马利平
工程建筑专家，高级工程师
湖南省评标专家，全国注册造价工程师
任职江南城发副总经理，负责项目建设，分管工程技术中心。房地产从业20多年，累积了丰富的建筑施工及管理经验，经常获邀为企业和大专院校讲授项目管理、成本管控和合同管理等专业课程。
为学习和借鉴国外优秀的城市规划与建设管理经验，江南城发特别组织了一个五人小组的城市更新项目考察团，远赴加拿大与当地的规划设计团队进行专业沟通和学习交流。2016年5月27日，考察团一行抵达温哥华，在EKISTIS设计工作室的热情接待下，对温哥华、科洛纳、惠斯勒三个城市开展了为期八天的考察活动。作为江南城发分管工程建设的负责人，我有幸参与了这次的考察与调研，在这里我想从当地的城市风貌、街头体验以及与国内的城市差异这三方面分享一下我的出访感受，和大家共同探讨城市更新这一话题，思考城市在更新过程中如何实现“新”与“旧”的融合和衔接。
城市是人的城市，人的高度聚集带来了城市，一个城市的风貌不仅是人们活动的产物，它也反过来影响人们在城市中的生活质量。
（1）先天条件：
￭ 温哥华位于太平洋西岸不列颠哥伦比亚西南沿海的伯拉德湾和菲莎河口的三角洲之间，是加拿大西岸最大的港口，位于加、美边界北侧，靠山面洋，气候无常但很温和。夏季温度在20℃左右，而冬季也很少低于0℃。温哥华给人印象最深的是覆盖冰川的山脚下是众岛点缀的海湾，绿树成荫，风景如画，是一个富裕的绿色住宅城市，世界著名的旅游城市。
温哥华是加拿大第三大城市、加拿大西部最大的城市，同时也是北美第三大海港和国际贸易的重要中转站，是世界主要小麦出口港之一，林业资源、旅游资源、矿产资源丰富。
￭ 温哥华人口组成有原著民和移民两大类，其中亚裔人口非常多，大温哥华的人口中，有43%的人具有亚裔血统。
￭ 温哥华属于海港型城市，有着得天独厚的海岸景观和港湾景观优势，而且都拥有丰富的山体资源，形成山、海、城的基本框架。这一先天的地理条件，确定了温哥华作为旅游城市的特质，同时因为地理条件的优势，带来了人口构成的多样性，不同民族、不同国家、不同文化的人，齐聚在同一个城市，建设、改变着城市的风貌。
（2）后天建设：
￭ 密布畅通的道路系统：温哥华市的城市交通非常畅通，几乎没有拥堵现象，每个公共汽车站都准确的标出了汽车到达的时间，道路窄而密是温哥华市道路系统的一大特色，道路不宽，亲切宜人，路面宽度10～20m，道路间距很小，不超过500m，密如蛛网的道路保障了交通的畅通。道路系统南北向为交通干道，有各自的名字，而东西向则为次一级的道路，统一编号命名。道路网络能清楚地指示某一建筑物的位置，导视清晰，给出行带来了极大便利。
￭ 完善的步行系统:温哥华有着完善的自行车道和独立的步行道，市内有多条欣赏风景的步行道，完善的步行系统，使人能够方便地到达海边和森林。
￭ 开放的城市公共空间：温哥华有着很多保留有传统特色的区域，它们不仅保留了老建筑的特色、生活方式，同时也与时俱进，很好地发展自身，适应新的社会需要。温哥华的公园和公共空间的设置，兼顾政府所有土地和私人所有土地的统一调配，通过大片连续的滨水开放空间、插入社区邻里空间的公园系统以及步行街道的绿地系统相结合来构成完整和谐的环境。
￭ 完整的滨海开放空间：温哥华将“滨水地区回归大众”作为城市整体规划的主要策略，山脉和海洋为崇尚自然景观与人文结合的温哥华市民提供了得天独厚的生态环境和景观布局。温哥华大力开发滨水区域，并确实做到大众共享化，在市中心的重要地块设计了四通八达的滨水行人走廊，在中心沿岸有数不尽的亲水空间提供给广大市民。在滨水区设计上，采用以人为本的开敞空间设计，把空间的价值发挥到最大，为市民提供舒适的休闲空间。
行程第二天，考察团一行参观了格兰威尔岛艺术街（Granville Island）、温哥华福溪（False Creek）北岸公寓项目、市中心（downtown）的华特尔街（water ST）
等商业街道。 Granville Island是一座三面环水的半岛，这里曾经是一片废弃的工业区，1970年后逐渐改造成住宅、休闲和旅游观光景点。加拿大著名的艾米丽卡尔（Emily Carr）艺术学院也坐落于此，所以岛上充满了艺术气息
。街边的各种艺廊风格独特，创意十足，传统手工艺品店、首饰店琳琅满目，你总能找到一款心仪的纪念品。岸边的咖啡厅、酒吧餐厅典雅而精致，穿着整齐的服务生们微笑着招呼客人。一切都是那么悠闲浪漫，充满北美小资情调。
温哥华的城市空间疏密有致，既有中心区的摩天大楼，又有大片的多层住宅。住宅多为两三层的独栋别墅，仅市中心所在的岛屿上有高层建筑。大面积的两三层住宅形成了疏透的空间，为视觉和想象留下了余地，城市充满了活力。
整个温哥华街道的纵深都比较浅，长度一般不超过150m，属于开放式社区。当地有名的商业街Water ST，街道总宽13M，人行道各4M 宽，车行道5 米宽，车辆单向通行，整条街有4%-6%的坡度。所有沿街商业门口看不见一个台阶，只允许在室内处理，下沉式的入口与街道各个方向的人流结合得很好。街头建筑无夸张的外形，只需内在的建筑结构加上通透的简洁的玻璃窗墙，一切都会变得很精彩，商业街人行道种植的小树也可以布置出很有情调的休憩空间。
温哥华的住宅以及酒店类居住空间很少看到落地窗，均有40CM高的窗槛墙，这种玻璃肋不落地的处理方法在当地较为常见，窗户上部可以顶天安装，窗台底部是封闭的取暖热力管。出入口以及公共空间的梁、柱以非常有质感的真石漆喷涂或清水混凝土面为主，基本上很难看到天然石材。市区的人行道基本为清水混凝土路面，特别是路边有很多制作精美、年代久远的水泥制件装扮着这个城市的美丽。
当地的阳台不允许晒衣物以及堆放杂物，非常干净整洁，阳台几乎没有设计防坠落的反坎，为此也不用考虑集中排水问题。一些建筑通常底部为6m一层通高商业，屋面为两层联排别墅，联排别墅适当退后形成景观院子，商业的雨棚适当外挑，建筑尺度得到很好的控制。温哥华因山地地貌限制，许多街道及建筑都修建在坡地上，这就要求街景布置需要因地制宜的进行方案设计，恰到好处的解决排水与通行的问题。
1、在加拿大没有“毛坯房”的概念，所有购买的房屋均为国内称呼的“精装房”，并且还要高于国内的精装标准。车位亦不会单卖，包含在整个房屋价格中。
2、在加拿大没有“土地使用年限”这个概念，所有房屋的土地均为永久使用，唯一需要的是每年支付一定额度的土地使用税，正因为土地属于永久使用，所以不会有国土使用权证这样的权属文件。
3、在加拿大，只要拥有房子，就要交纳房地产税，美国通常为1-3%，而温哥华只有3-5‰，比美国低很多，但各省都有自己不同的标准。所以买了房子以后，每年都要交房地产税，变成拥有财产的持有成本，这也使得加拿大房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。
4、在加拿大购房，房价不按单价乘以建筑面积来计算，卖家只是给出一个总面积和一个总价钱，没有单位面积价格的概念，一般这个面积是由政府最后验收时候测量的数据确定，或者开发商，或者卖家经纪测量出来的，所以可能有误差，但误差并不能影响房价。
5、在温哥华的住宅区，也和国内一样收取物业管理费，但和国内相比也有很大不同，根据走访调查的一个社区，他们的收费标准为5加元/㎡/月，这项费用既包含水、电、燃气等使用费，也包含卫生费，公共服务费，业主公共活动中心的运营费用。
1、保护绿带：温哥华地区通过划定绿带确立城市增长边界，绿带占大温哥华地区总面积的2/3，绿带不仅仅是作为严格保护的静态绿地，也是服务于城市居民的区域公园。江南临江棚改项目的绿化，水景、路边小品的设计和布置可以借鉴温哥华地区一些优秀的案例。
2、格网城市：温哥华密集路网结构将城市用地划分为不超过80m*150m的矩形方格，形成了典型的开放式小街区模式。小街区在城市融合、提升土地经济价值和运行效率方面呈现出很多优势：产生更多的临街面，商业效益高；利于分期建设，开发周期短；便于基础设施的建设与使用效率的保证；加强了城市渗透性。
3、交通选择：大力发展公交系统、限制私人汽车依赖，把交通的重点依次放在步行、自行车、公交系统、货物交通和私人汽车。步行通道的增加，既有助于提高临街铺面人流量，有助于提高城市生活品味。
4、空间维度：通过结合不同维度的空间措施来确保宜居的、高质量的城市空间，形成高密、混合、多样的整体，按照细高塔楼出密度，裙楼保证地面活力，临街商业增加聚力，裙楼顶层绿化并提供开放性空间的原则，避免为追求利益最大化而将城市设计成封闭的巨大水泥空间。
温哥华与大多数北美城市不同，在全球城市逐渐被同化失去特色的时候，温哥华却独具魅力。通过考察发现温哥华市的魅力源于其城市特色的成功挖掘与塑造。其城市特色可以概括为：得天独厚的自然环境，别具一格的城市布局，疏密有致的城市空间，千姿百态的居住建设，密布畅通的道路系统，人与自然的高度和谐，保护完善的历史遗存。
这是本次出访带给我的一些个人思考，欢迎大家就城市更新的话题与我进行深入的交流和探讨。
马利平
2016年6月28日 常德
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