似,一般项目都是委托,不加班,待遇也不错,有些去了的同学已经感觉太闲,开始研究投资和思考人生了……
部队设计院就更神秘了,一届同学可能只有一两个会去。部队有很多基础设施,营房,训练场地等等,国家也有很多水利和土木工程,有保密需求,不可能都给地方设计院做。虽说工资不是特别高吧,但是基本都包一日三餐,解决住宿,还要啥自行车啊。
 
适合人群:适合希望继续从事设计工作,但是木有那么严重的建筑情节的同学。
薪酬范围:一般设计院薪资,但是不加班,可兼顾生活,性价比高。
03
除了上文提到的各个行业和领域可以让建筑学毕业的同学一展拳脚,还有相当一部分建筑学的同学找到了人生所爱,彻底转型,华丽转身,在健身行业,餐饮行业,服装及平面设计行业,摄影领域等等大放异彩。
为什么大家总是觉得毕业之后的选择狭窄,选择太少,第一是因为建筑学本身学科专业度相对高,导致视野也有一定的局限,学生时代接触到的领域和信息确实比较少,对其他行业缺少了解;第二,地产行业的迅猛发展,使得过去相当长的一段时间,设计院的薪资水平都处在领先位置(其实现在也不低),地产公司更是给出高薪求贤,这就导致学生们一窝蜂的涌入。
有相当一部分同学在选专业的时候,也许不了解建筑,更不了解自己,只是随着行业趋势报了热门专业;而现在的社会对于成功的标尺评价非常单一,就是一个字,钱。赚钱多你就是好样的,赚钱少就是废人,至于喜欢和热爱,有几个人有勇气去选择和改变呢?
即使知道建筑学毕业之后有很多选择,但是横向比较之后,觉得都不如做设计和去地产有前景,也就放弃了。
罗素说过,参差多态乃幸福本源。
很多喜欢文科,喜欢艺术,喜欢音乐或其他的小伙伴,因为行业萧条和社会评价的缘故,选了赚钱多的专业,给自己平添了很多痛苦。
对职业来说,最重要的不是有多少选择,而是放开眼界,听从内心,勇于尝试,选择最适合自己的,才能落子无悔。
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中国万科地产2016年十大精品项目[推荐参考]
[万科UNI-CITY天空之城]
作为万科第一个地铁上盖的商住办综合体的首开区,在大虹桥的背景下启动,甲方将最新最好的产品汇聚于此。
项目作为混合类产品的销售中心,既要符合住宅销售的基本需求,也要兼顾综合类产品的气质和展示的要求,且由于项目的开发周期较长,决定了示范区的环境要在三年内在市场前沿保持常新,因此对景观设计提出了更高的要求。
规划和建筑将场地天然区分为五个部分,南侧的城市界面、西侧的中庭,建筑围合的内庭,以及北侧的滨河区,东侧的灰空间,整个景观空间串联起建筑和室内,形成收放有致、从热闹到安静、层层推进的景观序列。
[存在建筑-建筑摄影]
[广州万科云城]
怎样指导人口密集城市的设计?目标锁定来大城市工作、却无法承担高额房价的年轻人。Lab D+H事务所要设计一个价格低廉、多功能发展项目,包括小公寓和商业楼。成本低廉的设计基于模块化系统,用于软景观、铺装和装置,减少劳力,易于替换。
从预制混凝土到预制穿孔的钢板,该项目不仅看起来充满活力,也会避免过度使用天然石。这个巧妙、创意性和热诚的方案考虑了城市中年轻人群的需求,同时他们还能够拥有一个家。
[深圳湾超级总部基地城市展厅]
作为深圳湾超级总部基地首开项目与总体规划的展厅,希望以安静又开放的姿态融入在现有的城市肌理之中,并通过赋予其白玉般的形象映射出片区未来的价值。
深圳湾超级总部基地为由滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的接近117.40公顷的区域,建设规模总量达到450万-550万平方米。功能以总部办公、高端商务配套及部分文化设施为主,将是湾区又一片拔地而起的新城市空间,是深圳着力打造的世界级城市中心。
[万科翡翠云山]
万科·翡翠云山坐落在扬州市蜀冈-瘦西湖风景区内,属于低密度纯院墅住区的定位。以盛唐文化为底蕴,通过扬州文化脉络的梳理,以及独特的设计思维,我们用景观之笔浩浩荡荡串联起扬州2500年的历史文化,让项目回归到“山水居住”的本意。
[宁波万科欢乐海岸翡翠滨江]
示范区在空间序列上的处理采用了抑扬交替的手法,入口广场宏大的尺度形成了空间上的“扬”,当流线行至入口大厅的时候,空间尺度突然变小,此处是空间处理手法上的“抑”。通过售楼处,经过走道,到达样板房前广场,视觉上豁然开朗,空间尺度迅速变大,配合开阔静谧的内部庭院空间形成了该空间序列的终点。
[温州万科时代中心]
万科时代中心项目占地仅5000平米,包含一栋超高层住宅。但是这个超迷你社区是麻雀虽小,五脏俱全。它涵盖了2个人车分流的主次出入口,2个地下机动车出入口,还有和建筑占地相比达到1:1的消防登高面及通道,满堂地下车库,覆土允许荷载仅为1m。
设计是不会因为场地的限制条件而变得平庸,而是因为无数的限制的条件下,突破瓶颈才显得不凡。
[万科白鹭郡]
帕斯卡尔说过“人类是会思考的芦苇”,其实人与芦苇的差别也只是在于思考而已。思考着的设计也是在白鹭郡创作之始的初衷,以一种“清贵”心态来对待设计,还原生活的纯粹。
长廊.长墙与建筑共同形成一个极具张力的横向立面,从中提取出一条横跨天地间的线条,以此作为项目第一印象,公园隔岸相对,从远处看,隐没在芦苇荡中的岛居别墅清贵高远,创造一段城市与自然之间的有趣对话。
在整体设计中,景观首先明确出三种空间形态,敞亮的前厅,建筑围合的中庭,以及南侧静谧的后院,整体景观空间序列与建筑室内保持一致并且形成收放有致,大虚大实的景观空间形态,从热闹到安静、层层递进,借助景观的手段让参观者自觉的从城市滑向自然。
[万科杭州桂语里]
作为土生土长的杭州人,老杭州的街巷、弄堂、天井里有太多的故事和回忆。我们在设计万科桂语里示范区的时候希望把杭派民居的“里巷”肌理和风情传承下来,如何利用极其有限的空间资源呈现令人流连的杭派居所展示效果是一个很有意思的课题......
思路:场地虽小,但并不影响对每一寸场地的极致利用,我们借鉴中国传统园林“瘦、皱、漏、透”的设计手法,让空间之间相对独立又相互关联,每一处空间都至少有两个角度以上的观赏面。让园林、巷弄、宅院三部曲充分结合,又相互取景。
[万科溪望]
距离著名的生态保护区西溪国家湿地公园仅4.9公里,万科溪望住宅项目可谓尽享了自然环境的优越。目前业已完工的代建市政绿地和售楼处充分利用已有的场地条件——重整并还原了湿地的自然环境,将其原有的生态环境优势重点展示。同时,深入中国人骨髓的东方主义在得到进一步提炼并加工后,也赋予这片土地新的生命力。普利斯设计集团所设定的“溪居云上”的主题意境淋漓尽致的体现在景观设计中。
[福州万科城]
福州永泰万科城项目位于福州永泰县赤壁景区内,45公顷的土地面积皆处于毗邻的大樟溪流域范围内,周边环绕着12座小山。项目内将兴建精品酒店,商业街,会员俱乐部,高层住宅,独立和联排别墅。这个大规模的住宅片区建设顺应了自然地形的起伏。场地中央的湖泊被保留下来,成为统领全局的公共开放空间,沿水系通过社区公园与各区域相连。山体也被纳入了社区公园的范围,山间的小路交错相通,成为一个大型休闲游憩系统覆盖着整个场地。
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等级:地产摄影资料免费下载_22 地产摄影资料免费下载_23 地产摄影资料免费下载_24 地产摄影资料免费下载_25 地产摄影资料免费下载_26 地产摄影资料免费下载_27 地产摄影资料免费下载_28      文件格式:doc     文件大小:1.03MB
[标杆房企]2014年房地产项目工程管理表格(超详细 376页)
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一、项目经理部 15 项目部人员任职审批表 16 分部及部门会签单 17 部门职责分配表 18 会议签到表 19 职务说明书(一) 20 职务说明书(二) 21 工作内容说明书 22 职务调整说明书 23 职位说明书 24 综合工作情况表 25 职务分配表 26 部门工作分类表 27 部门工作分配表 28 临时工雇用资料表 29 出差申请单 30 出差旅费清单 31 出差旅费报销单 32 员工调动、退场移交手续清单 33 员工花名册 34 员工工时记录簿 35 工人加班申请单 36 加班费申请单 37 员工辞职申请书 38 员工离职通知书 39 内部员工调配单 40 员工教育培训计划 41 月度( 月)劳务用工工资计划核定表 42 员工登记表 43 临时(协议)工考核表 44 员工持证上岗登记表 45 员工考核表 46 特种作业人员培训发证登记表 47 员工招聘申请书 48 员工考核评分表 49 中层管理干部月度( 月)考核表 50 管理、技术、后勤岗位员工月度( 月)考核表 51 生产班组员工日清考核表 52 生产班组员工月度( )月考核表 53 当日部门人员的行动及工作情况表 54 一天的业务管理检查表 55 持续改进(或存在的问题点改正)表 56 当日最重要的业务重点 57 每日行动管理表 58 合理化建议 59 合理化建议方案采用通知单 60 合理化建议(提案)登记表 61 合理化建议(提案)改进成果报告表 62 合理化建议(提案)改进登记表 63 二、项目进度控制 64 项目施工生产完成情况 65 月度( 月)建筑安装施工作业计划 66 季度(第 季度)建筑安装施工作业计划 67 年度( 年)建筑安装施工作业计划 68 工程项目施工作业总进度计划 69 施工组织设计报审表 70 承包人申报表 71 工程开工申请单 72 承包人每周工作计划 73 周完成统计表 74 设计变更申报表 75 延长工期申报表 76 交工报验单 77 工程进度执行状况表 78 工程进度管理考核标准 79 合同外工程通知单 80 计日工通知单 81 移交证书 82 开发计划进度表 83 月项目计划表 84 月度( 月)行动预定表 85 每日计划预定表 86 工作计划管理表 87 预算作业进度表 88 复工申请表 89 缺陷责任期终止证书 90 工程暂时停工指令 91 复工指令 92 工程进度表( 年 月) 93 项目进度跟踪表 94 24小时行动计划表 95 工程检查表 97 三、项目质量控制 98 分项工程(工序)检验计划表 99 分项工程(工序)试验计划表 100 纠正(预防)措施要求表 101 作业规范书 102 检验、试验委托单 103 检验异常处理单 104 质量水准统计分析表 105 不合格品报告 106 材料不合格品报告 107 工程质量事故报告 108 工程质量事故处理记录 109 紧急放行申请报告 110 例外转序申请报告单 111 紧急放行和例外转序跟踪记录 112 最终检验和试验自验记录 113 工序质量自互检卡 114 现场质量检验报告单 115 计量器具周检登记台账 116 技术交底通知书 117 内部质量体系审核日程计划表 118 内部质量体系审核会议签到表 119 内部质量体系审核不合格报告 120 试验记录表 121 现场审核结果记录表 122 内审不合格纠正跟踪表 123 质量管理工作计划表 124 四、项目安全控制 125 安全管理实施计划表 126 隐患整改通知 127 安全隐患整改复查验收表 128 安全隐患整改责任表 129 安全隐患整改复查验收表 130 隐患整改催办通知 131 查封通知 131 经常性安全教育记录表 132 安全技术教育培训表 133 安全用品年(月)度购置计划 134 安全生产(月)工作计划 135 安全值班表 136 防台防汛措施落实责任表 137 意外事故报告表 138 业务灾害报告表 139 故障·事故调查报告表 140 五、项目成本控制 141 项目材料用量及单价表 142 项目机械设备用量及单价表 143 项目工程分包情况表 144 项目劳务分包情况表 145 现场管理及财务费用情况表 146 其他费用情况表 147 合格供应商及分包商情况汇总表 148 目标成本预算基本表 149 目标成本预算附表:主要材料控制计划表 150 目标成本预算附表:主要设备控制计划表 151 目标成本预算各项费用表 152 项目费用估算表 153 分部(部门)成本目标责任书 154 固定资产折旧提取明细表 155 月成本核算材料分解表 156 项目费用单价分析表 157 单价构成分析表 158 月度( 月)成本计划完成情况报表 159 月成本完成情况报告 160 挣值跟踪报告 161 清产核资清单 162 设备成本核算表 163 设备成本核算表 163 月度( 月)成本情况考核表 164 现场成本考核情况评分表 165 六、项目分包管理 166 分包商评价记录表 167 分包商名录 168 合格分包商名录( 年度) 169 承包人申报表 170 项目分包询(报)价清单 171 项目分包申请表 172 建设工程招标申请书 173 资格预审表 174 分包商承建类似工程项目情况表 177 投标报价清单 178 合同评审表 179 合同评审报告单 180 合同会审表 181 工程量签证单 182 分部及部门会签单 183 工程结算单 184 预付款通知单 185 分包合同结算、支付台账 186 七、项目现场管理 187 生产过程分析表 188 生产线动作时间分析表 189 生产作业流程分析表 190 生产过程分析明细表 191 操作过程分析表 192 生产作业流程程序表 193 生产时间研究记录表 194 5S定点摄影报告 195 5S问题点改善一览表 196 清洁卫生评分表 197 清洁工作安排表 198 卫生区域计划表 199 组织领导考核标准(100分) 200 现场管理考核标准(120分) 202 质量管理考核标准(150分) 205 安全管理考核标准(120分) 206 工程进度管理考核标准(100分) 208 机料管理考核标准(80分) 209 用工管理考核标准(40分) 211 财务管理考核标准(40分) 212 后勤保障考核标准(150分) 213 精神文明考核标准(100分) 216 八、项目合同管理 218 投标调价函 219 投标担保书 220 授权书 221 承包人申报表(通用) 222 设计变更申报表 223 设计变更通知 224 索赔审批书 225 合同外工程单价申报表 226 计日工单价申报表 227 工程计量计算表 228 合同人工及主要设备报表 229 合同材料月底到达现场计量表 230 清单支付月报表 231 中期支付证书 232 合同外工程月计量申报表 233 买卖合同 234 采购损失报告 235 损失索赔通知书 236 合同修订记录 237 索赔申报表 238 工程量(船机台班)签证单 239 付款通知单 240 付款申请 241 设备欠款清单 242 九、项目信息管理 243 资料管理清单 244 文件和资料现行状态清单 245 管理部收文清单 246 受控质量文件发放表 247 质量文件修订表 248 文件和资料现行状态清单 249 外来文件管制表 250 文件特殊分发申请表 251 收文簿 252 发文簿 253 文件和资料借阅登记表 254 卷内目录 255 工程业务联系单 256 接收传真处理表 257 发文签收簿 258 收文登记簿 259 文件传阅记载表 260 收文处理表 261 文件邮寄登记表 262 十、项目生产要素管理 263 部门资金需求计划 264 发出及耗用材料汇总表 265 加工件材料定额核算单 266 公用工具领用登记表 267 能源消耗台账月报表 268 材料统计表 269 材料消耗量核算统计表 270 用工统计表 271 财产报废申请表 272 财产移转申请表 273 材料节超评分排序表 274 材料节超评分及奖励标准 275 考核评分登记表 276 职工及家属医药费报销清单 277 设备进场验收单 278 设备保养旬报表 279 设备站( )月修理工作计划 280 设备站机修组( )月工作报表 281 设备修理过程记录单 282 设备修理派工单 283 设备修理申报表 284 设备修理验收合格报告 285 设备保养记录 286 设备站外协修理申报单 287 机械设备卡 288 保养记录卡 289 暂停使用生产设备每月定期维护保养表 290 维护申请单 291 物料、技术变更评审表 292 备用品管制卡 293 设备总览表 294 重点设备保管清单 295 定期维护保养计划表 296 设备年度定期检查表 297 设备维护保养明细表 298 机器设备日常点检表 299 定期保养实施记录表 300 设备星级考核表 301 设备维护保养规定表 302 资源需求表 303 年度物料耗用预算表 304 物料需求计划表 305 物料定期采购计划表 306 物料采购计划表 307 特殊物料需求表 308 物料需求计划汇总表(按物料类别) 309 物料编号申请单 310 设备需求计划表 311 物料需求申请表 312 特别采购申请表 313 请购单(一) 314 请购单(二) 315 外包申请单 316 采购询价单(一) 317 采购询价单(二) 318 物料订购单 319 采购单 320 采购日记 321 物料采购记录 322 采购跟踪控制表 323 物料采购跟催表 324 订购确定或更改通知单 325 采购控制表 326 收货单 327 进料检验说明书 328 物料检验委托单 329 物料检验报告 330 物料验收单 331 物料入库单 332 物料收发记录表 333 领料单 334 批号领料汇总表 335 特别领料单 336 领用物料记录表 337 领退料单 338 退料单 339 月度( 月)物料盘存表 340 物料报废申请单 341 物料报废单 342 备品一览表 343 物料考核评比表 344 十一、项目组织协调 345 访问表·答复函表格 346 内部联络单 347 沟通核查表 348 项目部内部业务便笺 349 员工沟通书 350 人员协作申请单 351 部门来往记录表 352 部门冲突争端协调表 353 联盟体来往记录表 354 联盟体冲突争端协调表 355 口头联络记录单 356 外协计划总表 357 供应商预防纠正联络单 358 十二、项目回访保修管理 359 工程质量回访记录表 360 工程质量回访保修问题处理单 361 十三、项目风险管理 362 风险分析编目表(一) 363 风险分析编目表(二) 364 主观评分法 365 概率度评分表 366 严重程度评分表 367 检测能力评分表 368
内容简介
[标杆房企]史上最全房地产项目工程管理表格(最新 最详细 共376页),2014年编制,PPT格式,共376页,本文档包括了房地产项目工程管理的所有表格,包含的表格有:项目经理部,项目进度控制,项目质量控制,项目安全控制,项目成本控制,项目分包管理,项目现场管理,项目合同管理,项目信息管理,项目生产要素管理,项目组织协调,项目回访保修管理,项目风险管理。

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等级:地产摄影资料免费下载_29 地产摄影资料免费下载_30 地产摄影资料免费下载_31 地产摄影资料免费下载_32 地产摄影资料免费下载_33 地产摄影资料免费下载_34 地产摄影资料免费下载_35      文件格式:doc     文件大小:378.00KB
房地产项目工程管理及成本管理表格全集(301页)
资料目录
第一部分 项目进度控制 1 项目施工生产完成情况 2 项目施工生产完成情况 2 月度( 月)建筑安装施工作业计划 3 季度( 月)建筑安装施工作业计划 3 季度(第 季度)建筑安装施工作业计划 4 年度( 年)建筑安装施工作业计划 5 工程项目施工作业总进度计划 6 施工组织设计报审表 7 承包人申报表 8 工程开工申请单 9 承包人每周工作计划 10 周完成统计表 11 设计变更申报表 12 延长工期申报表 13 交工报验单 14 工程进度执行状况表 15 工程进度管理考核标准 16 合同外工程通知单 17 计日工通知单 18 移交证书 19 开发计划进度表 20 开发计划进度表 21 月项目计划表 21 月项目计划表 22 月度( 月)行动预定表 22 每日计划预定表 23 每日计划预定表 24 工作计划管理表 24 预算作业进度表 25 复工申请表 26 缺陷责任期终止证书 27 工程暂时停工指令 28 复工指令 29 工程进度表( 年 月) 30 工程进度表( 年 月) 31 项目进度跟踪表 31 项目进度跟踪表 32 24小时行动计划表 32 24小时行动计划表 33 工程检查表 35 第二部分 项目质量控制 36 分项工程(工序)检验计划表 37 分项工程(工序)试验计划表 38 纠正(预防)措施要求表 39 作业规范书 40 检验、试验委托单 41 检验异常处理单 42 质量水准统计分析表 43 不合格品报告 44 材料不合格品报告 45 工程质量事故报告 46 工程质量事故处理记录 47 工程质量事故处理记录 47 紧急放行申请报告 48 例外转序申请报告单 49 紧急放行和例外转序跟踪记录 50 最终检验和试验自验记录 51 工序质量自互检卡 52 现场质量检验报告单 53 现场质量检验报告单 53 计量器具周检登记台账 54 计量器具周检登记台账 54 技术交底通知书 55 内部质量体系审核日程计划表 56 内部质量体系审核会议签到表 57 内部质量体系审核不合格报告 58 试验记录表 59 试验记录表 59 现场审核结果记录表 60 内审不合格纠正跟踪表 61 内审不合格纠正跟踪表 61 质量管理工作计划表 62 第三部分 项目安全控制 64 安全管理实施计划表 65 隐患整改通知 66 安全隐患整改复查验收表 67 安全隐患整改责任表 68 安全隐患整改复查验收表 69 隐患整改催办通知 70 查封通知 70 经常性安全教育记录表 71 安全技术教育培训表 72 安全用品年(月)度购置计划 73 安全生产(月)工作计划 74 安全值班表 75 安全值班表 75 防台防汛措施落实责任表 76 意外事故报告表 77 业务灾害报告表 78 故障?事故调查报告表 79 第四部分 项目成本控制 80 项目材料用量及单价表 81 项目材料用量及单价表 81 项目机械设备用量及单价表 82 项目机械设备用量及单价表 82 项目工程分包情况表 83 项目工程分包情况表 83 项目劳务分包情况表 84 项目劳务分包情况表 84 现场管理及财务费用情况表 85 现场管理及财务费用情况表 85 其他费用情况表 86 其他费用情况表 86 合格供应商及分包商情况汇总表 87 合格供应商及分包商情况汇总表 87 目标成本预算基本表 88 目标成本预算附表:主要材料控制计划表 89 目标成本预算附表:主要设备控制计划表 90 目标成本预算各项费用表 91 项目费用估算表 92 分部(部门)成本目标责任书 93 固定资产折旧提取明细表 94 月成本核算材料分解表 95 项目费用单价分析表 96 单价构成分析表 97 月度( 月)成本计划完成情况报表 98 月成本完成情况报告 99 挣值跟踪报告 100 清产核资清单 101 设备成本核算表 102 设备成本核算表 102 月度( 月)成本情况考核表 103 现场成本考核情况评分表 104 第五部分 项目分包管理 105 分包商评价记录表 106 分包商名录 107 合格分包商名录( 年度) 108 承包人申报表 109 项目分包询(报)价清单 110 项目分包申请表 111 建设工程招标申请书 112 资格预审表 113 分包商承建类似工程项目情况表 116 投标报价清单 117 合同评审表 118 合同评审报告单 119 合同会审表 120 工程量签证单 121 分部及部门会签单 122 工程结算单 123 预付款通知单 124 分包合同结算、支付台账 125 分包合同结算、支付台账 125 第六部分 项目现场管理 127 生产过程分析表 128 生产线动作时间分析表 129 生产作业流程分析表 130 生产过程分析明细表 131 生产过程分析明细表 131 操作过程分析表 132 操作过程分析表 132 生产作业流程程序表 133 生产时间研究记录表 134 5S定点摄影报告 134 5S定点摄影报告 135 5S问题点改善一览表 135 5S问题点改善一览表 136 清洁卫生评分表 136 清洁卫生评分表 137 清洁工作安排表 137 清洁工作安排表 138 卫生区域计划表 138 卫生区域计划表 139 组织领导考核标准(100分) 139 组织领导考核标准(100分) 140 现场管理考核标准(120分) 141 现场管理考核标准(120分) 142 质量管理考核标准(150分) 144 质量管理考核标准(150分) 145 安全管理考核标准(120分) 145 安全管理考核标准(120分) 146 工程进度管理考核标准(100分) 147 工程进度管理考核标准(100分) 148 机料管理考核标准(80分) 148 机料管理考核标准(80分) 149 用工管理考核标准(40分) 151 用工管理考核标准(40分) 151 财务管理考核标准(40分) 152 财务管理考核标准(40分) 152 后勤保障考核标准(150分) 153 后勤保障考核标准(150分) 153 续表 154 续表 155 精神文明考核标准(100分) 156 精神文明考核标准(100分) 156 续表 157 第七部分 项目合同管理 158 投标调价函 159 投标担保书 160 授权书 161 承包人申报表(通用) 162 设计变更申报表 163 设计变更通知 164 索赔审批书 165 合同外工程单价申报表 166 计日工单价申报表 167 工程计量计算表 168 合同人工及主要设备报表 169 合同人工及主要设备报表 169 合同材料月底到达现场计量表 170 合同材料月底到达现场计量表 170 清单支付月报表 171 清单支付月报表 171 中期支付证书 172 中期支付证书 172 合同外工程月计量申报表 173 买卖合同 174 采购损失报告 175 损失索赔通知书 176 合同修订记录 177 索赔申报表 178 工程量(船机台班)签证单 179 付款通知单 180 付款申请 181 设备欠款清单 181 第八部分 IX 项目信息管理 183 资料管理清单 184 文件和资料现行状态清单 185 管理部收文清单 186 受控质量文件发放表 187 质量文件修订表 188 文件和资料现行状态清单 189 外来文件管制表 190 文件特殊分发申请表 191 收文簿 192 收文簿 192 发文簿 193 发文簿 193 文件和资料借阅登记表 194 卷内目录 195 工程业务联系单 196 接收传真处理表 197 接收传真处理表 197 发文签收簿 198 发文签收簿 198 收文登记簿 199 收文登记簿 199 文件传阅记载表 200 文件传阅记载表 200 收文处理表 201 文件邮寄登记表 202 第九部分 项目生产要素管理 203 部门资金需求计划 204 发出及耗用材料汇总表 205 加工件材料定额核算单 206 公用工具领用登记表 207 能源消耗台账月报表 208 材料统计表 209 材料消耗量核算统计表 210 用工统计表 211 财产报废申请表 212 财产报废申请表 212 财产移转申请表 213 财产移转申请表 213 材料节超评分排序表 214 材料节超评分及奖励标准 215 考核评分登记表 216 职工及家属医药费报销清单 217 设备进场验收单 218 设备保养旬报表 219 设备站( )月修理工作计划 220 设备站机修组( )月工作报表 221 设备修理过程记录单 222 设备修理派工单 223 设备修理申报表 224 设备修理验收合格报告 224 设备保养记录 225 设备站外协修理申报单 226 机械设备卡 227 保养记录卡 228 暂停使用生产设备每月定期维护保养表 229 维护申请单 230 物料、技术变更评审表 231 备用品管制卡 232 设备总览表 233 设备总览表 234 重点设备保管清单 234 重点设备保管清单 235 定期维护保养计划表 235 定期维护保养计划表 236 设备年度定期检查表 236 设备年度定期检查表 237 设备维护保养明细表 237 设备维护保养明细表 238 机器设备日常点检表 238 机器设备日常点检表 239 定期保养实施记录表 240 设备星级考核表 241 设备维护保养规定表 241 资源需求表 242 资源需求表 243 年度物料耗用预算表 243 年度物料耗用预算表 244 物料需求计划表 244 物料需求计划表 245 物料定期采购计划表 245 物料定期采购计划表 246 物料采购计划表 246 物料采购计划表 247 特殊物料需求表 247 物料需求计划汇总表(按物料类别) 248 物料需求计划汇总表(按物料类别) 249 物料编号申请单 249 物料编号申请单 250 设备需求计划表 250 设备需求计划表 251 物料需求申请表 252 特别采购申请表 253 请购单(一) 254 请购单(二) 255 外包申请单 256 采购询价单(一) 257 采购询价单(二) 258 物料订购单 259 采购单 260 采购单 260 采购日记 261 采购日记 261 物料采购记录 262 物料采购记录 262 采购跟踪控制表 263 采购跟踪控制表 263 物料采购跟催表 264 物料采购跟催表 264 订购确定或更改通知单 265 采购控制表 266 收货单 267 进料检验说明书 268 物料检验委托单 269 物料检验委托单 269 物料检验报告 270 物料检验报告 270 物料验收单 271 物料验收单 271 物料入库单 272 物料入库单 272 物料收发记录表 273 领料单 274 领料单 274 批号领料汇总表 275 批号领料汇总表 275 特别领料单 276 特别领料单 276 领用物料记录表 277 领退料单 278 退料单 279 月度( 月)物料盘存表 280 月度( 月)物料盘存表 280 物料报废申请单 281 物料报废申请单 281 物料报废单 282 物料报废单 282 备品一览表 283 物料考核评比表 284
内容简介
房地产项目工程管理表格全集(301页),本套表格是专为项目管理人员尤其是工程项目管理人员配备的全套项目管理表格,包括项目进度控制成套表格、项目质量控制成套表格、项目安全控制成套表格、项目成本控制成套表格、项目分包管理成套表格、项目现场管理成套表格等,可根据自己管理的项目的具体情况进行修改、调整,实用性极强,可供参考。

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等级:地产摄影资料免费下载_36 地产摄影资料免费下载_37 地产摄影资料免费下载_38 地产摄影资料免费下载_39 地产摄影资料免费下载_40 地产摄影资料免费下载_41 地产摄影资料免费下载_42      文件格式:ppt     文件大小:17.17MB
[标杆房企]青岛房地产项目大型活动设计方案实例
内容简介
[标杆房企]青岛房地产项目大型活动设计方案实例,PPT格式,共56页,包含的内容有:宣传工作单,摄影摄像存档工作单,画侧制作工作单,光盘制作工作单,平面创意刻盘及存档工作单,感谢信工作单,甲方善后工作单,资源上报工作单,活动总结工作单等等。

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在三四线城市,不做儿童业态,就不要干商业地产!
 
地产销售“金九银十”不再消息铺天盖地,令人不寒而栗。但购物中心开业潮的“银十”却如约而至,据赢商网的数据可知,10月份,全国开业大型商业项目共有44个,同比去年商业项目仅减少8个,商业总体量 340 万平方米。
其中上海、北京购物中心依旧延续开业优势,但是深圳、广州开业项目寥寥。反而四川达州、贵州遵义两个三线以下城市开业量却活跃起来,10月各开业两个项目,且单体项目商业体量均在5万平方米以上,可见购物中心有着向三四线下沉的迹象。      
三四线城市人口数量占全国人口总量近53%,但购物中心仅占全国购物中心总量的16.5%,具有非常大的商场客流增长空间,目前新城控股、万达、阳光100、正荣集团、宝龙地产等房企纷纷布局三四线。
三四线购物中心的“老三样”超市、百货、影院已经适应不了消费者的最新需求,而备受关注的“儿童经济”可以成为三四线购物中心发展的突破点。为什么要发展儿童业态,怎么做儿童业态,明源君将结合一些案例进行分析。
01

三四线正处“二胎时代”
80、90后加入生育大军
他们有消费动力,也有购买能力
一二线城市儿童业态的快速发展已经呈现局部过度竞争的态势,但是三四线城市的市场空间还比较广阔,北上深广小孩司空见惯的项目,在三四线还是具有一定吸引力,同时三四线消费者也具有消费动力和购买力。
一、三四线消费者的购买能力并不弱
根据麦肯锡的数据预测,未来十年,中国城市家庭消费中产阶级及以上占比将大幅度提升,预计2022年达到81%,成为中国消费升级的最主要贡献。其中,三四线城市的中产阶级将成为未来占比增长最快的群体。
购买力是决定耐用消费品最直接的因素。从宏观层面看,从80年代开始到2008为近30年期间,全国居民收入差距持续扩大。自2008年开始,全国居民收入基尼系数开始出现下滑趋势,三四线与一二线的收入差距在缩小。
二、购物中心“得儿童者得天下”
近年零售企业纷纷转向三四线城市寻找增长机会,儿童业态也常被视为最有效“敲门砖”。儿童业态的魔力在于“一人带动全家”,消费持续性强,而且特别容易聚集人气、拉动客流。
据2015年的调查显示,儿童业态商业总面积已达到916.1万平方米,在过去五年间增长达538.8%。而儿童业态在购物中心占比更是由5%上升至15%。
以上海为例,万达广场、和谐广场、恒隆广场等也都纷纷把儿童业态当做主力业态之一。而碧桂园也是瞄准了儿童经济,打造了碧桂园•欢乐城,总面积16万㎡。同样万达集团也进军了儿童产业,推出了动漫亲子乐园万达宝贝王。
三、三四线进入“二胎时代”, 80、90后父母消费动力足
二胎政策的放开,为中国经济发展带来一波“孩动力”。据数据可知,2017年新生儿数量达1723万,是美国新生儿数量的4.5倍,二孩数量达883万,一线城市婴幼儿数量仅占20%。
而且根据另外一份数据显示,中国0-3岁婴幼儿中,约有450万位于一线城市,540万位于二线城市,3800万位于三四线城市及县城、乡镇。
同时80后、90后开始成为养育下一代的主力军,他们与上一代人相比,让孩子吃饱的同时,更加注重综合素质培养,舍得为孩子花钱。希望自己的孩子不落人后,见多识广,拥有开阔的视野。
02

抓住儿童红利
打造儿童业态
这几点需要注意
儿童业态可为购物中心带来人气,也贴合三四线城市的消费特征,如何利用好这一业态让其成为 “吸人大法”,和其具体的业态占比、业态分布、业态呈现密切相关。
一、儿童业态在购物中心占比10%-25%更为合适
 
儿童业态布局多大规模,分布在哪一块,和购物中心的商场体量、楼层数、平面等有关。
首先儿童业态规模来说,根据赢商网的测算,地级市区域商业中心的规模,一般在70000—120000平米,再大一些人气有点够呛。而根据RET睿意德的数据统计,购物中心儿童业态占比10%-25%比较合适。那这样来看,一个购物中心儿童业态在7000—30000平米比较合适。
 
其次楼层分布来说,儿童业态可能分别布局于各个楼层,或者可能集中在某个一楼层。其中儿童业态在10000平米左右,可分布在各个楼层。比如儿童娱乐可分布在一楼,这样可以一进门就把孩子吸引住,也有的购物中心会利用中庭来打造娱乐业态,特别抓眼,也可以扩大消费者在购物中心的活动范围,从而增加购物的可能性。而在10000平米以上的话可以集中一层或两层,进行儿童主题化装修,这样可打造特色儿童业态,形成差异化。
▲购物中心一条连接三层楼的滑梯。图片来源:赢商网
 
再次屋顶布局儿童业态尤为适宜。由于“屋顶商业”的特殊性,消费者对此特别青睐。可开设早教、写生、儿童玩具展等,还可以联动到大人一起消费,不仅增加人气,还可以带动餐饮、儿童消费品、电影院、服饰等一系列品类的零售额增长。比如成都IFS屋顶建有一个乐高儿童乐园,兼设咖啡馆、餐饮店、写生馆等,还有一只快要爬到顶的大熊猫,憨态可掬。屋顶乐园成为当地人和外来游客的打卡网红地,为购物中心带了巨大的人流量。
▲成都IFS屋顶的乐高动物园
 
▲屋顶突然“入侵”的大熊猫
二、六大细分业态可成为购物中心儿童业态的布局首选
以往三四线城市多百货、超市、餐饮,儿童游玩区域比较分散,而其中的儿童业态也是偏零售,多是母婴产品、儿童服装、儿童玩具之类。但如今儿童业态配比趋于多元化,从过去单一的儿童零售向儿童教育、儿童拓展、儿童游乐、儿童餐饮、儿童摄影等业态领域扩展,越来越多元。
尽管三四线生活压力不大,但工资水平相对低,不能和一二线的购买力相比。所以布局儿童业态,切忌“大而全”,“专而美”更适合三四线的购买力和消费力。
1、儿童零售已不是主流
 
以往商场里多布局那个儿童零售,但现在很多零售的服饰、母婴用品都可以通过微商、某宝买买买,所以可在童业态聚集区穿插一些小店铺,布局时特别关注品牌错位,孕妇、婴儿、小童、大童、玩具各布一些。
 
2、儿童教育需求最为旺盛
 
根据一些报告可知,无论是一二线还是三四线,家庭消费中都很注重儿童教育支出,父母希望自己的孩子全面发展,不仅学习成绩好,还得多才多艺,更是从小就开始培养。乐高课、游泳课、钢琴课、英语培训、绘画课不一而足。而购物中心儿童细分业态的规模占比中,教育业态更是排位第一。
▲图片来源:睿意德
比如廊坊新朝阳购物中心便引进了蕃茄田艺术教育品牌,设置了六大体验区域。如多媒体创业区,孩子可以选择自己喜欢的服装和配饰进行装扮,并在T台走秀;超轻土手工坊,孩子们可利用各色橡皮泥捏制自己的专属创意作品;扎染拓画区的小朋友可以用多种材料表达自己的想法。
▲孩子可跳脱单一绘画媒材,以复合媒材表达想法  图片来源:蕃茄田公司官网
 
3、儿童娱乐是人气引擎
 
如今体验业态深得人心,儿童体验如儿童游乐绝对是人气引擎。而且从坪效收入来看,儿童娱乐业态坪效虽不如其他儿童业态,但是高于成人娱乐业态。
 
▲图片来源:睿意德
 
而目前的儿童娱乐活动主要分为:软体器械、电子游艺、运动健身、角色扮演。目前三四线购物中心中常见的娱乐活动主要是前三种,角色扮演类的活动很少。明源君记得在《爸爸去哪儿》中萌娃们最常被安排的活动便是角色扮演,这样更利于小孩理解和认识世界,寓教于乐。
▲儿童游乐活动的四大类   图片来源:睿意德
甚至面积够大的购物中心可以根据儿童不同年龄阶段设置不同种类的儿童游乐活动。
4、儿童餐饮必不可少
三四线的消费占比中,吃喝玩乐花费的最多。但在很多三四线购物中心目前并没有特别注意儿童餐饮这一环节的,最多的服务就是在成人餐厅里准备娃娃凳。但据中国指数研究院数据显示,这一业态在购物中心中的占比呈逐年增加的趋势, 2016年儿童餐厅占购物中心儿童业态的6%,预计2018年这一比例还会更高。
 
而且现在很多主题餐厅不仅提供餐饮,还会和儿童游乐、儿童阅读、儿童零售等结合起来,多线条服务,让小 朋友玩得好,吃得棒。
 
比如酷儿派主题餐厅分为餐厅、儿童游戏区、阅读区三个区域,餐厅彩绘成各种童话主题:花园、城堡、童话小镇,每一处都在讲述着自己的故事。
 
▲酷乐派儿童主题餐厅内景  图片来源:酷乐派品牌官网
 
5、儿童摄影成仪式
 
明源君经常在朋友圈看到朋友们发自家萌宝满月照,或打扮成美人鱼,或装扮成小考拉,简直萌化姨母心。几乎每个小孩出生后都会照一套,不仅满月,一岁、两岁、三岁,幼时的每个节点都会留下记忆。虽然现在手机拍照很方便,但是很多父母依然选择去摄影师拍,毕竟可以装扮得有特色。从儿童摄影可以延伸到儿童游乐、理发、服装、造型设计、美甲等等诸多业态。
 
特别是小孩子剪头发一般是个老大难问题,可以在座椅上花心思。比如山东某三四线购物中心将理发店内的坐椅设计成小汽车+播放动画的电脑,还设计了手工作坊区、滑梯爬梯区、阅读亲子区等新奇场所,以丰富儿童体验。
 
 ▲图片来源:商业地产峰言峰语
 
6、儿童医疗渐成新业态
 
进购物中心不仅仅局限于“购吃娱”,现在又多了一个新理由—看医生。在美国,超过三分之一的医疗诊所进入购物中心。但在国内儿童医疗还是比较新的业态,以轻医疗比如牙科、非医保范畴为主。不过儿童医疗机构进入购物中心,可以和其他业态如游乐、零售形成联动,为面临“招租难”的商场打入了一支强心剂。
 
比如2017年5月开业的杭州国大城市广场,引进了三叶儿童口腔诊所,轻松愉悦的看牙氛围,为单店年创收600万元以上。
 
 ▲杭州国大城市广告儿童牙科     图片来源:三叶儿童口腔
三、业态组合要贴合“家庭式消费”,发动陪同效应
购物中心儿童业态多种多样,但三四线由于体量有限,找准最痛点布局很重要。此外挖掘“陪同效益”,组合业态使其更贴合“家庭式消费”,实现“一拖N”带动全家消费,增强消费者黏性,更益于购物中心的发展。而且还可以以此带动周一至周五的儿童消费。
比如定位“家庭娱乐中心”的悠游堂动漫星球项目中,融入儿童游乐+儿童零售+亲子餐厅+美发美甲等,将看似互不相同的业态,进行整合,瞄准家庭消费。据悉悠游堂所有项目中70%为儿童和30%为成人,家长甚至没有孩子的年轻人都是它的受众。
▲亲子互动  图片来源:赢商网
▲成人VR体验  图片来源:赢商网
▲全开放式公园  图片来源:赢商网
四、IP主题化运营是跑赢是市场的关键
所谓“无IP不商业”,现行营销环境中,IP深入人心。而原创主题IP的形成一般经过卡通形象设计、宣传造势、营销积累等过程而深入人心,最后质变产生经济效益。IP的来源,无非是自创IP和收购/合作两种。
原创IP的案例之一韩国国民儿童IP品牌Pororo,是一个系列原创的动画片,通过电视台轮播、非盈利领域做形象代言、旅游景点设立主题店等手段,Pororo的主题形象最终深入人心,自创IP养成。
▲动画片pororo  图片来源:虎嗅网
 
收购/合作则是指IP产权拥有者与儿童乐园商家多以共同占股方式进行合作,这样做的原因是IP打造耗费资金、时间长,一次性购买版权代价太高。
 
这方面的案例之一是悠游堂卡通乐园。悠游堂卡通乐园与奥飞动漫签署了战略授权协议,奥飞动漫将包含喜羊羊与灰太狼、巴啦啦小魔仙、超级飞侠等在内的奥飞旗下全线动漫作品,全面授权悠游堂进行主题乐园以及相关主题展、家庭派对、APP应用的开发和运营。
 
▲图片来源:粉丝科技
 
目前悠游堂卡通乐园已进驻了全国多个城市的180多家中高档购物中心,如北京爱琴海购物公园、广州正佳广场和重庆龙湖时代天街等广场。其中龙湖时代天街开业当天客流突破40万人,创开业后历史记录,对购物中心客流的拉动作用确实非常明显。
 
而且其主要布局一二三四线城市,面向一、二线城市和三、四线城市推出的产品线以及合作方式、运作模式都各有不同。
 
本文转载自:明源地产研究院
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[知名房企]地产工程常见质量缺陷及防治措施(ppt 共132页)
资料目录
地基与基础 主体工程 装饰装修 安 装 环境与景观 安全文明施工
内容简介
[知名房企]地产工程常见质量缺陷及防治措施(ppt 共132页)。
   本资料主要就房地产项目编制的一份工程常见的质量缺陷及防治的措施,其内容包含地基与基础、主体工程、装饰装修、安装、安全文明施工等,图文并茂,值得收藏。
  桩顶浮浆清理
  原因分析
  由于泵送预拌砼粗骨料偏小,水灰比过大,振捣砼水泥浆时桩顶浮浆过厚,影响桩的抗压强度。
  防治措施
  ① 桩浇筑砼应高于设计标高30~50㎜,砼初凝前剔除部分桩顶浮浆,砼终凝后采用人工凿打见石子为宜。
  ② 监理逐桩检查拍照。
  .......
  Ⅳ 地梁轴线偏移
  原因分析
  地梁模板安装后未复核轴线。
  防治措施
  ① 按纵横轴线用钢尺丈量及房间的对角线检查,做到准确无误。
  ② 搞清楚中心轴线与偏心轴线的相互关系。
  ③ 监理复核轴线时必须所有轴线逐一复核,不允许抽查;甲方对此加强检查督促力度。
  .......
  模板安装主要问题
  支撑体系不规范,现浇梁板下挠
  后浇带二侧模板及支撑提前拆除
  轴线偏移大,爆模,后期剔打
  .......
  

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未来中国市场最大的蛋糕是房地产?不,轨道交通才是
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全国已有39个城市获批建设地铁,预计到2020年,全国地铁总里程将达到6000公里,投资达到4万亿。
国家发改委综合运输研究所所长汪鸣近日表示,未来中国市场最大的蛋糕不是房地产,而是轨道交通。
“中国需要建设的轨道交通系统,远远不止6000公里的概念,它的市场价值将按十万亿来计算。”在施耐德电气轨道交通峰会上,汪鸣断言。
轨交投资将按十万亿计
汪鸣说,过去三十多年,外向型为主体的制造业对中国经济发挥了重要的支撑作用,未来如果依旧希望由传统产品生产的高增长支撑中国经济持续稳定发展,可能春天不会再来了。寻找新的春天,才是中国经济二次起飞的基础。
汪鸣所说的基础就是城市和城市群的发展,而在城市的提升和组合发展中,高铁和地铁等轨道交通将扮演极为重要的角色。
汪鸣认为,这块蛋糕将远不止这些,其市场价值可按十万亿来计算。
按照2003年出台的《国务院关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》,申报发展地铁的城市,城区人口应在300万人以上,地方财政一般预算收入在100亿元以上,国内生产总值达到1000亿元以上,规划线路的客流规模达到单向高峰小时3万人以上。
按照这个申报标准,很多城市早已达标。
汪鸣说,已经达到或将要达到一定人口规模的城市,尤其是区域性中心城市和城市群的核心城市,地铁建设应当按照引导交通合理发展和合理分工原则适度超前。
“如果轨道交通刚建好就有极高的上座率,只能说明它建晚了,这是短缺经济的思维。基础设施的特点是在形成能力以后,要允许它在一个比较长的时间内逐渐达到能力,我们要用超前的思维考虑基础设施的未来发展,要合理平衡地方财力与需求,以及未来城市合理的空间布局与绿色、高效交通在出行中的比重。”汪鸣说。
6月底,国家发改委秘书长李朴民公开表示,将坚持适度超前、促进交通一体化、推进投融资改革的原则,加快城市轨道交通重大工程建设,改善城市交通状况。初步估计,2015年全国城市轨道交通总投资将达3000亿,超过去年的2857亿元。
根据中国城市轨道交通“年报快递”,截至2014年底,中国开通运营城市轨道交通线路的城市共计25座(内地22座、港台地区3座)。从2005~2014年期间,中国内地拥有城市轨道交通的城市从8座发展为22座;运营线路数由17条增长为83条;运营线路总长由381.6公里增长至2699.6公里,年均增长231.8公里,运营车站数由237座增长至1770座。
按照新一轮建设规划,到2020年底,上海还将新增260余公里地铁里程,形成总规模18条线路、总里程约800公里、500余座车站的庞大轨道交通路网。
轨交发展头号挑战是安全
轨道交通发展的头号挑战始终是安全。
作为设备和解决方案供应商,施耐德电气中国区高级副总裁曹玮认为,确保安全就是保证供电的连续性。
“安全可靠是轨道交通行业的第一要务。轨道交通行业动力驱动耗电占整体50%左右,空调通风设备占33%,因此,供电的连续可靠性是轨道交通行业客户非常关心的话题。”曹玮在峰会上表示。
作为运营商,上海申通地铁维护保障有限公司总经理周俊龙表示,除了地铁的车辆、信号等专业系统的安全保障之外,设备监控以及区域摄像监控系统也是地铁安全运行的必备系统。
“一个乘客乘坐地铁,从进站到出站,他的正脸会被摄像设备拍照六次。”周俊龙说,除监控客流信息外,地铁还需要一些基于对乘客服务和运行系统可靠性保护的监控设施,这些光靠人力是无法做到的,需要借助于综合的可视监控技术。
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用建筑改变世界,用摄影记住我们
建筑是凝固的历史,背后是一个个鲜活的人。
在这个喧嚣的时代,用镜头定格那些美好的瞬间。
这样十年、五十年甚至几百年后
我们还能记得这些沉默矗立的建筑背后
曾经交织着汗水与泪水的生命的蓬勃与美好
 
 “最美建筑人”摄影大赛,活动时间4月20日~5月15日,由2015中国建设行业年度峰会官方举办,3万大奖,征集最美建筑人!
 
部分参赛作品欣赏:   
                                      
工地上的女孩最美:只要用心去感受,快乐随处都在。不怕苦,不怕累,不怕枯燥孤单,因为我们正青春,因为我们充满力量。
 
嘿,老黄:中铁二十局北京地铁工地,负责现场管理的工班长老黄站在刚刚施工完的站台板上。
 
纪念曾经的我们:曾经的我们在一起奋斗,如今的我们虽然各奔东西,相互的联络却从未间断。现在的你们还好吗?还记得我们曾经的每周一聚吗?好久未曾见面了,我想你们了!我的伙伴们,愿大家在各自的岗位上越干越好,步步高升!
 
工地寻梦人:中建城建测量员阿杜,毕业1年便负责一个十万平米的厂房测量工作,全站仪、经纬仪、水准仪等样样精通,图为他通过对讲机给远处的配合人员指导测量点,毕业后他一头扎进工地,希望在此释放青春活力,铸造建筑梦想!
 
努力奋斗的工地小小汪:在工地做预算,各种跑现场,累,但是收获更多。我想要好的未来,所以先让时间看到最好的我,我是努力奋斗的工地小小汪~
 
万达广场项目建筑施工:在三十多度的高温天气,施工现场的他们还保持着微笑
 
夕阳下最后的测量:在珠海参加实习工作,与一群年龄相仿的年轻人一起工作,学习也很多也付出了不少,但是因为年轻,什么都值得。建筑业本来就不容易,希望向各位前辈学习,和刚步入此行业的年轻人一起努力!
 
黑,也是一种力量:这是一张2011年的照片,那一年自己刚大学毕业,南方的夏天很热,在烈日当头、无处躲闪的工地,就好比一次聚餐烧烤,只不过烤的主角是自己。皮肤黑,是这张图片的主体,让我回忆过去的艰辛,珍惜现在,展望未来!
 
乐在其中
 
辛勤的汗水,不知辛苦,只为那心中的梦想:用勤劳的双手,编制你我不同的梦想。建筑人最美的瞬间,不是帅气和漂亮的脸蛋,而是挥汗如雨,默默无闻工作的背影。
 
2015中国建设行业年度峰会由全联房地产商会、中国建设工程造价管理协会、中国建筑业协会工程项目管理专业委员会和广联达软件股份有限公司共同主办,峰会将于7月在广州举办,详情敬请关注峰会官网。
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