[分享]旅游地产成房企发展新方向

发表于2016-10-21    561人浏览    0人跟帖    复制链接  只看楼主

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近期国内一二线城市楼市调控升温,部分资金流向远郊旅游地产洼地,旅游地产成为地产行业的新引擎和突破口。有关专家对此指出,随着国人旅游方式由观光型转向休闲度假型,旅游地产将迎来高速发展期。那么,目前布局旅游地产的房企有哪些?旅游地产发展模式呈现怎样的变化?购房者在选购旅游地产项目时,应该注意哪些事项?为此,记者采访了相关业内专家。

市场  多家房企布局旅游地产

    旅游地产兼具房地产开发和旅游项目开发运营,现已成为国内很多房企创新发展的方向。据记者了解,包括万达、恒大、万科、碧桂园、雅居乐、绿地、观澜湖等众多知名房企均已进军旅游地产。

万达:

在全国各地布局文化旅游城

    今年9月24日,合肥万达文化旅游城开业。据万达公布,近年来万达除了大力加码旅游产业、在全国各地加速布局万达文化旅游城之外,还接连收购了多家旅行社、牵手多个线上旅游平台。

    戴德梁行发布的报告指出,万达近几年着力于文化旅游地产的开发,代表项目有哈尔滨文化旅游城和合肥文化旅游城。哈尔滨文化旅游城总建筑面积360万平方米,预计2017年开业;合肥文化旅游城总建筑面积90万平方米,2016年9月24日正式开业,预计年客流量2000万人次。

雅居乐:

挖掘旅游地产新价值点

    国内地产商雅居乐在旅游地产领域的探索可以说是较早的。据雅居乐公布,2009年,雅居乐进军海南。至今,雅居乐已打造海南陵水雅居乐·清水湾、海南三亚雅居乐·山海间、海南文昌雅居乐·月亮湾、西双版纳雅居乐·西双林语、吉隆坡雅居乐·满家乐、云南腾冲雅居乐·原乡等六大旅游地产项目。

    雅居乐相关人士表示,从以观光旅游为主的1.0时代,到以休闲旅游为主的2.0时代,再到以旅居为特征的3.0时代,中国旅游地产随着旅游业发展衍生至今,已进化出新的行业特征和标准。目前,市场已进入“全时、多元、智能、定制”为标准的中国旅游度假4.0时代。

保利:

打造适合四季居住的度假物业

    据保利公布,其最典型的度假项目是广东西部阳江海陵岛的保利银滩,这个项目是保利真正涉足旅游地产、依靠海陵岛风景来开发的项目。广东保利董事长余英表示,单纯的物业使用性复合概念已经不足以说明该项目的价值,保利根据客户度假的需求,引入了分享度假和定期分红的模式,这是保利要打造的分享经济模式下的新旅游地产,这也是物业居住使用性功能与金融功能的一种整合。余英透露,目前保利地产在旅游地产方面的布局重心已经逐渐往城市近郊转移,结合原有的城区资源和综合配套,在拥有优质的自然资源和交通条件下,引入完善的居住配套,打造适合四季居住的度假物业。

碧桂园:

打造“4+3”生活模式

    通常,旅游地产项目远离中心城区,周末和假期人多,工作日期间出现空城的情况,很难聚集人气。而碧桂园方面介绍,该公司在开发旅游地产项目时,借鉴以往郊区大盘的开发经验,主要靠教育聚集人气,并将吃、购物、医院、学校等等常住所需要的生活配套,配置齐全,使项目既有度假地的舒适,又有常住的方便,打造“4+3的生活模式”,即一周4天在市中心上班,3天在郊区生活。

分析  旅游地产领域呈现三大变化

    据安居客房地产研究中心相关报告显示,目前,旅游地产领域主要呈现三大变化:

    第一大变化是逐渐植入新的元素,包括体育、休闲、健康疗养等元素,进一步开发细分市场;第二大变化是积极整合上下游资源,比如说收购旅行社、并购部分交通线路、并购部分娱乐公司等,体现了对消费旅游需求实现全程跟踪和服务,这也是做大旅游市场所需要的内容;第三大变化是通过植入移动互联网等技术,使得旅游地产后续的营销渠道更为多元化。后续通过此类线上资源的整合,能够使得旅游地产项目具备更大的灵活性。比如说能够节约项目推介的成本,同时能够通过移动互联网来做大数据分析,进而使得各类数据的结论能够支撑旅游地产业务的创新和发展。

    报告显示,旅游地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态:一是分时度假(时权酒店),客户支付一定的费用就可以拥有一定时段的物业居住和使用权;二是产权酒店,产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人可以委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理,用于营业,获取一定的投资回报;三是主题社区或景区住宅,这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼凑在一起,但前者不出卖产权及使用权给个人,后者实际就是商品住宅,可以购买完全产权(高尔夫、登山、滑雪运动度假村等);四是房地产大盘或者新城区项目,由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境,因此,就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或者自然借景的开发项目。

    广州克而瑞首席分析师肖文晓表示,近几年来,随着住宅市场的逐渐饱和、城市核心区域内土地获取难度逐步增大,旅游地产越发成为业内普遍关注的话题,越来越多房地产开发企业开始涉足旅游地产领域。

    国泰君安分析师刘斐凡表示,几年前在旅游地产发展初期,业内并不看好这个业态,因为要改变国人的消费习惯并不是一件容易的事。但这几年,旅游地产市场迅速发展,超出了业界的预料,在各大房企轮番高强度引导下,越来越多的消费者开始接受异地置业、度假的生活模式,受欢迎的旅游地产项目也日渐增多。近两年国内的旅游地产项目去化速度明显加快,说明市场需求已经在逐渐释放。

    业内人士认为,在高速发展的旅游市场环境下,旅游地产项目消费不断增加。未来5~10年,旅游地产将成为我国房地产市场的重要发展方向。

难点  项目投入的回收期比较长

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,发展旅游地产的难点主要有三个:第一是项目投入的回收期比较长,往往要度过五年的磨合期,这使得很多买者对于购买此类项目有点纠结。第二是一些不痛不痒的项目,会使得投资者面临很多问题,比如说,部分旅游地产项目的游客,二次重游的频率不高;第三,潜在的购房资金并不会大规模进入旅游项目中,例如,很多民宿项目看似很好,但实际上租赁周期长、空置率高。

    有业内人士指出,在国内如火如荼的旅游地产发展浪潮中,由于急功近利的心态和开发模式上的差异,打着休闲、旅游旗号的地产项目数目很多,但真正建立品牌的却屈指可数。尽管大批实力房企前赴后继涌入旅游地产开发领域,但到目前为止,旅游地产开发模式在国内尚未成型,不少旅游地产项目正在探索期。

    赶集网报告认为,最近三年,发展旅游地产依然是需要积极探索,短期看,需要政策继续支持,但也不能够盲目乐观,否则会陷入自娱自乐的状态。而从后续发展前景看,部分主题乐园在营造城市商圈、促进旅游资源聚集和营造新的旅游生活方式方面有影响,这是值得看好的领域。
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