深圳经济体量已然超越了香港,成为粤港澳大湾区经济体量最大的城市——在未来,它也有机会超越上海,成为中国经济体量最大的城市。
那么说,未来整个粤港澳大湾区的核心,我认为应当是在深圳湾,而不是其它地方。这个地方,由三部分构成:深圳湾超级总部基地+后海商务总部基地+深圳湾豪宅区。这两个总部基地,将共同组成未来整个粤港澳大湾区的核心。
深圳湾超总,我之前已经写过了它的历史,《深圳湾超级总部基地这二十年》。今天重点讲下后海总部基地的历史。
这个地方位置大约处于滨海大道、后海滨路、东滨路、科苑南路、沙河西路合围之地。面积大约2.26平方公里——比深圳湾超总现在的面积大一倍,规划建筑面积大约是600万平米。
(紫色虚线包围之地)
它的地缘禀赋得天独厚,在深圳湾15公里滨海长廊西侧,深圳湾口岸北侧,南山商业文化中心东侧,科技园南侧,在深圳湾超总西南侧。我们知道深圳湾超总定位是“全球产业链终端”,即是要做最高等级的经济形态;而科技园是整个中国高新技术企业最多、地均产值最高的科创中心;后海总部基地的产业链,定位处于这两者之间。
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早在10多年前,后海就开始启动,但是真正走向巅峰,是在过去这三五年的时间里。最初,后海是定位“金融总部”的,但随着发展,后海并不再刻意强化金融性质,而是走“总部经济+科创高地”的路线,这些年来加总引进的企业,反而是实业更强。
简单总结这里:
中国总部企业最为密集的聚集地之一,27块总部用地,聚集了包括世界500强华润集团在内的80多家知名企业。
深圳房价最贵的地方,也是整个中国房价最贵的地方之一。整体均价都已经在12万/平米以上,高者甚至逼近20万/平米。全深圳最贵的豪宅就在这里,单价超20万/平米的深圳湾1号。
整个深圳生态景观环境最好的城市核心区。拥有深圳湾开阔海域,也拥有占地77万平米的人才公园、长达15公里的深圳湾滨海长廊,以及景观震撼的深圳湾大桥。
未来深圳最重要的体育、文化、商业中心。拥有举办过2011年世界大运会的、深圳影响力最大的深圳湾体育中心(春茧),也拥有深圳最为高档奢华的商业中心——深圳湾万象城、深圳湾1号商业。
如果你现在带朋友来旅游,就会明白,深圳湾这里才是深圳的名片。
美联物业制作的这张图,搜集了后海总部基地累计已经出让的27块总部企业用地,这是后海现在和将来最宝贵的资源,对我们掌握后海总部基地的发展非常重要。
最大的企业是位于春笋的华润集团内地总部,其它像阿里巴巴、中海油、五矿金融、工商银行、阳光保险、中铁南方、天虹商场等等知名巨头。总量数据大约是80多家企业,目前进驻企业已有20多家,并且多数都已落成。
最近的一块引进了现代物流服务商飞马国际,再往前溯,去年12月,腾讯旗下负责科创的公司腾创未来买走了一块要求用来做科创研发的总部用地。这些地块,基本都要求了:须做总部、70-80%甚至全自用、不得转让抵押等等苛刻条件。
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后海总部基地,实质上又可分为三块地方——华润深圳湾区块、总部基地区块、豪宅区区块,和深圳湾超总每块地都是全国性地王不一样,后海整个总部基地的土地基本都没有出过什么地王——缘由在于这里的住宅地块较早的卖掉了,而非住宅地块基本又都是“定向出让”引进总部企业。
回查这个总部基地的发展历程,有一家企业不可不提,华润集团。在整个后海总部基地对深圳城市的影响力提升的过程中,可以说,华润置地立下了第一大功。
后海总部基地真正的第一次蝶变,是从春茧开始的。我们知道,在深圳拿下第26届世界大运会举办权时,大众关注的核心是龙岗大运中心。2008年12月,深圳市与华润集团达成战略合作,由后者代建春茧工程(并托管运营50年),后来成为大运会开幕式主场。深圳湾体育中心的出现,第一次在公众心目中大幅提升了后海的区域形象。今天从那里跑步经过,第一眼能看到的还是那个高大的大运火炬塔。
春茧的经营非常成功,独立运营首年便告盈利,去年实现人流达到600万人次,这个项目,也标志着华润置地介入城市代建代运营的开始。
除春茧之外,华润拿下了现在的深圳湾综合发展项目,总占地约90万平米(包含人才公园),建面约122.5万平米,总投资超过200亿。包含两期项目,一期为春茧+木棉花酒店,二期也即是现在深圳关注度极高的地标项目——包含392.5米的深圳第三高楼“中国华润大厦(春笋)”,定位万象城升级版的“深圳湾万象城”,已经售罄的深圳湾高端住宅“悦府”,4万多平米的豪奢酒店“安达仕酒店”,顶级公寓“瑞府”等。二期项目从2012年10月破土动工,到今年真正走向全面落成——也即在昨日,中国华润大厦、深圳湾万象城全面开业。
上面这张图是华润整个深圳湾综合体项目的全部业态。
待华润深圳湾综合体全面落成,整个后海总部基地的面貌将再次改观。现在你早晨从超总所在处的北湾鹭港起跑,一路看过去,陆续是正在建设的超总、春茧、春笋、深圳湾1号、深圳湾大桥,视野无比震撼。这只是景观上的震撼,而作为世界500强之一的华润集团的进驻,也将大幅巩固后海总部基地的城市形象。
从这个历史能看出,华润深圳湾综合体,是华润置地的集大成之作——不仅集合了华润置地历时10多年积淀的最齐全的产品线,而且还都青出于蓝,全面进行了升级(也是华润置地的转型代表作,下面谈到)。后海总部基地在深圳的影响力大幅提升,得益于华润置地的成功运营甚大。而华润置地在城市建设运营业务上影响力大幅提升,也得益于这个项目操盘甚大。可谓互相成就。
在后海总部基地影响力持续拔升的这个过程中,深圳湾1号、卓越后海中心、中海油总部、阿里巴巴等一大批项目的出现,也一样起到了显著作用。很大程度上说,深圳现在影响力最大的房地产产品乃至城市商业建筑,都出现在后海总部基地。
另外,政府对后海的前期经营,也开始兑现成果。如前所述,在2015年之前,大部分总部企业地块已经成功出让——这意味着,后海总部基地对企业的吸引力逐渐增强。而这些项目,在随后的数年里,又都陆陆续续落成。如今骑车在后海穿梭,可以看到整个区域已经开始成熟起来了,很多企业总部大楼都处于使用中,从中海油,到海信,到阿里巴巴,到深圳湾1号……虽然有些地方的商业还是比较冷清,但是像阿里、深圳湾1号,已经是比较繁荣了。
从以上这些能看出来,后海的影响力持续拔升,以华润置地、深圳湾1号为代表的一众企业,在其中的投资运营,起到了非常重要的作用(当然政府在其中的规划、让利,也具有极为重要的意义,只是在其它新区政府也是如此角色,就不再论)。
以上是后海这片填海区这些年的发展变迁,和深圳湾超总的命运多舛、宝安中心区的中间停顿不同,后海这里有很好的稳定性。整体上看,所有的总部基地里,后海总部基地是现在走得最好的,也越来越到了“结果实”的时候了。
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但从转过去的2-3年,后海又在搞大动作,这也是我们要重点提及的。
先是政府对这里的规划变得“胃口更大”,我前面说了,后海总部基地一开始只是属于南山的。但是现在,后海总部基地已经聚集了腾讯、百度、阿里巴巴、恒大集团、中海油等80余家企业总部(进驻22家),如果加上邻居超总的话,深圳湾事实上已经是深圳聚集的综合型企业最多、实力最强的区域。南山对之的定位也从原来的“金融总部”,变为“总部经济+科技文化创新”,目标也从原来的辐射南山或者深圳,变为辐射整个大湾区。以目前的企业实力观之,深圳湾成为粤港澳大湾区的核心,只是时间问题。
另一个大动作,是政府将整个后海片区都委托给了华润集团运营。效仿当年的招商局之于蛇口、华侨城之于华侨城,现在是华润集团之于后海(之前还说要把超总委托给万科运营,但后来没下文了)。期待企业的介入,能够更加提升区域的运营效率。
这个理念之下,华润置地在深圳湾综合体项目之后,又干的第一件事:代建了占地77万平米的人才公园。现在我们沿着登良路去人才公园,经常是人满为患,但是大部分人并不知道人才公园是华润建设的。这个公园落成之后,又成了深圳人的“打卡圣地”,天气晴朗的时间里,几乎每天都能看到朋友圈刷屏。
(从人才公园看后海总部基地)
(夜景)
(人才公园)
(灯柱上镌刻了深圳过往的贡献者)
这里就谈到我刚才说的,深圳湾综合体也是华润置地的转型代表作,正是因为华润置地在春茧的建设中表现优异(以及它的央企背景),也丰富了多产品线开发能力,才帮助它真正开始切入了城市运营这个领域。代建并运营人才公园,就如当年代建并运营春茧一样。对于后海总部基地来说,再添这样一个巨大的公园,更加能够提升后海的在整个大湾区的名片地位和辐射力。而对于华润来说,建设公园,可以继续提升华润在转型“城市综合投资开发运营商”方向上的影响力。
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目前人才公园已经开放,而后海总部基地仍然还有大招——我之前了解,未来,后海这里还将会建设一个“城市级公共客厅”——深圳湾广场。如此一来,未来的后海总部基地和深圳湾超总这一条线上,大约不到4平方公里的地域上,将会集中深圳40年来最为精华的商业资源、科创资源、文化资源以及景观资源,放眼深圳乃至整个大湾区,它将是核心之地。
北京 门头沟区 | 建筑设计
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