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[分享]新规范下,不断被“虐”出来的设计变化

发表于2017-12-07    1067人浏览    3人跟帖    筑龙币+50  搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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库洛姆骷髅

十年,对于住宅产品来说能有很大的变化,从小到大,从粗到精,成都住宅也在近十年经历了多次变化。
最初,赠送率不受控,80㎡的刚需、大中庭、小三房是市场主流,后来赠送率受控与落户政策结合,90㎡T6产品热销,再到2014年建筑新规红皮书落地以及二胎政策的出台,90㎡已经无法满足市场需求,高低配顺势而出。
在这一段时期内,房价上涨明显,大家发现高层已经卖得起价了,没必要做高低配了,反而是高低配中占70%以上的高层要为别墅牺牲中庭和绿化,难以满足对生活品质有要求的购房者需求,市场又转向将高层做优、做精、做出品质。
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这些都是住宅产品近十年来的一些大的变化,伴随着各项建筑新规的出台,在产品设计上也暗藏着一些变化,而对这些新规感触最深的甲方乙方,都曾被新规“虐”过:
场景一:
在未有任何“预告”的情况下,被新规“重创”,为了赶在规定的时间节点能通过报规,一个通宵接着一个通宵地加紧出图。
场景二:
听到某项新规即将落地,到处打听,提前学习并想好应对措施,为的是等新规落地后可以从容应对。
被新规“逼”出来的产品变化
更加重要的是,在开发企业和设计师为新规的焦头烂额中,一些产品变化也不动声色地发生了。
影响一
偷不成的面积范围又多了
影响来源:2014版成都市规划管理技术规定、2014版建筑工程建筑面积计算规范
2014年落地了《建筑工程建筑面积计算规范》和《成都市规划管理技术规定》,阳台、凸窗、露台、架空层等26项都有变化,这两个规范出台直接影响到可偷面积项的减少,设计师又得想新招,将户型做到极致。
阳台有限制 入户花园“消失”
在新规中对阳台的要求要满足三点:
1、结构主体之外的凸阳台
2、进深不能大于1.8米
3、每套住宅阳台(包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、设备平台、构造板、结构板、抗震板等非公共活动空间)的水平投影面积不大于该套住宅套型总建筑面积15%。
以前生活阳台都是算半面积,所以很多户型都有入户花园,新规实施后基本都写成厨房,算全面积,新规直接导致入户花园的消失。而且,设计师在画图时还要考虑到15%的指标,如果做不满15%的赠送率,那这个户型肯定算不上是极致。
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▲上图所示,新规前后计算阳台面积的区别
飘窗:假凸窗赠送面积被限制
新规中要求,飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米,且凸出外墙宽度不得大于0.7米。同时,窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗,应按其维护结构外围水平面积计算1/2面积。如此一来,假凸窗赠送面积的方式进一步被限制。
▲旧规范条件下的凸窗拓展展示
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▲新规范条件下的凸窗拓展展示
露台认定的改变让错层阳台“消失”
之前,在成都经常可以看到有错层阳台的项目,比如像首创国际城、蓝光圣菲TOWN城这些项目都是错层阳台。
设计师在做设计时,可以将标准层错层阳台写成露台。但是新规要求露台是设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。
按照现在的要求,如果设置在首层并有围护设施的平台,且其上层为同体量阳台,则该平台应视为阳台,按阳台的规则计算建筑面积。可“偷”的面积进一步被限制。
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影响二
车位要求“精细化” 开发成本增高
影响来源:2014版成都市规划管理技术规定
在成都市规划管理技术规定中,对车位有了更细致的规定(如下图所示)
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▲2014版新规中,对车位的具体要求
设计师们对该项新规的感受比较明显,“之前非标准车位有5%-15%的比例,其他都是标准车位,可能一层地下停车场就能满足项目需求,或者可以做地面车位。新规后取消了非标准车位、机械车位以及地面车位,直接导致车库开挖成本的增加。”
影响三
“有的放矢”的防火新规
影响来源:建筑设计防火新规(GB50016-2014)
关于防火新规,锐理君在2015年落地过相关主题的公开课,当时邀请到中泰设计董事、总建筑师、国家一级注册建筑师黄坚和基准方中建筑设计有限公司董事王毅分别讲解新规对住宅和商业的影响。活动关注度极高,不少人都是带着问题来听课的,以便现场提问现场解答。
其实,该项新规算是可让设计师们“有的放矢”的新规,在正式落地前,大家就在和消防队的工作人员讨论新规,并根据新规提出相应的解决措施。
如果你没切身经历过新规,一定不知道因为新规的颁布,多出几千方面积不能通过报规的困恼,这会直接造成开发商在约定交房的日期内不能按时完成交付,最终导致业主不满,影响楼盘声誉以及开发商名誉。紧随而来的还有经济处罚和面积处罚的双重困扰。
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上图是该项目的户型分布平面图,在以规划最大容积率报建情况下,左图中C3户型原来的建筑面积为80.43㎡,右图是按照“防火新规”调整后的C3户型,建筑面积为80.84㎡,调整后的建筑面积比原方案多出了0.41㎡。而按照“防火新规“设计的产品户型,核心筒进深由原来的9.2米变为9.4米,共增加200mm,因此造成该楼层每个户型的面积增加了0.41-0.47㎡不等。
我们按照如图所示项目的2梯6户来计算,根据“防火新规“调整后,每层建筑面积将增加加约2.5㎡。假设该项目每个单元有30层,则每个单元将增加面积75㎡,如果该项目共计有40个单元,则整个项目将会在报建面积的基础上多出3000㎡!
所以,“防火新规“实施后,会影响住宅核心筒面积的增加,从而导致公摊面积加大,最终使建筑面积增大。而当时还在实施“零误差”要求,这使得开发商非常焦急,设计公司作为前置公司更为焦急,为了讨论对策,天天集体开头脑风暴会,相信这些也是不少设计师当时都经历过的。
影响四
让人心焦的“零误差”终于解绑
影响来源:成都市建筑工程违法建设处罚规定(已取消)
前两年,只要和做设计的人只要提到“零误差”,就像是在给他们上紧箍咒一般,这个头疼源来自2014年1月颁布的《成都市建筑工程违法建设处罚规定》,规划提出零误差要求,若实测面积大于方案报建面积,要按销售价格或评估价格进行处罚。
一时间,建筑设计圈炸开了锅,开发商们也是焦头烂额,不少开发商因为此项规定而被处罚,那段时期被看作是“最艰难的时期”:开发商进度被影响,电子框线审查时间很长,开发商和设计公司都投入了大量的人力物力。
大多数设计公司会用两点措施来应对:
1.推迟方案报建的时间,做完初步设计再来报政府,这样基本是拿着施工图的标准来备案,这样风险更低。
2.方案拿报规许可证有两个时间节点:第一是拿方案报,第二是拿施工图报。很多时候,为了赶时间都是拿方案去报,折中的办法是拿方案去报,但是方案要做到初步设计的深度。
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▲ “零误差”取消通知
2015年底,“紧箍咒”终于被取下,设计师和开发商都松了一口气,但是现在回忆起那段最艰难的时期,大家依旧是感触颇深。
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▲ 目前执行的计容面积误差控制表
影响五
4.9米以上层高的商业办公“退出新增市场”
在商业部分,近几年影响最大的就是对商业办公层高的控制。以前像保利中心可以做5米多的层高,实现“买一层送一层”。新规后控制在4.9米以内,就比较尴尬,对公寓产品的赠送影响非常大。
中泰设计董事、总建筑师、国家一级注册建筑师黄坚表示,新规对赠送面积越卡越严格,以前稍微用些技巧就可以买一层送两层,现在想要多赠送是越来越难以实现了。
从近几年出来的新规不难看出,对准确性的要求越来越高,接近零误差,完成度也就更高。这些政策的出台都是在引导大家,不要再想“歪门邪道”了,把房子功能设计好才是最终的目的。
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  •    lsc_2008  奖励于 2017-12-10 21:45:03 优     

 当前离线   发表于2017-12-07  | 只看该作者      筑龙币+10

2

呵呵,各方面斗智斗勇,看谁棋高一着了

 当前离线   发表于2017-12-11  | 只看该作者      

3

值得收藏,谢谢。

 当前离线   发表于2017-12-14  | 只看该作者      筑龙币+10

4

新规还是不错的,希望以后做方案可以遵循。

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